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福晟债务困境的蝴蝶效应:各方拉锯殃及池鱼

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在企业决策和巨量资本面前,个体的境遇往往落成时代的一粒沙尘。

昔日的“黑马”房企福晟集团所暴露出来的债务危机,已一年有余。期间,基金延期、项目交付延期、法律诉讼等问题层出不穷,使得福晟在债务泥沼中愈陷愈深。即使世茂集团于今年初牵头组建了世茂福晟纾困平台,但世茂的谨慎以及相关工作推进缓慢,使得福晟的债务问题最终传导至上游投资人及下游购房者。

日前,一个黑色保险箱引发的抢夺战,便成为各方矛盾集中爆发的一个真实案例,也再度让福晟的困境回归聚光灯下。

种种迹象显示,由这家房企债务危机荡起的涟漪,正在波及越来越多的个体。

黑色保险箱抢夺战

9月以来,福晟前滩项目(备案名为海悦华庭)的业主倍感焦虑,因为该项目至今仍无法办理产证。第一财经记者经走访项目周边了解到,虽然楼盘已售罄并交付,且多数业主已完成房屋装修,但项目大产证却未能办理。

海悦华庭业主称,该楼盘因身处学区而热销,但在高价购买学区房后,无法及时拿到产证会影响落户时间,从而导致子女错失就读相关学校的机会。这一潜在的后果引发了业主浓重的担忧情绪。

解决产证问题的关键在于获取项目的证照章,正是由于证照章无法使用,海悦华庭无法在办理大产权证的相关资料上盖章,进而无法为业主提供产证。而在这套证照章的背后,还牵扯着300余名投资人的利益。

资料显示,针对前滩项目,钜派投资曾发起成立了“钜福上海前滩并购私募基金”,分为两期,共计7.5亿元,到期时间分别为今年7月2日和9月29日。

钜派提供的文件显示,该基金的募集资金主要投资于宁波保税区钜吉投资管理合伙企业,合伙企业通过收购福建钱隆海晟投资有限公司40%股权的方式,间接对亿城集团上海投资有限公司(下称“亿城上海”)进行投资,并以亿城上海的名义对前滩项目进行开发建设。

然而,该项基金由于福晟自身的资金流问题而无法如期兑付,对于基金投资人的诉求,于年初成立的世茂福晟平台也始终未作回应。于是,钜派通过拿回证照章监管权的方式来保障基金投资人的利益。

一边是需要证照章办理产证让子女顺利入学的业主,一边是试图通过守住证照章来保证自身权益的基金投资人,双方对于证照章的诉求最终演变成一场发生在前滩派出所内的闹剧。

据第一财经记者了解,9月9日,数十名前滩项目业主和基金投资人在前滩派出所呈现双方对垒局面,一个装有项目证照章的黑色保险箱成了抢夺的对象。最终,在多方协调下,保险箱被转移至上海中心地下的宝库一号。

蔓延的不安

基于福晟的资金困境和世茂的纾困举措,为了基金得以如期兑付,钜派自1月中旬起开始与福晟方面、世茂方面进行了近4个月的洽谈,并最终于今年5月签署了一份三方协议,对存量融资债务的兑付方案进行了时间进度和金额上的约定。同时,世茂要求钜派释放对项目的监管措施,以便盘活底层资产。

基于三方洽谈的顺利进展和形成的协议内容,钜派于6月17日出具了一份《钜福上海前滩并购私募基金一期退出方案公告》。该公告称,合伙企业将持有的钱隆海晟股权转让给福晟方指定方,基金退出款项将于2020年7月和2021年4月分两期支付本金和利息。

然而,在7月29日晚间,福晟方面致电钜派称,由于账户被冻结,协议所约定的本金无法在7月底前如期兑付。2天后,福晟正式向钜派发送《说明函》,称前滩项目涉及两项建设工程合同及销售代理合同纠纷案件,导致兑付资金被司法查封冻结,并向钜派提出延长兑付期限的需求。

钜派在收到上述信息后迅即向投资人发出兑付延期公告。对此,近300名一期基金投资人表现出了强烈的担忧情绪,这一情绪迅速蔓延至数十名二期基金的投资人,已公告退出时间的基金也会生变,还未到期的二期基金则更加充满不确定性。

无法兑付的影响继续传递至福晟在钜派的其他存续基金项目。除前滩项目基金外,钜派在6月份还发出了关于钜福光晟项目和福宝盆项目的延期公告,该两项基金的存量份额分别为19.56亿元和6.82亿元,共计涉及投资人1347人。面对前滩基金兑付的失约,上述两项基金的投资人对于自己所持的基金同样忧虑重重。

“从7月30日到现在,几乎每天都有这三个项目的客户从全国各地跑来,我们不断地在向客户解释情况。”钜派相关人士对第一财经记者表示。

由于三方协议中规定,一旦出现违约行为,基金管理人有权恢复存续项目监管措施,包括对公司证照章的监管。但据钜派方面表示,世茂以履行内部审批为由,始终拒绝钜派恢复监管措施的要求。

经历了一个月多的沟通依然未获得有效回应后,钜派在律师的建议下试图通过私力救济(指权利主体在法律允许范围内,依靠自身实力实施自助行为,以救济自己被侵害的民事权利)的方式取回证照章。9月4日,钜派将装有项目证照章的保险箱转移至位于前滩的派出所内,并向项目关联方发送了相关公函,称在福晟方面重新履行义务之前将通过暂时以取走证照章保险箱的方式实现监管目的。

对于钜派的这一举措,福晟表达了强烈不满,并在发出的《纠正违约行为通知函》中称钜派违反合同约定,且以保障小业主权益为由要求钜派配合其对办理大产证的相关文件予以用印。

于是,在来来回回的“函告”后,这场纷争从“口水仗”演变为现实中的“抢夺战”。

犹豫的世茂福晟

处于争议中心的海悦华庭,实则是一个公认的优质项目。因前滩规划、学区优势、套均低总价等原因,海悦华庭一经推出即出现热销并迅速售罄。第一财经记者走访海悦华庭附近的中介机构发现,目前该楼盘在二手市场上依然受到追捧,且价格一路走高,更有不少二手交易于近日完成。

“5月份签署协议的时候,我们依旧觉得前滩项目是一个优质的资产,只是福晟的运营能力出现了问题。我们目前的困境在于,不知道谁来管这件事,没有人愿意出面和我们解决问题。”钜派相关人士表示。

明确延期后,钜派方面多次向世茂福晟平台传递投资人的诉求,还于8月17日向世茂集团发出正式的商务拜访信函,表达了钜派董事长兼首席执行官倪建达前往世茂继续讨论债务兑付方案的意愿,但据倪建达介绍,世茂福晟平台对于钜派的所有沟通申请均未予理睬。

在倪建达看来,虽然资产优质,但短期内较大的现金流压力是阻碍世茂同意兑付的主要原因。亿城上海突然被冻结的账户就是福晟资金风险的一种呈现。根据福晟的说明函,基金原定于7月29日进行兑付,而亿城上海系列账户在7月28日因海南海建工程管理总承包公司的诉讼被查封,在7月27日因上海大乘房地产经纪有限公司的诉讼被冻结。

根据钜派方面提供的信息,三方协议明确了世茂方同意协助世茂福晟及其关联方解决钜派投资的存量融资债务。但自8月6日起,世茂福晟再未作出任何回应。从世茂与福晟达成战略合作后的表现看,世茂的“谨慎”让其规避了过多风险,也让其在这场对福晟的“拯救”里充满争议。

此前,世茂方面曾对第一财经回应称,世茂福晟平台为临时性平台管理机构,而非独立实体法人组织。“作为过渡性组织,纾困管理平台并未改变福晟集团既有的经营业务及权责主体关系。从始至今,世茂集团并未对福晟进行整体收购,只是项目代管代建,截至目前双方实际发生的股权交易只有个别项目。”

对于福晟所造成的负面效应,有业内人士对第一财经记者表示,“世茂的介入可以一定程度上优化福晟的流动性,核心还是需要福晟自己来解这个套,否则波及的项目和个体会越来越多。”

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