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10万元买套房?12个资源型城市人口流出、产业收缩

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在连部分县城的房价都超过1万元的今天,一个地级市一套房的价格不足10万元,会有这样的白菜价吗?

21世纪经济报道记者通过在多个售房网站上搜索后发现,至少有12个城市仍然能够找到房价低于10万元的楼房,其中一些城市房价低于5万元的楼房也不少见。

“双鸭山的‘白菜价’房子主要集中在尖山区东山国际会展中心附近一带,包括长虹小区、隆安小区、南市区6号小区等。”21世纪经济报道记者通过安居客联系上了双鸭山市当地的一位中介,他告诉记者,总价低于10万元的房子,基本位于顶层,为毛坯房或简单装修。

这些房价跌穿10万元大关的地级市,分布在黑龙江、辽宁、宁夏、新疆、甘肃、陕西等地区,基本都是资源枯竭型城市,随着人口流出和产业的收缩,一些城市甚至被称为“鬼城”。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林接受21世纪经济报道记者采访时表示,房子有多重属性,除了住宅属性之外,还具备金融属性。房价的背后还有相应绑定的一些福利制度,包括医疗、教育等。一旦出现产业衰竭和人口流出,人们往往买涨不买跌,跌得越低越少有人接盘。

“资源枯竭型城市目前呈现的是产业凋零与人口流出的恶性循环,如果不打破资源依赖,很难从这一恶性循环中突围。”盘和林说。

低房价与人口流出

21世纪经济报道记者查询某售房网站发现,至少有12个城市出现最低房价低于10万元的情况。

这些城市包括黑龙江鹤岗、双鸭山、鸡西、七台河、佳木斯、大兴安岭,宁夏石嘴山,新疆博州,甘肃玉门(曾经为地级市,现在降级为县级市,由酒泉市代管),陕西铜川,辽宁阜新、铁岭等。

这些城市的平均一套房的价格在20万-35万元之间,但是最低价不足10万元。查询最低楼房价格,双鸭山、鹤岗、铜川、七台河、鸡西、石嘴山、阜新、铁岭均出现5万元以下的房子,尤其是铁岭和鹤岗,最低出现2万元一套的房价。

房价低并不意味着位置不好。上述双鸭山的中介表示,双鸭山长虹小区的房子都为回迁房,顶楼的售价仅4万元,高层非顶楼则是6万元,中层(3、4楼)超过8万元,小区到市中心走路十来分钟即可到达。

该中介还向21世纪经济报道记者推荐了位于隆安小区的另外一套房,“这套是商品房,位于顶层,售价5万元左右。这里地理位置较好,吃喝玩乐设施全面,距离双鸭山火车站仅两个马路,出行非常方便。”

即使是学区房在双鸭山也非常便宜,上述中介表示,中行小区有一套10万元的房子,不仅靠近双鸭山市政协、双鸭山市委老干部局等几个政府机构,更位于师范附小附近,是典型的学区房。

“这个小区属商品房,至于为什么这么便宜,一是因为房子房龄较大,2000年建造,可能存在设备老化、老旧的问题;二是因为位于高层7楼,且没有电梯,出行不太方便;三是因为房主着急出售。”上述中介说。

同样的情况也出现在石嘴山市,当地的一位中介向21世纪经济报道记者介绍,石嘴山市中心大武口区的建行家属院刚刚改造翻新,有几套8万元左右的商品房,都是十几年的房龄,位于顶层,有简单装修。

“这个小区就在市区,附近有广场、医院、公园,交通也很方便,离大武口火车站就几条街的距离。至于为什么这么便宜,一般老房子的顶层都比较难卖,因此价格都很低。另外一户则是因为房主着急卖,所以放低了价格。”上述中介向记者解释说。

21世纪经济报道记者注意到,最低房价低于10万元的城市,大部分存在较为明显的人口外流现象,多为收缩型城市。

上述12个城市中,2019年(部分缺乏2019年数据城市使用2018年数据)常住或者户籍人口,低于2015年的城市就有9个。而2015年的常住或者户籍人口,低于2010年的也有8个。其余城市,常住人口的增长也非常缓慢。

国家发展改革委关于印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知中提出,收缩型中小城市要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中。

资源枯竭城市如何转型

人口流出只是一个现象,这背后是资源枯竭型城市转型之痛。

21世纪经济报道记者查询后发现,上述最低房价低于10万元的城市,基本全部为资源型城市,尤其是有好几个以煤炭资源著称的城市,正在艰难转型。

鹤岗曾拥有丰富的煤炭资源,以资源开采利用为主导产业和支柱产业。但大量开采后,这一城市的煤炭资源进入开发中后期,出现资源枯竭的情况。双鸭山部分煤矿关闭,正在艰难转型。七台河、鸡西、石嘴山、铜川和阜新,也都是主要依赖煤炭资源发展起来的城市。

2008年以来,国家分三批确定了69个典型资源枯竭型城市(县、区)。其中煤炭城市就有37座,辽宁的阜新,黑龙江的七台河、鹤岗、双鸭山,陕西的铜川,宁夏的石嘴山全部位列其中。此外,因石油而兴的玉门,有森林资源的大兴安岭也位列其中。

资源枯竭带来了什么?其中一个关键是,无法再提供有足够薪酬竞争力的岗位,尤其是私营单位这类吸纳新就业的“大户”,工资的竞争力相对有限。

21世纪经济报道记者查询黑龙江统计年鉴(2019),城镇私营单位就业人员平均工资显示,2018年,鸡西平均为28973元,鹤岗平均为31639元,双鸭山平均为32849元,佳木斯为31740元。2018年全国城镇私营单位就业人员年平均工资为49575元,这4个城市都明显低于全国平均水平。

如果从行业上看,采矿,制造,建筑,批发和零售,交通运输、仓储和邮政,住宿和餐饮,信息传输、软件和信息技术服务业,金融,房地产和教育十大行业中,4大城市中鹤岗的金融业就业人员平均工资达到55500元,其次为鹤岗的采矿业,为43862元,其余的3大城市,没有一个行业私营单位就业人员平均工资在2018年超过4万元。

盘和林表示,资源枯竭型城市一旦出现相关产业凋零,此前这些产业容纳的就业人口就会流出,引发其他产业比如服务业的进一步凋零,形成一个恶性循环,也就是人口流出导致当地工作机会变少,工作机会变少引发进一步的人口流出,更不可能用高薪酬来吸引人才。

因资源而兴,因资源而衰,而且这一衰退的过程是持续发生且基本不可逆的。

2020年9月7日,黑龙江鹤岗市政府网站上发布《黑龙江省30万吨/年以下煤矿分类处置名单公示》,其中严格执法限期关闭一批中,鸡西市有15处,七台河市有28处,鹤岗有两处,大兴安岭有两处。政策引导主动退出一批的名单中,鸡西市11处,双鸭山市2处,七台河市12处,鹤岗6处。

这些城市确实也在积极地寻求转型的机会,希望能吸引新的产业和人才进入。

9月7日,石嘴山市在矽盛光电(宁夏)有限公司年产4GW单晶硅棒、硅片项目现场举行全市第三批重点项目集中开工仪式。当天,石嘴山市集中开工68个项目,总投资145亿元,年度计划投资34亿元,开工项目涵盖新型工业、基础设施、城市建设、生态修复等多个领域。

还有一些地方在积极招商引资,甚至跨区域引资。据双鸭山当地媒体报道,8月23日至27日,双鸭山市委书记宋宏伟带队到广东省深圳市招商考察时表示,各级各部门要将具有战略意义和典型意义的项目引进双鸭山,引导产业链升级,形成产业集群。全力推动“双深合作”向更宽领域、更深层次持续迈进。

但是,盘和林表示,由于长期以来产业结构单一,一旦由于资源型行业逐渐衰退,整个产业链都会受到较大冲击,这些城市的转型较为艰难。“想要激活创新,使产业‘无中生有’还是比较困难的,城市转型还是需要从自身的资源禀赋出发,寻找可以延伸发展的一些产业。”

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