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铁岭3.8万元一套学区房背后:4年间小学生减少15.5%

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3.8万元,就可以买到一个地级市的学区房,这在国内一些城市成为现实。

“铁岭阳光园四区这套房子是商品房,3.8万元全款,靠近第十小学,34平方米,是顶楼,配套很齐全。”当21世纪经济报道记者以购房者的身份,询问铁岭当地的中介时,一位中介介绍道,他还同时推荐了一套同一小区4万元的商品房,也是学区房。

学区房价格如此便宜除了楼层、坡顶等因素之外,还因为铁岭是辽宁省人口流出的代表城市之一。2015年到2018年,铁岭在校小学生人数减少15.5%,在岗员工人数减少超过23%。

另一个低房价的代表辽宁阜新市,也能找到低于5万元的学区房。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林对21世纪经济报道记者表示,房价相当于未来对于现在的“折现”,其价格包括了对未来的预期。一个地方人口流出,预期降低,房价肯定会下降,这是市场的一个正常调节。最终,如果没有大的产业入驻或者教育质量的逆转,当地学区房的价值也必然降低。

包括铁岭在内的人口净流出城市都在积极引入新的产业,但是转型之路仍然漫长而艰难。

低价学区房背后

2019年GDP总量640亿元,总人口达289万人,在我国数百个地级市中,铁岭虽是一个中小城市,但并不“垫底”。

然而,这样一个规模并不算小的城市,却出现了房价低于5万元的学区房。

21世纪经济报道记者以购房者的身份询问当地房价的时候,一位中介先介绍了一套4万元的学区房。

“房子靠近第十小学,步行五六分钟即可到达。”这位中介表示,“这套房子有20年的房龄,小区在去年年前完成了改造,区里比较安静,还可以停车,周围环境也很好。”

为什么这么便宜?上述中介介绍说,除了位于顶楼的位置拉低了房价,更因为这套房子是坡顶而非平顶,正对着卧室,室内高度相对会低一些,入门的时候要防止磕碰。不过,这一点并不影响采光或通风。

这位中介介绍,同一小区里还有另一套34平方米的商品房,情况与前一套很相似,顶层、坡顶,只要3.8万元。“从小区往北走大概十分钟就有市场,往南走大概五分钟就有医院;第十小学附近就有公园、商场,走两三分钟就能到达火车站。这一套房子目前还在租约期间,约满后即可入住。”

是真的学区房吗?21世纪经济报道记者在地图上搜索该小区到银州区第十小学的路程,距离仅670米。

上述两套学区房都是商品房,平均1000元/平方米左右的价格,上述中介还介绍了一套每平方米平均下来更为便宜的学区房。

“这套房子小区对面就是五中,走十来分钟就能到十一小。房子80平方米只要7.2万元,平均一平方米只要900元。房子最大的劣势在于八层最顶层的位置,也没有电梯。”他说。

21世纪经济报道记者查询后发现,在铁岭的一些小区,甚至出现了2万元一套的房价。这表明以4-5万元在这一地区购买学区房,并不是“捡漏”的事情。

辽宁省阜新市和铁岭类似,21世纪经济报道记者采访当地中介了解到,阜新海州城区有一套40平方米的学区房,售价4.8万元。当地中介表示,这套房子离七中很近,步行只要10分钟左右。

“这套房子楼下就有市场,离医院、银行也很近。”阜新当地的中介告诉记者,“如果要10万元以下的学区房,我还可以介绍40平方米6万元的房源和41平方米9万元的房源。前一套位于二十六中的学区,出门就是学校,后一套距离一中步行十五分钟即可到达。”

为何会出现如此低价的学区房?

首要因素是,这些城市中小学生人数减少,使学区房不再“供不应求”。

21世纪经济报道记者查询辽宁统计年鉴,2015年,铁岭的普通小学在校学生数为127214人。到了2018年,铁岭的普通小学在校学生人数为107551人。这意味着,短短四年时间,铁岭的小学在校生人数减少15.5%。和铁岭类似的还有阜新,2015年阜新的普通小学招生13293人,2018年招生11678人,减少12.15%。

此外,如果看普通初中的情况,铁岭2015年在校生67415人,到了2018年减少到65420人。阜新2015年普通初中在校生45212人,到了2018年减少到42958人。

人口外流冲击波

中小学生的减少只是一个结果。导致中小学生人数减少的,是城市劳动力的减少和流出,以及由此带来的老龄化加剧和生育率的下跌。

21世纪经济报道记者查询辽宁统计年鉴发现,2015年,铁岭在岗员工人数为232932人,这一数据到2018年减少到178468人,减少幅度达到23.38%。阜新也类似,2015年在岗员工人数为175761人,2018年人数减少为141941,减少幅度达到19.24%。

从生育率数据来看,2019年铁岭出生率为5.08‰,死亡率为6.53‰,人口自然增长率为-1.45‰。0-17岁(含不满17周岁)人口36万人,占总人口的比重为12%。

那么,当地的劳动力流向了哪里?盘和林指出,铁岭是东北地区三四五线城市人口净流出的代表,这些人口部分流向沿海经济发达地区,部分流向区域内省会城市或者大城市,由此引发适龄小学生入学人数的减少。

从小学生人数可以一窥端倪:2015年到2018年,辽宁省普通小学的在校生人数减少2.24%,但是仍有3个城市出现上升,沈阳和大连分别上涨7.58%和11.35%,营口略微上涨。从普通小学的招生人数来看,铁岭和阜新的下降幅度,是辽宁省内第一和第二多;从在校生人数来看,铁岭和阜新的人数减少幅度是辽宁省第一和第三多的。

盘和林指出,一个地区的教育资源并不平衡,省会城市和大城市的教育资源一般更为集中,因此除了产业和人口流失之外,很多家庭会选择将孩子送到省会或者大城市去就读。因此一个地方因人口外流造成的中小学生减少将带来一系列的后果,甚至产生恶性循环,在校小学生少了,小学老师尤其是优秀的老师可能会进一步减少。因此地方还是要加大对新兴产业和公共资源的投入,扭转人口外流趋势。

目前,很多城市已着手积极引入新的产业,比如,辽宁第一个氢能示范基地落户铁岭,项目总投资100亿元,计划今年10月份开工建设。

当然,正常情况下铁岭和阜新的学区房并不会如此便宜,但是因为学区房供过于求,导致购买者有了足够的挑选空间。

以上述那套80平方米7.2万元的学区房为例,当地中介表示,同小区其他二三层、精装修的房子,都要二十万元以上。“现在七八楼的房子都特别难卖。年轻人购房会选择新房,老年人购房会选择低层,因此这些顶楼的房子只能靠压低价格来出售。”

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