<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 正文

长和系的土地生意经:从“囤地”到套现离场

0
分享至

20多年来,尽享中国城市化进程红利的长和系,却屡屡陷入“囤地”风波。

9月23日,一份名为《关于禁止和记黄埔地产(成都)有限公司融资、贷款和重大重组的函》的文件在坊间流传,文件指,因和记黄埔成都公司存在捂地、捂盘不良行为,严重影响区域房地产市场平稳发展,禁止高新区内金融机构向该公司提供新增融资、贷款,同时禁止向公司重大资产重组提供帮助。

当日晚间,成都高新区财政金融局在官网确认,正配合相关部门对多个涉及捂盘惜售项目进行查处,其中便包括曾隶属于和黄旗下的“南城都汇”项目。

“南城都汇”项目于2004年由和记黄埔地产获取,但至今未开发完毕。今年7月,和记黄埔将项目转让给禹洲集团。

尽管长江实业在回应中极力撇清关系,但考虑到项目长达16年未能开发完毕的现实,和记黄埔仍然难逃“囤地捂盘”的嫌疑,不少成都当地的业内人士也对这一“罚单”表示认可。

和记黄埔地产隶属于李嘉诚旗下的“长和系”商业帝国。早在上世纪90年代,长和系就以长江实业、和记黄埔两家公司为主体,将旗下的房地产业务拓展至内地。

20多年来,长和系虽尽享中国城市化进程的各种红利,却未能取得预期的发展成就。相反,公司旗下项目还屡屡因“囤地、捂盘”而遭遇曝光和处罚。

近几年,长和系陆续抛售多个房地产项目,似有退出内地市场之意。除大环境影响外,梳理公司的发展历程不难发现,其策略和模式似乎已与当前的市场风向格格不入。

时间的“朋友”

外界指长和系“捂盘、囤地”的说法,并非毫无来由。早年间公司在内地的发展,就是以“长周期”著称。

1994年,和记黄埔在广州拿下黄沙地块,即后来的“逸翠湾”项目,可建面积24.18万平方米。2002年,和记黄埔首次公开表示,“黄沙项目已进入最后的动工准备阶段,住宅部分预计2003年下半年正式发售,2004年中交楼,商场部分2003年底开始招租。”

但直到2005年11月,项目才开始动工,此时距离拿地已有11年的时间。到2009年,项目才最终建成。

2005年9月,和记黄埔在广东增城获取四宗住宅地块,合计占地面积达203万平方米。但由于各种因素影响,直到2011年,项目才启动奠基仪式。2014年,项目首次开盘。至今,项目仍未开发完毕。

长和系在北京的拓展,也有着类似的“套路”。长江实业于1997年正式获取北京顺义区薛大人庄村地块的开发权,首次进军北京,后来该项目被打造成“誉天下”。但直到2008年下半年,誉天下项目的一期才开始入市,此时距离拿地已有11年。2018年,誉天下项目终于全部开发完毕。如今,项目仍有部分房源在售。

这一波长周期操作,使长实获得了不菲的“价格红利”。20多年来,誉天下项目所在区域的房价,从最初的2000元/平方米,上涨到如今超过60000元/平方米。

和记黄埔于2001年进入北京市场。当年,和记黄埔以7亿元拿下北京姚家园地块,即后来的“逸翠园”项目,约定的竣工时间为2006年10月31日。但项目真正动工的时间,已是2005年6月。

2005年11月,逸翠园项目一期获得预售许可证,预售均价约为9000元/平方米。直到6年后的2011年,项目的二期才获得销售许可证,此时的成交均价已经上涨到28000元/平方米。2013年,该项目才最终建设完毕。

公开信息显示,截至2019年5月,长和系在内地21个城市拥有56个写字楼、住宅、商场及酒店等房地产项目。除北京、广州外,长和系在上海、成都、重庆、大连、东莞、珠海、中山、惠州等多地的项目均曾被曝“囤地”,期限从5年到10多年不等。一些项目虽然拿地时间较早,但至今仍未完工。

虽然存在部分项目体量偏大的现实,但动辄十几年的开发周期,仍然令长和系难逃“囤地”的嫌疑。从公司的公开表态来看,部分项目开发周期过长,存在规划调整、政府审计、土地纠纷等不可控因素。但总体来看,自身原因仍占多数。

北京某资深房地产从业者向21世纪经济报道记者表示,长和系是最早进入内地的香港地产商之一,开发经验丰富,又有“首富”李嘉诚的“光环”加持,因此早年间颇受地方政府青睐。2010年之前,长和系往往能以较低的价格获取土地,而且在开发期限上,通常能获得一再宽限。

他表示,这是港资房企早年间曾普遍享受的“特权”,并一度令内地房地产商十分艳羡。当时恰逢中国房地产市场快速发展,仅通过土地升值,长和系就能获取数倍乃至数十倍的收益。

事实上,这种做法在当时已经十分常见。2009年,SOHO中国董事长潘石屹在接受央视采访时表示,“中国有一批房地产开发商是从来不盖房子的,就是倒土地的。”他认为,这部分开发商占行业的1/3。

屡屡“踩线”的长和系

作为长和系的掌舵者,李嘉诚多次否认公司存在“囤地”的情况。2014年7月,迫于外界压力,李嘉诚回应称,“长实与和黄在内地的土地项目并不存在囤地情况,也没有囤地意图,甚至一直希望尽快完成发展及出售项目,以便收回资金再发展。”

但按照相关规定,我国对闲置土地一直有明确的界定标准。

根据自然资源部(时称“国土资源部”)于1999年下发的《闲置土地处置办法》,土地合同生效后一年未开工建设的、在建设面积不足1/3(或总投资额不足25%)但无理由停工超过1年的,均被视为闲置土地。

该文件还规定,“对闲置满1年的土地,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。”

2008年1月,国务院下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》,重申土地闲置满2年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回。

但由于执行环节长期不够严格,到了2009年和2010年,闲置土地问题已经较为严重。为此,2010年3月至7月,国土资源部在全国范围内集中开展了房地产用地专项整治工作,集中力量清理查处不及时开发建设囤地炒地、违反法律法规闲置土地等突出问题。国土资源部还要求,各地务必于10月底前基本完成查处任务。

2012年,修订后的《闲置土地处置办法》开始施行,意味着对闲置用地处置的制度化建设正式告一段落。

在此期间,长和系旗下的部分项目屡屡因“踩线”而被曝光。

2007年,东莞国土资源局以“海逸豪庭项目闲置土地最多,时间达到95个月”为由,对长江实业旗下的东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司开出高达7915万元的土地闲置费罚单。这也是当时最大的一笔土地闲置罚单。

据悉,“涉事”的海逸豪庭项目位于东莞厚街镇,占地3600万平方米,但自上世纪90年代开发至2007年,落成面积还不到1%。

2010年初,有机构披露了上海330宗“批而未用”的“抛荒”地块,其中包括长江实业旗下的马桥住宅项目。

2010年8月,有媒体曝光了一份1457宗闲置土地“黑名单”,据称,这份名单是由国土部交由当时的银监会做风险排查之用。长和系共有两宗土地“上榜”,分别是和记黄埔旗下的北京逸翠园2H1、2H2地块以及位于广东珠海的一宗住宅地块。

套现与“离场”

严查闲置土地的风潮过后,长和系在内地的发展策略出现调整。从2013年开始,长和系甚少在公开市场拿地。相反,公司开始出售旗下的地产项目。

仅2013年,通过出售广州西城都荟广场和上海东方汇经中心,长和系共回笼资金约120亿港元。2014年,长和系又先后转让南京国际金融中心大厦、长圆集团股权、北京盈科中心、重庆大都会、上海盛邦国际大厦等项目。

“这种调整与内地市场环境的变化有关。”上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,长和系的基本策略是“低进高抛”,但2013年以后,内地土地市场竞争激烈,地价不断攀高,而房价在严厉的调控下,上涨乏力。

在此之前,长和系一直对内地房地产市场颇有兴趣。2010年初,李嘉诚公开表示,长江实业土地储备足够未来5至6年使用,由于平均成本较低,加上负债低和备用资金充裕,可动用不少于500亿港元进行投资。

“长和系”的拿地成本有多低?和记黄埔2012年年报显示,公司当时的土地储备约1022万平方米,大部分通过与长江实业共同持有,在内地的平均土地成本为1980元/平方米。其中,和记黄埔于2012年12月获取的武汉市蔡甸区的一宗土地,楼面价仅为1502元/平方米。

作为对比,当时的行业“老大”万科,2012年的平均拿地成本约为2790元/平方米。

内地房地产调控不断加码,也令长和系感到压力。和记黄埔在2012年年报中称,“政府压抑住宅楼价上涨之措施于2012年继续对市场情绪有不利影响”。2014年,和记黄埔继续表示,由于流动性紧张情况日益加剧,公司在数个内地城市“继续面对激烈之减价战”。受此影响,2014年和黄的地产业务收入下降三成以上。

2015年,李嘉诚重组旗下的长和系帝国,将长实与和黄的非地产业务并入长江和记实业有限公司,地产并入上市公司长江实业地产有限公司。

此举意在减少两家公司业务交叉的弊端,有助于集中发力。但调整后,公司在内地市场的拓展仍然乏力,反而继续出售旗下项目。

据不完全统计,2013年以来,长和系多次出售中国内地及香港的物业,套现金额逾1150亿港元。

与此同时,对长和系“囤地、捂盘”的诟病一直存在。2019年10月,长江实业将大连市西岗区黑嘴子项目出售给融创中国,作价超过40亿元。长实于2011年获取该项目,8年间仍未开发完毕。按照19亿元的拿地价格计算,此次出售的收益超过100%。

近期被成都高新区处罚的和黄成都公司,于2004年低价买入南城都汇项目。今年7月,和黄将项目转让给禹洲集团。其间经过16年的“囤地”,仍未开发完毕。

严跃进指出,从大逻辑上看,长和系近年来频繁腾挪资产,有着“削减亚太、加码欧洲”的资产运营脉络。但从房地产开发的角度,长和系的开发模式已经不适合当下的内地楼市。

他表示,随着内地楼市“黄金时代”终结,以及房地产长效机制的建立和运行,楼市周期逐渐被“熨平”,地价和房价很难再出现大起大落。对于房企来说,依靠长期持有,来获取资产升值收益的模式已经行不通。相反,借助相对稳健的高周转,来提高资金使用效率,更加适合企业的发展。

但“高周转”似乎从来不是长和系的强项。多数受访者认为,如果不对开发运营策略作出调整,长和系的“离场”将不可避免。

截至2020年年中,长和系共有可开发土地储备约1000万平方米,其中90%位于中国内地。与2015年相比,长和系的土地储备总规模和内地土储规模均下降约26%。

相关推荐
热点推荐
美媒:分析人士称,以色列低估了伊朗重组的能力

美媒:分析人士称,以色列低估了伊朗重组的能力

环球网资讯
2025-06-16 13:04:05
李在明刚上台就出手?弹劾案高票通过,不许第二个尹锡悦出现

李在明刚上台就出手?弹劾案高票通过,不许第二个尹锡悦出现

惊觉惯例
2025-06-16 11:24:20
6星巴西稳了?安切洛蒂为世界杯5冠王打造攻击群,4大球星闪耀

6星巴西稳了?安切洛蒂为世界杯5冠王打造攻击群,4大球星闪耀

体坛知道分子
2025-06-16 09:28:21
李连杰谢苗父亲节再见面!爆笑梗接连上演,依偎在其肩头似亲生

李连杰谢苗父亲节再见面!爆笑梗接连上演,依偎在其肩头似亲生

裕丰娱间说
2025-06-13 19:03:09
92岁的孙燕院士,研究肿瘤60年,提醒:尽量控制自己少吃几种食物

92岁的孙燕院士,研究肿瘤60年,提醒:尽量控制自己少吃几种食物

观星赏月
2025-06-08 14:24:22
伊朗革命卫队声称击落F-35并俘获女飞行员,以色列讽刺虚假宣传

伊朗革命卫队声称击落F-35并俘获女飞行员,以色列讽刺虚假宣传

明月聊史
2025-06-14 15:56:59
俄罗斯一情报部门,公开称中国为“敌人”,普京或要另谋出路?

俄罗斯一情报部门,公开称中国为“敌人”,普京或要另谋出路?

允华说
2025-06-12 16:03:44
起风了,馆长宣布提前结束返回,关键原因已找到,绿营动作浮现!

起风了,馆长宣布提前结束返回,关键原因已找到,绿营动作浮现!

萧鮖记录风土人情
2025-06-15 13:55:46
运-20总设计师透露“更大的飞机”,网友猜测:中国版安225来了!

运-20总设计师透露“更大的飞机”,网友猜测:中国版安225来了!

消失的电波
2025-06-16 09:59:20
林依晨二胎产子,经纪人证实:孩子像爸爸

林依晨二胎产子,经纪人证实:孩子像爸爸

极目新闻
2025-06-16 11:44:41
伊朗曝掌握美国支持以军偷袭铁证,特朗普警告:敢动美国就开战

伊朗曝掌握美国支持以军偷袭铁证,特朗普警告:敢动美国就开战

慎独赢
2025-06-16 12:49:20
林依晨二胎产子,经纪人证实:孩子像爸爸

林依晨二胎产子,经纪人证实:孩子像爸爸

三湘都市报
2025-06-16 11:34:26
哈里王子请西藏高僧与母亲戴安娜王妃通灵,真凶竟是王室成员

哈里王子请西藏高僧与母亲戴安娜王妃通灵,真凶竟是王室成员

真实故事汇
2024-04-02 15:49:31
输67分,波黑教练却赞中国队一人:世界任何对手碰到她都遇到麻烦

输67分,波黑教练却赞中国队一人:世界任何对手碰到她都遇到麻烦

南海浪花
2025-06-16 05:17:48
豫超首战以4-0击败郑州,场面火爆引关注!

豫超首战以4-0击败郑州,场面火爆引关注!

蔸蔸猪
2025-06-16 10:23:02
姜妍在真人秀里 那身材简直了!看着就让人忍不住赞叹,不服不行啊

姜妍在真人秀里 那身材简直了!看着就让人忍不住赞叹,不服不行啊

TVB的四小花
2025-06-15 09:58:53
拥有核武器的9个国家中,最穷的巴基斯坦, 是如何获得核武器的?

拥有核武器的9个国家中,最穷的巴基斯坦, 是如何获得核武器的?

文史达观
2025-05-03 06:45:05
湖北30人拟保送清华北大,武汉一所学校就占17人

湖北30人拟保送清华北大,武汉一所学校就占17人

极目新闻
2025-06-15 20:29:46
热搜!刚刚,雷军突然宣布!

热搜!刚刚,雷军突然宣布!

中国基金报
2025-06-16 11:55:04
以军向伊朗核反应堆和武器工厂周围人员发布撤离警告

以军向伊朗核反应堆和武器工厂周围人员发布撤离警告

财联社
2025-06-15 15:11:08
2025-06-16 14:20:49

上海房产

紫薇之星| 品质热势 高附赠奢邸

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

媒体:在伊朗与以色列的冲突中 伊拉克的态度耐人寻味

头条要闻

媒体:在伊朗与以色列的冲突中 伊拉克的态度耐人寻味

财经要闻

大厂抢滩的「稳定币」,能火多久?

体育要闻

被偷走的世界杯资格 他们用20年抢回来了

娱乐要闻

郭富城官宣方媛怀三胎 拒绝透露性别

科技要闻

22年后,马斯克“杀死”了最初的特斯拉

汽车要闻

前脸与N7相似 新一代日产轩逸假想图曝光

态度原创

艺术
时尚
亲子
本地
军事航空

艺术要闻

故宫珍藏的墨迹《十七帖》,比拓本更精良,这才是地道的魏晋写法

今年最流行的5双鞋,配阔腿裤太好看了!

亲子要闻

父母不在家,看看3岁孩子做了啥?这一幕真让人暖心

本地新闻

最近的打工人,都在熬夜看这剧逐帧学习职场小技巧

军事要闻

伊朗最高领袖高级顾问沙姆哈尼 因伤势过重离世

无障碍浏览 进入关怀版