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“银十”北京二手房 价格“失色”

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中国证券报记者日前对北京地区二手房市场调研发现,北京地区二手房价格出现不同程度的松动,以大兴、房山为代表的郊区次新楼盘整体降价幅度较大。受限竞房准现房清盘降价、前期需求透支、售房业主年底之前有回款需求等因素影响,很多次新二手房楼盘近期降价较多。有销售人员坦承,目前,北京地区二手房市场房源充足,购房者可挑选范围较大,市场整体表现出较为明显的“买方”市场特点。

  郊区次新房降价多

中国证券报记者走访发现,“银十”期间,非核心区域次新二手房价格降价幅度较大,不少房源目前报价相比上半年成交价低了5%左右。

以位于南五环外某次新二手楼盘为例,该楼盘于2014年建成,由于下房本时间较晚,2020年才开始陆续入市满五唯一的房源。在该楼盘“满五唯一”二手房源入市初期,成交均价在4.5万元/平方米上下。目前,该楼盘成交均价在4.2万元/平方米左右,部分主力两居室均价低至4万元/平方米以下。

“小区一期楼盘附带50年的车位租赁使用权,车位无法单独出售,只能和房源一起捆绑销售。因此,第一批‘满五唯一’的房源集中入市时,一期价格会比二期价格大概高20万元左右,这个价格正好是50年车位租赁费的价格。目前来看,带车位的一期楼盘价格比上半年销售的二期项目还低。而不带车位的二期楼盘由于距离高速路较近,噪音整体较大,降价幅度比一期更多。”负责该次新二手房楼盘中介销售人员对中国证券报记者表示。

除了价格出现松动外,挂牌房源量充裕也是“银十”期间北京地区二手房市场呈现的主要特征之一。很多前期出房量较少的地铁次新房,近期挂牌量也出现了明显的增长。

“这些紧邻地铁的次新房之前出房量较少,一方面和限售政策下房本不满足上市条件有关;另一方面,临近年底,很多业主希望实现年底回款,有了挂牌售房的意愿。房源量增多,使得购房者有了更多的选择,很多急售房源为了尽快实现销售,出现了频繁降价的行为。”位于大兴区4号线地铁附近次新房中介销售人员对中国证券报记者表示。

此外,中国证券报记者还走访了多个房本不“满五唯一”的次新楼盘,这些楼盘由于不满足“满五唯一”的条件,贷款购房客户需要缴纳较高的税费,因此对应的客户群体大多是全款客户。这些楼盘近期降价更为严重。

  新房分流明显

针对郊区次新房价格出现疲软的原因,中国证券报记者在调研中了解到,这一方面和刚需客户需求前期集中释放有关,另一方面和准现房加速出清有关。

从机构监测数据来看,北京地区9月二手房成交整体处于高位,价格也出现了小幅攀升,透支了部分四季度的需求。中原地产数据显示,9月北京二手房住宅成交量高达17259套,环比上涨7.5%,同比大涨40%。诸葛找房数据显示,9月,北京二手房成交均价为57132元/平方米,环比上涨0.4%。

准现房加速出清方面,中国证券报记者观察到,北京地区2018年陆续入市的次新房项目,很多在前期并未实现售罄。随着时间推移,很多楼盘已处于“准现房”状态。

“周围很多新房楼盘都是2020年底就能交房。如果买二手房,现在签约也没法保证2020年年底能交房,因为会牵扯到业主腾房等问题。而目前很多限竞房项目却可以做到年底交房。”北京某楼盘销售人员说。

中原地产统计显示,截至今年9月,北京限竞房成交量已超过2019年,成交量较去年有明显提升。

从北京地区新房成交结构来看,机构监测数据显示,今年北京黄金周期间,城六区和近郊区域成交量占比同比分别增加10个百分点。成交区域方面,大兴区成交面积最高,占整体成交量的18%。新房成交攀升,成为次新房分流的一大因素。

  后续价格有支撑

业内人士指出,受疫情因素影响,二手房交易季节性规律被打破,重点城市二手房市场交易活跃程度在5月达到高位水平,随后自8月起,房源流动性指数呈现连续2个月的下降趋势,这主要和前期累积需求已逐渐释放有关。目前,二手房市场开始自然回落。从当期看,“银十”二手房市场总体并不热,北京地区二手房成交以核心区域的大户型为主,刚需盘透支比较严重。

从机构监测数据看,国庆节第一周二手房市场成交相比9月继续降温,黄金周期间重点18城二手房日均交易量比9月下降18.6%,18城中13个城市成交均价比9月下跌。

对于北京地区房价后市走向,中原地产首席分析师张大伟表示,目前北京限竞房土地供应减少,不限价地块增多,房价的走向预期也会升高。对于刚需来说,今年的选择还是比较多的,但是限竞房通过消化越来越少了,今后可选择的种类也就没这么多了。从全国整体看,在房住不炒的背景下,房价涨幅预计会维持在温和的程度。

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