当前我国发展的内部条件和外部环境正在发生深刻复杂变化，为应对一系列发生的变局，中央提出推动形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。房地产业在我国国民经济中占有较大比重，2019年房地产全行业投资总额占全社会固定资产投资的比重为25%，房地产业增加值占GDP的比重为7%。在即将到来的“十四五”规划期间，房地产业的健康发展对构建国内大循环将起到重要的支撑作用。
房地产业将面临四大约束
我国城镇住房制度改革以后，房地产业得到快速发展，目前我国房地产行业有以下特征：一是以新建商品房开发为主，2019年房地产开发投资占房地产业投资的比重为83%；二是房地产开发投资中以销售类的住宅为主，2019年住宅开发投资占房地产开发投资的比重为73.4%，住宅销售面积占商品房销售面积的88%；三是房地产行业中的商办地产经营、物业管理服务、租赁居住供给、资产证券化业务等已开始加快发展，以物业管理服务为例，自2014年6月30日彩生活在香港挂牌上市开始，截至2020年6月30日，在香港上市的内地物业管理公司已达23家，并且全部都是在香港主板上市。未来，随着房地产短缺问题的逐步解决，以新建商品住宅开发为主的房地产业将面临四大约束，转型发展势在必行。
第一个约束是空间约束。经过城镇住房制度改革以来的20多年时间，我国房地产开发取得了巨大的发展，从1998年当年销售商品房1亿平方米，到2019年销售17亿平方米，商品房市场扩大了17倍，这主要得益于房改释放的政策红利和城镇化带来的人口红利，即使百强房企权益商品房销售额占比从2005年的14.6%增长到2019年的61.5%情形下，几乎所有的房地产开发企业也均得到良好地发展。然而当前我国城镇住房绝对短缺的时期已经过去。2020年7月24日国家统计局局长宁吉喆发文表示，“全面建成小康社会目标已经基本实现”，其中提到2019年城镇居民人均住房建筑面积已经达到39.8平方米。“十四五”期间，即使城镇化率仍能保持1%的增速，意味着每年可新增城镇常住人口1400万人，而2019年仅新建商品住宅销售就达1500万多套，此外还有大量的二手房和保障房供给，加之2020年三年棚改计划也已结束，因此，对新建商品住房的需求基本已达顶点。随着新建商品房需求增长的降低，房地产企业竞争将从过去的“正和博弈”转向未来的“零和博弈”甚至“负和博弈”。
第二个约束是盈利约束。根据中国指数研究院的数据，今年上半年300个城市成交的平均住宅用地价格达到历史最高点为5367元/平方米，而大城市的房价上涨依然受到控制，中小城市房价上涨已无动力，在此情形下房地产开发企业的利润必将受到挤压。正如德勤研究表明，A股房企核心利润增速将从2016年的28%降低到今年的20%以下。
第三个约束是融资约束。房地产开发企业降负债、降杠杆是防范风险的重要内容。今年央行和住建部对房地产开发企业提出的“三限四档两观察”的融资管控要求，对大型商业银行新增房贷也有了比例限制，实际上终结了房地产开发企业过去“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式。在融资约束下房地产企业传统发展模式难以为继，扩张的速度必将受到抑制，有的企业甚至面临生存危机。
第四个约束是政策约束。“房住不炒”定位将长期坚持，它不仅是针对购房者要求不能炒房，而是要贯彻到房地产业的全产链，要求土地供给在提供销售类住房的同时要考虑保障房需求、租赁房需求，住宅开发在提供居住空间的同时要考虑教育、体育、商业、文化等配套需求，满足人们对美好生活向往的要求，金融财税也必须支持居住抑制投机。
未来转型有空间
在面临以上约束下，房地产企业要想获得更好地发展，必须积极准备转型。而作为城市运行的载体，房地产业转型的方向必须要与我国经济由高速增长转向高质量发展、满足人们美好生活的向往、城市发展转型等要求相一致。未来房地产业的转型将有“三方向、三结合”。
一是细分市场方向，与品质时代的需求相结合。房地产业经过多年的高速扩张，已从解决短缺、满足有无进入到追求品质的阶段。2019年城镇居民人均住房建筑面积已达39.8平方米，住房绝对短缺时代已经过去，改善性、个性化、高品质住宅需求正在兴起，住房发展目标也从住有所居向住有宜居转变。商业地产、办公地产、产业园区等领域，许多城市也已处于过剩状态。因此，房地产业必将从过去建设大量同质化房子转向高品质、有配套、有服务的新一代房子。新住宅将在节能、绿色、智慧、配套、精细化需求定位、15分钟生活圈等方面，不断满足人们对美好生活的需求；新办公将更强调科技应用、空间效率、人本服务、共享功能及衍生的商业配套、财务、法律等服务等方面，不断提高办公地产的人性化和复合效益；新商业将更加强调消费体验，从纯物质消费到精神消费、文化消费、休闲消费、健康消费和终身学习消费，将自然生态、文化艺术、人文服务与智慧科技有机结合，不断提升对消费者的吸引力满足感。细分市场在中国这样一个大国最有意义，在精准定位下提供的房地产产品，将使居住、购物、办公更舒适、更便捷、更智能、更绿色、更健康，实现房地产业高质量持续发展。
二是补短板方向，与多元化运营服务相结合。过去以销售为主的房地产经营模式，不但住房大量销售，商业和办公产品也分拆销售，所以房地产业供给中最大的短板是缺少资产的运营服务。今后在新增需求增长受限的情形下，房地产运营服务正成为提高开发企业竞争力或弥补产品不足的有效手段。在内容上，有生活性服务，提供物业、餐饮、健康、托幼、养老、租赁等服务；有生产性服务，提供产业导入、孵化服务、财务税收、经纪服务等。此外，传统物业服务企业的角色定位也将发生变化，深入到更多生活服务领域，服务事项和内容由传统的房屋维修、清洁卫生、园林绿化、安全护卫四大项，到机电维护、环境设计、企业策划、家政服务、社区文化、商业代理等满足业主从办公、学习、安全、环境到居家生活、邻里交往、文体活动等多方面需求。服务技术也将日益升级，如经纪服务的竞争由拼内容到多元化和服务效率，用户端APP，不仅有租赁、新房、二手房业务，还有海外旅居、装修、生活服务，以及百科频道、租赁指数等业务内容。VR技术也将为房地产带来的是真正的服务体验和品质的变革。展望未来，房企要做产业链的整合，跨行业衍生，房地产企业将不仅仅是提供空间和载体，还将与产业及运营服务结合，促进房地产业实现新的发展。
三是整合资源方向，与资产管理和新金融相结合。资产管理，是实现资产的保值、增值和收益最大化的运营管理。在房地产业进入存量时代后，从房地产价值链来看，资产管理的核心在于资产运营，以房地产为空间，优化空间、升级产业、创意文化、集聚人才，通过资本运作、提升资产价值、实现资产证券化、创造新的经济价值。英美日德等国家每年新建住房量很少，如美国只有我国的千分之五左右，但在2015年这些国家房地产业增加值占GDP的比重却分别是13.9%、12.5%、11.5%和10.9%，远高于我国当年6%的水平，其中除了少量的统计口径不同外，主要原因是我国房地产业仍是以一次性销售为主的开发模式，房地产的资产管理和服务创造的价值占比过低。未来随着房地产有无问题不再是主要矛盾，房地产资产管理和经营服务比重将提高。与此同时，房地产的新金融形式出现，商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)、房地产投资信托基金(REITs)和资产证券化(ABS)产品将改变房地产业的经营模式，对此有所准备并具有专业能力的房地产企业将有更长远的发展前景，房地产业的转型也将为城市经济发展提供更优质的支撑。(作者系中国人民大学国发院高级研究员)
本文来源：证券时报
作者：秦虹
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