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解构囤地与捂盘之谬误

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近日「囤地」及「捂盘」这些词语顿成热话,究竟甚么是囤地、捂盘呢?笔者特别找来一位地产界人士解构一下。

简单讲,无论在香港或内地,一幅土地由投地、规划、建筑设计、报建政府审批、招标施工、兴建、完工后由政府各部门验收合格至最终落成需时,当中涉及的过程相当复杂,早前新鸿基地产执行董事郭基辉曾表示,一幅香港农地从申请规划、通过城规会、得到地政署批准、达成基本土地条款协议,可能需要20年才可以开始申请补地价。而在内地,正如一家新加坡大型发展商的中国高管曾引述自己的经验,指内地房产商往往可以在6个月内完成购入土地至把项目推出市场;但同样的程序对外来发展商、特别是在上市公司的严谨体制度下却可能耗时长达18个月。

于内地开发房地产项目的过程是非常严谨、复杂的,首先发展商购买发展用地之后,要配合政府对该市、区、乃至镇的规划、道路及其他基建、小区配套设施、环境保育等各方面的要求进行项目规划。

为求项目设计尽善尽美,富有特色并突显鲜明的项目形象,发展商会招标竞选建筑设计师,园林设计师、室内设计师等项目顾问团队,其中涉及的文件、程序均需符合发展商内部审计及合规要求;若发展商计划聘用国际知名建筑师,则往往会进行俨如"选秀"的设计竞标甄选过程,需时更长,若加上是大型工程项目则更耗时。

发展商在优中选优之后,最终选定建筑设计师及顾问团队后,建筑设计师需要设计发展商满意并能满足市场需求的设计方案,这方面也需要一段时间。方案敲定后便可提交给各个相关政府部门包括规划局、消防局,园林局、建设局,甚至区、市政府等相关部门逐一审批。国家的审批过程是非常严谨的,例如在许多城市住宅设计都有日照要求,必须要于全年日照最短的那天(即冬至),日照时数要达到不少于一小时;另外,楼幢间距、楼宇面宽、车位规划比例、消防设计、绿化率等均有严谨的规定。

待项目设计方案通过各个相关政府部门审批后,便进入甄选聘用承建商的步骤,与选用建筑设计师一样,必须通过竞价招标,从招标、回标、议标至定标,整个过程必须符合发展商内部审计及合规要求,确保选取工程质量及成本效益方面均达到发展商要求的优质承建商,过程需时不短,之后便可开始建设。

上述前期工作方面所牵涉范围广泛而复杂,需要发展商、建筑设计师、承建商各个专业团队互相配合,并与各相关政府部门紧密沟通协调,才能顺利动工。

在正式动工前还可能会发生不可预见的阻滞,例如拆迁工作及收地未完成,未能如期将土地交给发展商。

成功收地后,便进入建筑过程。很多时候在建筑工程动工后,也并非一帆风顺,有可能会有一些地产商不能控制的因素而影响建设进度,例如周边城市规划与配套设施的变更,政府规范上的变更等,会导致项目更改规划设计及造成建设延误。一般尤为常见的有市政工程新规划方面的改变,如项目周边有地铁支线通过。长江实业北京逸翠园项目之二期发展正是受制于该项目北侧区域之北京地铁3号线的建设。北京地铁3号线一期于2016年9月获批;而逸翠园二期虽然于同年开始地基工程,但却至2018年6月才拿到建筑施工许可。

另外,当地建筑规范改变,如对楼宇高度限制有变更,项目的规划与施工便需要配合更改,或需重新设计及调整,往往亦会导致工程延误。除上述以外,施工过程中亦会有天气、社会、环境因素等影响工程进度。

至于地产商最看重的开盘套现(无论内地或外来发展商均依赖卖楼花,内地称为预售),以免现金流受压。君不见近日内地其中一间最大型发展商,楼盘全线七折促销,可见现金流对发展商的重要性;而政府对审批预售批文方面有严格的规管,如发展商不能达到相关要求,则无法取得销售许可(内地称之为预售批文)。

看过内地房地产项目发展漫长、复杂而严谨的过程,令人不难联想到最近热搜的词语-囤地、捂盘,又是否可粗略引用,一词带过?未经理解便武断而言?

现时内地的常规拍地条款会订明开工及完工时限,若发展商在没有合理理由与辩解之下不按时限进行,有可能要面对违规罚则,及背负囤地的嫌疑。

资深地产界人士提出,早年(10多年之前)内地的卖地合同条文未必会订明开工及完工时限,特别是那些超大型项目,考虑到市场吸纳能力、发展商资金实力、开发与营销能力等因素,往往会以分期发展的方式进行,在整个发展过程中发展商需持续与各个政府部门保持协商沟通,对各个分期项目的设计规划持续更新及申请审批;由于过程需时,不可武断地评定发展商捂盘。究竟最近闹得火热的成都南城都汇项目有没有出现囤地的问题?此项目实在没有违规被罚。查和黄地产于2004年经拍卖拿下该地皮,当时并无有关工程时限的规范;另外,项目合共23,000余个单位中,分期出售是所有地产商必然采取的正常操作,在今年七月禹洲集团购入该项目公司时,长江实业已累计出售了南城都汇超过16,500户,亦即项目销售一直持续推进,那怎可称之为囤地呢?

值得注意的是,10余年前内地的房地产行业没有今天的火热,内地地产商的实力也没有现在的规模,进军内地市场的香港及外国发展商也没有现时的踊跃,发展商在发展土地之前按时缴付资金,当地政府将相关收入投放于各种建设与投资再带动发展,为当时当地的社会、经济发展实作出了积极推动的作用,其助力亦不应被遗忘。

至于「捂盘」则是较新的名词,基本是指,项目建筑进度已达政府相关的预售批文申请条件,而发展商在没有合理理由之下,刻意不申请预售批文,或获得预售批文后故意拖延而不开盘。然而,因市场消化量、项目规模、市场客观因素等而令在持续销售期内的项目未能售罄,则不应视为捂盘行为。正如上述南城都汇项目,23,000余个单位共分8期发展。截至今年七月,累计售出16,500户,占项目超过70%的单位,既然项目一直在售,那亦不可称之为捂盘。

资深业内人士指出,国家对房地产开发监管是非常细致、严谨的,从规划、监督到项目验收,每个环节均一丝不苟,相关规范、程序与所涉及的文件、手续虽漫长而复杂,目的最终是为了确保房地产市场健康、有序地发展。大众能搞清楚囤地、捂盘的定义,不仅可以对房地产市场多一点了解,更可以对舆论场上各种混淆视听的冲动言论保持应有的理性。

李嘉诚捂盘、囤地这些形容的确有吸眼球的功能,虽怪有些网红及自媒体乐此不疲地炒作。但真金不怕火炼,标题党岂可假冒专家,读者们不可不察!

责任编辑:张岩(来源:香港文汇报)

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