<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 正文

“三道红线”满月:房企急降杠杆 债转股成趋势

0
分享至

(原标题:“三道红线”满月:房企急降杠杆 债转股成趋势)

重点房地产企业资金监测和融资管理规则(以下简称“新规”),让房企不得不降杠杆。

9月25日,万科(000002.SZ)董事会主席郁亮在媒体交流会上对新规表达了看法:“房企都站在同一起跑线,之前的优势都归零。”

8月20日,万科和其余11家房企参与了住建部和央行在北京召开的座谈会。

时代周报记者多方了解,在这场座谈会之后,新规在今年9月已先从这12家房企试点。

监管层给予约3年时间,12家试点房企要完成降负债的目标,还要每月上报整体负债情况。

据房企人士透露,新规涉及的内容不仅是盛传的“三条红线”,除了要求剔除预收款后的资产负债率不得高于70%、净负债率不得高于100%、现金短债比不小于1倍之外,还要上交表内外融资、权益口径销售金额等。

9月14日,中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜表示,重点房地产企业的资金监测和融资管理规则前后酝酿了将近两年时间。下一步,将会同住建部以及其他的相关管理部门,跟踪评估执行情况,不断完善规则,稳步扩大适用范围。

与新规赛跑

30天内,房企债券融资规模明显收缩。

贝壳研究院数据显示,按发行日期来看,8月20日—9月20日房企境内外融资规模约992.7亿元,比前一个月同期减少24.6%,规模收缩约1/4。

另据中信证券研报显示,尽管8月30个大中城市的商品房成交量维持在相对高位,但从100个大中城市的土地成交数据看,土地成交明显遇冷,截至8月末,已明显低于2019年同期水平。

新规也给了试点外房企融资窗口期,但利率较高。

比如,鑫苑置业在9月21日的1笔3亿美元票据,利率14.5%;当代置业9月1日2笔1亿美元票据利率最高为11.95%;同样汇景控股增发的2500万美元票据利率达到12.5%。

9月25日,某中等规模房企财务人士对时代周报记者表示,随着新规的逐步推行,资金以后会流向更为稳健更为健康的房企,而负债高、杠杆高的房企融资会受到限制,这也是部分房企目前抢在窗口期发债置换债务的原因。

“三条红线会是长期趋势。”9月25日,三盛集团总裁冯劲义向时代周报记者表示,公司会抓住窗口期尽快融资引进战略合作,但不会盲从规模,也不会对房地产融资和调控的放松抱任何幻想。

事实上,近期多家房企用引入战略投资者、上市拆分、出售资产等方式来降杠杆。

9月,新规试点的房企中,中海地产、华侨城就宣布转让项目公司的股权或债权。

国泰君安证券研报表示,及时出售低效股权、剥离不良资产,可助力房企回笼资金、实现业务转型。

国泰君安表示,尤其是经营不善或处于亏损状态的项目,对市场而言可能恰恰是投资机遇,存在逆转为优质资产的潜力。

9月28日,某房企融资部负责人对时代周报记者判断,融资成本较高的房企,未来可能面临成本增加的问题,所以降杠杆仍会是眼下的首要工作,“多卖房,少拿地,放慢速度。”

全口径统计负债

近日,多家新规试点房企相关人士对时代周报记者表示,监管层8月20日在会上释放了要建立房企全口径融资体系的要求,目的就是为全方位了解房企负债情况,并以此客观设定降负债的要求。

近期多位房企人士告诉时代周报记者,目前得到的消息是,新规主要针对12家房企进行试点,明年将会逐步覆盖更多房企,但短期内不会推广到全行业。

“以往监管层多数是对表内融资、信贷等对房企采取一定手段,但房企表外的隐形债务还有很多。”某房企人士对时代周报记者表示,有些房企把永续债计入权益,粉饰净负债率指标,而按照全口径来统计融资就会比较真实客观。

按该人士介绍,常见的表外融资有非并表项目,体现在报表中是计入长期股权投资;计入其他流动负债中的短融、超短融等一年内到期的债券等;还有永续债、优先股、ABS等。

各家房企的真实负债情况将按照踩线条数不同,被分为“红、橙、黄、绿”四档进行管理。

与万科一起作为首批试点的房企有中国恒大(03333.HK)、碧桂园(02007.HK)、融创中国(01918.HK)、绿地控股(600606.SH)、新城控股(601155.SH)、保利地产(600048.SH)、中海地产(00688.HK)、华润置地(01109.HK)、中梁控股(02772.HK)、阳光城(000671.SZ)和华侨城(000069.SZ)。

按照华创证券以及申万宏源研究等机构整理的数据,恒大、融创、绿地处红色档;阳光城、中梁控股处橙色档;碧桂园、万科、新城控股处黄色档;华侨城、中海、保利、华润并未踩线处于绿色档。

每降一档,企业有息负债规模增速阈值的上限增长5%,即橙色档、黄色档和绿色档的有息负债增速分别不超过5%、10%、15%。

时代周报记者了解到,对于目前处在红色档房企,监管部门要求其每年要实现降档。

近日,多位与会房企相关人士也对时代周报记者透露,会按照要求将真实的规模上报以换取更大的降负债空间。

“监管层态度比较坚决。”一位千亿级房企人士向时代周报记者透露,有试点房企希望将地产以外多元化业务部分的负债,从有息负债管理中剔除,但监管部门的反馈是“遵循会计准则”。

债转股成趋势

种种迹象表明,房企融资将向债务转股权的方向发展。

冯劲义对时代周报记者表示,“三道红线”可以从债权和股权角度理解,新规希望房企少借债、增加股东权益。

“监管是穿透式的,无论房企做多少层架构或者明股实债的方式借债,都会被识别。”郁亮认为,房企要进行实打实调整,万科正在加强财经纪律方面的管理,包括财务纪律和投资纪律等。

9月25日,中信资本某不具名执行董事对时代周报记者称,新规是为了避免房企负债过度增长,因此传统的非标债权融资将迎来重大挑战。债权投资一般1―2年就要退出,但是股权投资的周期更长,未来趋势就是拥抱真股权投资。

国泰君安证券研报表示,股权融资不会带来有息负债的增加,同时增厚权益,对企业负债水平的改善显著。

9月18日,国安信银投资合伙人马宁在某论坛上指出,房企拓宽股权融资模式是根本性解决房地产融资结构的措施。

在马宁看来,房企股权融资拓新方向一是REITs(房地产投资信托基金);二是过去的房地产股权信托转向优先结构信托和可转股信托;三是房地产私募股权基金。

“不过债转股的融资趋势,也需要过渡期。”上述中信资本执行董事表示。

相关推荐
热点推荐
国务院原则同意《重庆市国土空间总体规划(2021—2035年)》

国务院原则同意《重庆市国土空间总体规划(2021—2035年)》

财联社
2024-02-26 19:03:10
中欧关系彻底破裂?西方27国集体对华出手,中方早就有言在先

中欧关系彻底破裂?西方27国集体对华出手,中方早就有言在先

诉人世间
2024-02-26 09:55:14
市长的女儿当了局长之后辞职出国:为市长出逃打前站还是另有原因

市长的女儿当了局长之后辞职出国:为市长出逃打前站还是另有原因

实话叔
2024-02-06 18:19:44
华春莹宣布:这国总统将访华

华春莹宣布:这国总统将访华

环球时报新闻
2024-02-26 16:48:43
没想到老年人的瓜这么多!网友的评论太炸裂,我小脑都萎缩了

没想到老年人的瓜这么多!网友的评论太炸裂,我小脑都萎缩了

夢婷
2024-01-05 12:09:08
外网关于暴雪国服运营的新爆料,韩国开始租赁服务器给中国玩家

外网关于暴雪国服运营的新爆料,韩国开始租赁服务器给中国玩家

苹果牛看游戏
2024-02-26 19:41:30
病人将在一两天内死亡,医生是怎么知道的?医生告诉你真相

病人将在一两天内死亡,医生是怎么知道的?医生告诉你真相

39健康网
2024-02-24 21:50:03
李红感觉比刘芳菲还美还气质!

李红感觉比刘芳菲还美还气质!

梦想之城
2024-02-26 10:39:08
24年很有可能是加速下跌的一年。

24年很有可能是加速下跌的一年。

维纳斯的眼泪
2024-02-26 20:33:25
俄罗斯“低头”向中国求援,中方:帮忙可以,但必须答应一个条件

俄罗斯“低头”向中国求援,中方:帮忙可以,但必须答应一个条件

科技讲者66
2024-02-26 21:22:46
克洛普:有人跟我说靠小孩赢不了冠军,所以这是我生涯最特别一冠

克洛普:有人跟我说靠小孩赢不了冠军,所以这是我生涯最特别一冠

直播吧
2024-02-26 23:22:03
各路社会大哥在面临死亡时的表现

各路社会大哥在面临死亡时的表现

娱乐圈见解说
2024-02-26 15:38:31
深交所:终止对晶讯光电首次公开发行股票并在主板上市的审核

深交所:终止对晶讯光电首次公开发行股票并在主板上市的审核

南方都市报
2024-02-26 20:47:14
贾玲发文控诉世态炎凉,宣传孤军奋战,被舆论围剿没有好友支持

贾玲发文控诉世态炎凉,宣传孤军奋战,被舆论围剿没有好友支持

光影新天地
2024-02-24 11:21:16
36岁刘亦菲豪宅曝光,全屋低调奢华,与猫狗相伴,网友:好羡慕她

36岁刘亦菲豪宅曝光,全屋低调奢华,与猫狗相伴,网友:好羡慕她

室内设计师有料儿
2024-02-26 16:47:14
为什么日本核污水排放,现在没人关注了,都忘记了吗?原因很简单

为什么日本核污水排放,现在没人关注了,都忘记了吗?原因很简单

税醒了
2024-02-25 12:11:20
米兰这一夜,郭晶晶“又矮又胖”,是对内娱畸形审美的反击

米兰这一夜,郭晶晶“又矮又胖”,是对内娱畸形审美的反击

娱乐圈笔娱君
2024-02-26 10:58:52
不想生也得生?专家呼吁再次启动计划生育,人口一年减少近70万!

不想生也得生?专家呼吁再次启动计划生育,人口一年减少近70万!

柳婉月
2024-02-25 18:43:37
被人当垃圾丢掉,加工后一吨赚600元,投资5000块,年入30万

被人当垃圾丢掉,加工后一吨赚600元,投资5000块,年入30万

李舟
2024-01-26 19:15:44
演员李影离世,享年70岁,在家中跌倒不治身亡,去年才复出拍电影

演员李影离世,享年70岁,在家中跌倒不治身亡,去年才复出拍电影

代军哥哥谈娱乐
2024-02-26 00:50:03
2024-02-26 23:42:44

上海房产

超8万平方米总部地标来了!

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

泽连斯基称乌克兰战死3.1万人 美媒评估的数字系2倍多

头条要闻

泽连斯基称乌克兰战死3.1万人 美媒评估的数字系2倍多

财经要闻

宗庆后逝世 宗馥莉接班娃哈哈已布局多年

体育要闻

库明加,撞墙之前和撞墙之后

娱乐要闻

老牌男港星近照,有人70岁还精神抖擞

科技要闻

12位业内聊Sora:承认差距不丢人 也别悲观

汽车要闻

仰望U9售168万 可恶又被比亚迪装到了

态度原创

游戏
艺术
家居
公开课
军事航空

《苍翼:混沌效应》开发团队回归 全球销量破35万

艺术要闻

一座城市的美,有多少是被设计出来的?

家居要闻

简约内核,在居所中获取治愈能量

公开课

何为人生第一等事?

军事要闻

泽连斯基首次公布乌军阵亡人数 俄方:撒谎

无障碍浏览 进入关怀版