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房企年度销售目标完成率不足六成 增收不增利现象趋普遍

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上市房企陆续发布8月销售业绩,房企年度销售目标完成率随之浮出水面。机构数据显示,房企年度销售目标完成率普遍不足六成。

业内人士指出,“金九银十”,在销售目标压力下,预计房企将降价促销,其后果可能是房企普遍利润下滑,“增收不增利”。

8月成交回升

克而瑞研究中心指出,3月以来房地产市场热度持续回升。8月市场整体销售额继续维持高位,当月百强房企实现操盘金额9761.7亿元,相比7月增长4%。从累计操盘销售来看,百强房企1-8月整体销售额同比增长6.2%。

从各大房企销售数据看,8月TOP100房企中有近八成企业实现单月销售额同比提升。截至8月末,已有近七成房企销售额超过去年同期。保利、金地、世茂、绿城、金茂、招商等房企销售表现较突出,单月销售规模同比提升显著。

中国证券报记者梳理发现,头部房企8月销售金额普遍超过500亿元,同比增幅较大。碧桂园披露的8月未经审核运营数据显示,8月碧桂园合约销售金额约609.3亿元,同比增长30.1%;实现归属于公司股东权益的合约销售建筑面积约712万平方米,同比增长37.86%。

部分头部房企销售面积同比增幅高于销售额增速。以中国恒大为例,公司发布8月未经审核营运数据显示,集团物业8月实现合约销售金额约为514.8亿元,同比增长7.7%;实现合约销售面积约为532.4万平方米,同比增长约18.5%。1-8月,集团物业累计合约销售约4506.2亿元,同比增长约21.8%;累计合约销售面积4934.3万平方米,同比增长约42.9%。

前8个月,多地楼市成交面积同比出现大幅上涨。克而瑞研究中心指出,从区域市场来看,长三角地区市场复苏动能较强劲,杭州、宁波、南京、常州等地楼市成交面积同比涨幅超过50%。粤港澳大湾区市场热度惯性延续,广州、深圳、佛山、东莞等市场需求依旧坚挺,楼市成交面积同比均实现较大增长,广州更是创近年来新高。中西部地区市场明显分化,成都、西安成交稳步提升,同比涨幅升至50%左右。

冲刺年度目标

机构数据显示,2020年共有33家上市房企公布年度销售目标,目标增长率较2019年的16%进一步下降至12%,疫情下房企目标设置更为保守。截至前8个月,销售额平均目标达成率为59%。其中,远洋、佳源国际等房企年度销售目标完成率不足50%。但也有佳兆业、金茂等房企销售目标完成率超过70%。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出,根据国家统计局数据,1-8月全国房地产开发投资为88454亿元,同比增长4.6%,同比增速比1-7月提高1.2个百分点,连续三个月增速上升,房企投资信心足。为冲刺全年业绩,预计9月房地产投资增速将进一步提升。传统销售旺季即将到来,房企加速推盘,部分房企降价跑量,如恒大率先出台一系列促销“组合拳”,预计9月商品房销售面积同比增速将会回正,销售额同比进一步增长。

在“三道红线”重压下,房企在大规模推盘销售的同时,销售端的回款策略或发生改变。王小嫱指出,8月20日重点房地产企业座谈会释放出房企融资环境发生改变,不再是之前的“拆东补西”,企业自身实现稳增长才是王道。“三道红线”也将限制企业的融资规模,预计四季度房企会加速去化库存降负债,个人按揭贷款、定金及预收款同比增速将扩大。

利润或受影响

从上市房企业绩看,“以价换量”会对利润产生一定影响,不少房企在半年报中就出现了“增收不增利”的现象。随着“金九银十”年度业绩冲刺窗口期来临,多位业内人士指出,房企利润或再度受到影响。

以中国恒大为例,上半年公司共实现营业收入2666.3亿元,同比增长17.5%,增长的主要原因为上半年积极复工,导致竣工交付面积同比大幅增长。上半年毛利为666.8亿元,毛利率为25%,同比出现较明显下滑。主要原因在于,公司年内在全国实施“七五折”促销活动,销售价格下降,直接导致利润水平受损。

也有业内人士认为,房企项目结转存在一定时间差,很多房企在售项目影响的是未来的利润,短期内业绩影响整体较有限。

针对上市房企的投资价值,兴业证券指出,房企销售持续恢复,二季度开始房企普遍加大推货力度,4月主流房企单月销售平均增速已转正,6月累计销售平均增速已转正,截至7月平均销售完成度达到50%。接下来,房企销售累计增速还将持续提升。房企半年业绩仍具备较强韧性,派息力度保持较高水平,当前平均股息收益率为6.2%。境外融资通道加速恢复,房企境外发债逐步恢复正常,融资成本亦伴随有所下降。从防御的角度看,优选财务实力雄厚、基本面稳健扎实、业绩确定性高的房地产公司;财务状况良好的大中型内房股的债券仍是很好选择。

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