上海办公楼净吸纳量回正 奢侈品销售带动商业零售市场回暖

2020年三季度，上海商业地产租赁需求迎来显著复苏。

近日，多家商业地产公司服务公司发布报告显示，上海第三季度商业地产租赁需求加速复苏，投资市场投资者意向也随之增强。仲量联行华东区董事总经理吴允燊表示：“随着国内商业活动基本恢复常态，企业对于租赁决策的信心有所加强，这使得我们看到三季度上海多行业商业地产租赁需求显著回升。”

上海办公楼三季度净吸纳量首次回正，续约仍被重点考虑

来自仲量联行的报告显示，在办公楼租赁方面，上海第三季度非中央商务区的净吸纳量录得15.6万平方米，显著高于二季度的8.6万平方米和一季度的负3.3万平方米。而中央商务区在过去两个季度净吸纳量均录得负值后，三季度净吸纳量首次回正，达到了6200平方米。

世邦魏理仕（CBRE）的报告也显示，上海三季度写字楼市场需求反弹力度超预期，净吸纳量环比增长196%。此外，租赁面积1000平方米以上的中大型租赁成交数占比增加至59%，表明国内经济企稳的背景下大型企业的经营状况和预期正在改善。

不过，从报告来看，企业仍重点考虑续约或以节约成本为考量的搬迁。

仲量联行中国区商业地产总监张静表示：“随着新冠疫情得到有效控制，企业对于租赁决策的信心逐渐增强。在租赁复苏的同时，由于疫情对营商的影响以及市场上仍有大量节约成本的可选物业，许多企业仍采取保守的租赁策略，但内资证券公司和律所的租赁需求持续保持活跃，来自科技新媒体和医药行业的租赁需求也持续增长。”

仲量联行的报告显示，为留住考虑搬迁至非中央商务区的租户，中央商务区的业主在续约条件上变得更加灵活，中央商务区租金环比下跌2.1％。非中央商务区的租金则环比下跌2.6％，但租金降幅比上季度收窄1.2个百分点。部分业主提供了如定制化装修等激励措施以鼓励搬迁并节省租户的资本支出。

CBRE的报告则指出，受国家金融开放政策利好的推动，核心商务区的陆家嘴板块录得多宗证券、基金租户的新设和扩租；而较合理的租金水平也吸引金融、专业服务等租户向区域内高品质楼宇进行升级。与此同时，前滩、黄浦滨江、大虹桥商务区等快速成熟的新兴板块则有效承接了大面积消费品或医药制造业，TMT和能源化工等行业整合搬迁需求。

新增项目方面，仲量联行的报告显示，三季度共有四个新项目竣工，总供应量为43.1万平方米。位于中央商务区的上海长宁国际发展广场在三季度竣工，总建筑面积达12.2万平方米。非中央商务区内共有三个新项目竣工，总建筑面积共30.9万平方米。新增供应使中央商务区的空置率环比上升1.5个百分点至12.1％。非中央商务区内，尽管有较多新增供应，稳健的成本节约需求使空置率仅小幅上升0.8个百分点至31％。

奢侈品销售带动零售市场回暖，科技和金融行业收购仍占投资市场主导地位

零售物业方面，受国际旅行受限，奢侈品消费持续回流影响，上海奢侈品销售业绩强劲复苏，零售物业市场也随之恢复。

今年第三季度，上海零售物业市场无新项目开业，不过位于淮海商圈的上海广场在经历了为期一年半的改造后重新投入市场。

CBRE的报告显示，随着疫情影响逐渐消退，零售市场逐步回暖，带动零售市场净吸纳量转负为正至72055平方米。综合CBRE和仲量联行的报告可以看到，零售市场的空置率也迎来小幅下跌。

租金方面，仲量联行的报告显示，核心商圈零售物业首层租金企稳，至人民币48.6元每平方米每天 , 环比增长0.2%。而尽管一些社区型购物中心表现突出，但非核心商圈整体首层租金环比仍下跌1.9%，至人民币18.9元每平方米每天，这主要是由于非核心区攀升的空置率及较慢的招商进度给业主带来压力。

投资市场方面，仲量联行的报告显示，2020年第三季度的总交易额达到人民币145亿元，环比下降16.6％，同比则下降18.6％。办公楼资产仍是买家首选，三季度的办公楼总交易额达人民币95亿元，占上海总交易额的65.5％。

报告指出，自用买家，尤其是科技新媒体和金融服务行业公司的收购继续在市场中占主导地位。例如，国海证券以人民币14亿元购置了绿地外滩中心C1大楼，某科创板企业购置上海漕河泾地区的一个办公楼项目作为自用等，均表明自用需求在2020年保持活跃。

另一方面，鉴于经济不确定性和办公楼市场未来供应较多的考量，机构投资者正寻找除办公楼之外的资产类别。其中数据中心、物流地产和工业领域颇受青睐，总交易额达人民币27亿元，占三季度总交易额的18.6％。

CBRE华东区投资及资本市场部主管何树奇表示:“三季度写字楼和购物中心租赁需求均已出现加速复苏信号；在投资市场方面投资者意向有所增强，但同时对资产价格仍相对谨慎，这一情况在近期的部分成交中亦有所体现。在此背景下，卖家如愿意适当调整对于成交价格的期待，则能有效的增加成交的可能性。”

投资机会层面，CBRE建议，投资者可多关注产业群聚同时租赁需求活跃的写字楼及园区板块；而零售物业方面，在中长期消费升级的背景下，全市的区域型及社区商场皆为有效的投资机会，尤其是新兴人口净流入同时商业相对空白的区域；此外，近期在人才虹吸政策的支持吸引下，高端人才对于长租公寓的需求持续增加，投资者可多加关注长租公寓的潜在投资机会。