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城家董事长:长租公寓行业应去杠杆 通过租金贷扩张没持续性

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在长租公寓进入洗牌阶段,由华住出资成立的长租公寓运营方——城家,近日宣布与远洋集团、华住集团及远洋服务战略合作,力争通过“房+管”结合的方式更好的提升存量资产价值。

据悉,四方将在酒店及公寓业务、不动产投资信托基金、客户共享、商务差旅、商品房销售、物业服务六大方面展开深度合作。

近日,华住集团总裁、华住中国CEO、城家董事长金辉在接受澎湃新闻(www.thepaper.cn)采访时表示,中国在过去30年房地产市场主要以买卖为主来推动市场发展,主要模式是快周转,即盖楼、卖房、变现;从未来发展而言,未来的房地产市场主要以存量资产的运营和价值提升为主。对运营商而言,如何更好的运营存量资产,以及提升存量资产的资产回报率是未来5至10年重要的核心主题。

对于和远洋的合作,金辉提到,行业快速成熟起来,一定是合作共赢的胜利。房+管是租赁链条上两个重要的环节,两者结合的方式是做好这个行业的基础模式,也是未来的发展趋势。

“目前,房企从开发房地产到运营房地产需要注入很多运营能力,此次,远洋和城家两家重资产和轻资产运营的头部公司战略合作,在住宿的细分领域是一个很好的探索。“金辉说。

长租公寓行业应去杠杆、去租金贷

金辉在采访中提到,早期长租公寓在风口的时候大家一拥而上,但在实际运营中发现长租公寓对成本的管控和商业模式要靠精细化运营太辛苦,很多长租公寓机构开始使用金融杠杆,也就是现在市场上出现的租金贷,包括近期很多“爆雷”的长租公寓机构,基本上都是以“二房东”模式的分散式长租公寓,如果运营管控的不好就很容易出现问题。

据机构不完全统计,在2019年之前,已经至少有20家长租公寓爆仓,包括爱公寓、上海寓见等知名公寓。近期,友客、巢客、寓意公寓等也被曝“跑路”,截至今年8月份,全国已有30余家长租公寓相继爆雷。

中指研究院报告提到,2019年以来长租公寓行业乱象进一步显现,企业不规范使用租金贷现象仍存,不符合盈利逻辑的“高收低租”运作方式浮出水面,基于这两种方式积蓄资金池扩张规模蕴藏着极大隐患,一些爆雷企业也大多存在这种情况,爆雷后对社会带来极坏影响,其中蕴含的金融风险不容小觑。出现爆雷事件最多的“二房东”模式的盈利前景也受到质疑。

长租公寓主要分为分散式长租公寓和集中式长租公寓。对于分散式长租公寓而言,多为“二房东”模式,即在小区里分散包下个人房东的房源进行装修后再出租。

金辉在接受采访时指出,“在两年前我就呼吁长租公寓要去杠杆、去租金贷,通过租金贷扩大规模以及N+1调整户型结构的方式来运营的方式并没有持续性。”

区别于分散式公寓,城家主要做的是资产运营,是集中式的租赁运营。集中式公寓即包下整栋楼(或者也有包下一栋楼的几层),并对房间进行统一装修,配备统一的服务。

金辉认为,现阶段是行业的洗牌期,公寓是个长周期行业,对企业团队的要求更高,需要更长的耐心,更有耐力的玩家,精细化运营产生价值。同时,在这样一个新的行业,还需要完善政策、社会支持。

“未来的头部企业是集中式长租公寓”

“从华住的经验上,不论短租还是长租,租赁是路径长且深的业务,容错空间小,一定要有充足准备,稳步走好每一步,因此,这个行业大概率只有头部企业能做起来。”金辉说道。

从长租公寓的参与者而言,目前有房企系、中介系、酒店系等,大家均各有所长。比如房企系,有房量规模;中介系有成熟的平台,但集中式公寓的占比太少,本质上还是过去传统租房模式;再就是酒店系,以城家为代表的,以轻资产运营为主,实现资产保值增值。

金辉表示,目前长租公寓行业最大的问题是高资产价格与低租金回报的不匹配。“长租公寓是一个非常薄利的行业这是确定的,需求端的消费力还不足以支付较高的溢价,供应端而言,资产的价格又贵。”但是未来两端不平衡的状态会有所缓解,一方面资产端的价格在楼市调控的前提下会趋于平稳,需求端的支付能力也会慢慢提升。

金辉认为,作为公寓运营方,要把握节奏等待市场回归平衡,在这过程中,一方面要通过精细化运营培养出把产品做贵的能力;另一方面也需要不断探索在重资产端的合作。“我认为,未来长租公寓的头部企业主要会以集中式长租公寓为主。”

成立于2015年的城家,是华住酒店集团和IDG资本共同出资成立的公寓品牌,主要承担华住集团在非标准住宿领域业务的布局,目前已签约200家物业,拥有25000间房源,主要布局北上广深,以及杭州、南京、成都等重点城市。

据金辉介绍,今年疫情期间虽然对长租公寓行业造成一定的影响,但3月份开始行业已逐步恢复,目前旗下产品的出租率均在95%以上,有部分门店实现100%出租率。

据介绍,针对不同客户需求城家分为多个住宿产品:一是最核心的城家公寓,为年轻人提供高性价比的品质居住空间;二是为蓝领服务的员宿,解决劳动密集型企业的员工住宿需求;三是CitiGO欢阁酒店,针对年轻潮流客群;四是与雅诗阁合作的馨乐庭公寓酒店,服务于频繁出差的商务人士。

按照计划,未来城家将继续在一线城市深耕,规模将扩充至100000间房源。

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