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多重压力致业绩下滑,新世界发展强调“现金为王”

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赶在假期之前,新世界发展公布了上一财年的业绩。

新世界发展在9月30日发布的2019/2020财年业绩显示,期内实现收入590.07亿港元,同比减少23.13%;期内毛利199.31亿港元,同比下降20%。期内利润32.66亿港元,归属股东净利润10.96亿港元,同比大减93.96%。

从公布的财报来看,这家老牌港资房企在过去长达一年的社会事件、疫情蔓延、国际贸易争端等大环境的多重影响下,业绩也不可避免地出现下滑。

物业销售方面,内地整体物业合同销售面积约为80万平方米,总销售金额为人民币181.8亿元,销售均价为3.8万元/平方米,较去年内地物业3.115万元/平方米的平均售价有明显上升。受到上半年疫情的影响,今年内地项目销售额比去年略降8%,并未能实现原计划的200亿元销售目标。

在分布方面,新世界发展重仓的大湾区是贡献销售的主力,包括大湾区在内的南部地区销售额占比超过60%,东北部地区销售占比16%,中部地区销售占比14%。同时,大湾区物业发展的毛利达到70%。

香港方面,年内集团在香港应占物业合约销售为131.62亿港元,同比上升25.35%,主要来自住宅傲泷、柏蔚山等项目, 财年集团于香港物业发展收入包括合作发展项目为45.42亿港元,分部业绩为25.92亿港元。

相较于业绩的变动,新世界在本财年的多项资产处置更加抢眼。事实上,今年香港市场的表现一直受到市场普遍关注。由于去年的社会事件,接连今年香港地区疫情的蔓延,对香港旅游、商业、就业等多个经济层面严重冲击。作为香港传统“四大家族”之一的新世界的处置举措,便更引人注目。

财报显示,财年内新世界先后以30亿港元出售了九龙湾德福广场二期商场收益权、将军澳PopCorn2商场收益权、24亿元出售长沙新城新世界项目、11亿元出售包括北京首都国际机场的股份以及新世界第一轮度服务有限公司60%权益,跑马地服务式住宅,以及持有的上环信德中心若干物业公司45%对权益,总计出售价值104亿元的资产。

早前新世界发展第三代“掌门人”、新世界集团执行副主席兼行政总裁郑志刚曾表示,目前出售主要是多年前买入股权占比较小的非核心资产,主要为了资产配置的优化。在9月30日的线上业绩会上,郑志刚透露,2020财年的非核心资产物业额出售约有106亿港元,并且在2021年度资产处置还将持续,出售目标约为130亿-150亿港元。

在大环境充满不确定性的当下,郑志刚表示“逆势中现金为王”,再次强调现金流的重要性,并对出售非核心资产很有信心,回款的现金流会用于投资更优质的资产。

财报显示,新世界发展可动用的现金为1067亿港元,包括现金和银行存款674亿港元,可动用银行贷款约393亿港元,“够我们这几年用的”,郑志刚表示。

对于明年的内地物业的销售计划,新世界仍然保守地稳固在了200亿元规模,但郑志刚表示,未来两三年会保持两位数的复合增长率,2021-2023年都希望保持200亿以上的目标销售额:“在目前低息的大环境下,中小型楼盘价格会保持稳定,中高端楼盘会有5%的涨幅,对未来楼市保持审慎乐观的态度。”

对于内地市场,新世界发展近年在大湾区、长三角仍在持续加码投资。去年9月和今年6月,新世界分别以34亿元拿下广州增城永宁街塔岗村旧改地块,以及深圳罗湖文锦渡口的旧改项目,两个旧改项目将带来超过132万平方米的总建面积。

而去年7月末,更是以98亿元拿下杭州商住地王,成为当时的全国“地王”,更成为近年来少见的港资房企在内地高价拿地王的案例。

财报显示,至2020年6月30日,集团在内地持有土地储备总楼面面积约为648万平方米(不含车库),其中约有339万平方米为住宅。其中核心物业发展项目主要分布于广州、深圳、佛山、武汉、宁波、杭州及北京、沈阳等城市,土地储备总楼面面积约为571万平方米,50%位于大湾区。

作为新世界的新生代“掌门人”,郑志刚对于自己一手打造的K11项目颇为重视,区别于传统新世界百货的新型艺术商业业态的增量也在加速。去年位于香港九龙尖沙咀的K11 MUSEA开业后,受到市场颇多好评。财报显示,在社会事件和疫情影响下K11 MUSEA 人文购物艺术馆月平均客流量仍超过140万人次,今年二季度客流量反弹12%。而位于武汉的K11预计会在今年末分期开业,将成为在武汉的第二个购物中心项目。

值得注意的是,在今年8月,新世界以41亿元拿下上海黄浦淮海中路13万平方米的核心商业地块,就靠近K11在内地的首个项目,可以看出新世界对重仓内地零售、住宅市场都颇具信心。

而在传统的业务“主战场”香港,郑志刚表示,对于香港市场仍有信心,并抱有很深的情感:“香港在经济阵痛之后会很快恢复过来,也会走的更远,我们会继续投资香港。对于内地市场,现在零售已经有很大的复苏,所以包括在投资物业方面的经济挑战和压力,未必像想象中那么差。”

他同时表示,疫情让全球运作模式出现了根本性改变,我们对这种反复的情况称之为“W式疫情”:“集团不会在这里等,我们会抓住疫情的奇迹,别人恐惧我们进取,强攻疫后新经济,将实体经济和虚拟结合,连接线上线下,让疫情过后在不同业务上有新突破。”

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