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潘浩然孤独领航福晟国际

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从接手父亲手中接下福晟国际成为掌门人,到今年年初福晟集团被世茂整合,潘浩然是见证者,也是亲历者。而在这场收购中幸存的福晟国际,将由潘浩然独自领航,走出经营困局。

分野而治

对于福晟和潘氏家族而言,2019年9月是个重要的节点。

9月3日,陈伟红辞任福晟集团执行董事一职,儿子潘浩然取而代之,任期三年。六天后,父亲潘伟明也让出了福晟国际执行董事及董事的位子,并将其全部已发行股份赠予儿子。

潘伟明夫妇先后撤出福晟国际,28岁的潘浩然以董事会主席身份进入福晟国际,获得了福晟国际56.45%的股权,成为公司控股股东。

此次人事变动,福晟国际七名执行董事中仍保留包括潘浩然在内的潘伟明胞弟潘俊钢、陈伟红弟媳吴继红三人,延续福晟系的家族企业特性。

自此,潘伟明专注福晟集团,儿子潘浩然掌管福晟国际,父子俩分野而治的局面落定。

不过,将之解读为二代上位还为时尚早。与福晟集团的体量相比,福晟国际只是一个拥有十几个项目的小平台,况且潘伟明也未到将整个福晟集团交棒给儿子的时候。这次交接恐怕只能算是潘伟明给儿子的一次历练,二代上位的起点刚刚开启。

回首潘浩然此前的经历,在地产二代之中算是颇为低调,个人公开信息鲜见。

在暨南大学获得经济学学士学位后,潘浩然前赴英国锡菲大学拿到了财务及会计学硕士学位。加入福晟系之前,潘浩然曾在其他金融机构工作,了解更多业务板块的知识。

此后,潘浩然回到父亲身边开始担任福晟集团投资总监,同时开始担任福晟国际若干附属公司的董事,主要负责协助董事会主席进行投资及融资管理。2017年,潘浩然进入福晟国际执行董事之列,但不到一年就辞任,直到去年9月最终接棒。

从23岁进入公司至今,潘浩然已经在父亲指引下磨练了六年,福晟国际的掌舵权终究还是交给了年轻的潘浩然。但接任还未到一年,福晟国际,乃至整个潘氏家族和福晟系,正在面临历史性的转变。

祸福相依

福晟国际借壳上市的那年,吴继红曾表示福晟国际是一个独立的公司,与福晟集团的资产处置和规划任何关系,两个公司独立运作。

但同在福晟体系中,福晟国际与母公司有着千丝万缕的关系。

登陆港股那年,福晟集团将位于长沙的6个物业项目注入福晟国际,潘浩然担任执行董事。后续在适合投资的项目上,福晟国际也享有优先权,不管是收并购还是招拍挂,只要适合上市公司的项目一定会优先给福晟国际。

但经历了2015年以来高杠杆、高周转、频繁并购,福晟集团自身资金压力短板隐现,去年就传出破产的消息。

为了活下去,潘伟明付出了巨大的代价——将福晟49%的股权及福建六建19%的股权拱手让给世茂,今年年初福晟集团与世茂已经完成千亿重组。

福晟与世茂达成合作后,福晟总部更名、企业架构重组,潘伟明和福晟集团的班子也开始料理“世茂·福晟”平台。人来人往,世茂吕翼、汤沸进入新平台,福晟原董事悉数退出。

在福晟集团这一历史性转变之下,福晟国际的命运也备受关注。

今年3月,潘俊钢、吴继红和吴洋相继辞任福晟国际执行董事,潘俊刚和吴继红也不再担任薪酬委员会成员,转向世茂·福晟副总裁。家族气息浓厚的福晟国际如今只剩下潘浩然一人为潘氏家族成员,之后的福晟国际由童文涛和潘浩然继续带领向前。

特别的是,世茂主导福晟集团后,福晟国际这一上市主体被保留下来,其业务暂时没有太大调整,独立地位更加明显。

另外,在福晟集团正式“爆雷”前,福晟集团一直加速不良资产与福晟国际的切割。不免让人猜想,去年潘伟明将福晟国际交给儿子是为了如今的转折作准备。

从上市至今,福晟国际在资本市场经历了大涨大跌,潘浩然能否带领公司实现良性发展无法下定论。去年9月潘浩然接任之后没几天,福晟国际的股价两天累计暴跌76%,目前市值仅有18.5亿港元左右,还不及高光时刻的零头。

再加上母公司福晟集团近年来扩张自顾不暇,如今又被世茂吞并,潘浩然交出的第一份福晟国际成绩单并不惹眼。

2019年,福晟国际收入近16亿元,同比增长约27%,其中包括15.23亿元物业收入和0.73亿元租金收入。去年归母净利润为1.37亿元,同比大幅下跌超七成;整体毛利率也同比微降0.9%。

收入见长,利润却大跌,潘浩然手中的福晟国际走得缓慢。去年年报中指出,导致利润下跌的原因是福晟国际出租的物业估值收益及可换股债券的衍生工具部分公允值变动收益减少,再加上销售成本、分销费用、行政支出等多项成本未能得到有效控制。

除此之外,压在潘浩然肩上的还有现金流和净负债率——去年福晟国际银行结余及现金同比减少超三成,带息债务却同比攀升近两成,一年内到期的借款占总额也上升至31.3%。尽管去年福晟国际的净负债率同比下降42.4%,但仍高达122.6%,在行业内依然高企。

如今,虽然有着丰富财务经验的童文涛继续担任公司执行董事,帮助潘浩然打理公司财务融资事宜,但潘浩然未来的挑战着实不小。

在拿地方面,与福晟集团重一级开发和并购拿地不同,福晟国际青睐于在招拍挂市场施展手脚。但步入2019年后,福晟国际几乎没有什么大地动作。

去年全年,福晟国际共拥有15个在开发及待售项目,权益建筑面积约122.4万平方米,另有3个投资物业,权益建筑面积6.3万平方米。而2018年福晟国际的项目就是14个,一年来仅仅增长了中山钱隆湾畔项目。

十几个项目的小体量自然也带来薄销售。去年福晟国际实现合约销售额约28.2亿元,同比微增1%。另有约21.4亿元预计于未来12个月内确认为收入,还要根据物业拥有权实际转移予客户的时间而定。

物业销售收入占据公司总收入95%,主要来自克拉美丽山庄、钱隆世家及钱隆国际的项目。而剩下的租金收入主要来自物业长沙福晟国际金融中心及香港企业广场三期。

更何况,福晟国际这15个项目大多布局于二三线城市,拿地力度也不如百强房企。

当年上市时,父亲的福晟集团给福晟国际注入长沙物业项目,但却没有将核心资产注入,潘浩然的蓝图仍以湖南长沙为圆心。上市两年,公司在长沙的项目就有10个,其余5个项目分布在福建宁德、上海、浙江嘉兴及相关等城市。

吴继红曾表示,福晟国际未来的布局将以粤港澳大湾区和环杭州湾两大湾区作为战略支撑,以海西城市群为战略衔接,以长沙、武汉、郑州、天津等中国中线交通动脉沿线核心城市为战略支点。

潘浩然当然也有向大湾区进军的打算,想继续发掘房企业务的商机,在参与项目的同时享受协同效应带来的盈利。但就目前发展的速度来看,潘浩然还有很长的路要走。

2019年到2020年的跨越,对福晟集团和福晟国际而言是一道祸福相依的门槛。如今在潘浩然手上的,是未被吞并、独立自理的福晟国际,未来也将由他和童文涛继续带领,将全部精力投入福晟国际,帮助公司实现新的发展目标。

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