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探讨商品房预售制度|英国期房预售,交房才付尾款

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近日,取消商品房预售制度呼声再起。商品房预售制在过往20年内对中国房地产市场的稳步发展起到了重要的作用,不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求同时也对国民居住水平的提升起到有力的促进作用。但不可否认的是,预售制度本身也存在一定的问题,比如延期交房、烂尾风险等。对于这一制度是否需要改革,澎湃新闻将进行多方面探讨。

从全世界范围来看,住房预售制度并不是一个十分普遍的现象。以欧洲为例,即使有些国家有预售房制度,但同时伴随的还有一套严格的监管及准入制度。

以英国为例,一名曼彻斯特的开发商“Investar property Group”的CEO 董浩告诉澎湃新闻(www.thepaper.cn),在英国购买期房时,买卖双方会各有一名律师,双方律师会直接沟通来确定所有交易细节,包括:合同、房产、证件、资金等,只有在律师确认所有细节安全无误的情况下,买卖双方才会根据律师要求先付首付交换合同,再付全款来过户房屋完成交易。

仲量联行国际住宅部的负责人对澎湃新闻表示,在英国购买期房时,通常每一个项目都有一个付款规定的时间。“比如第一期付款是合同签订后一个月,第二期付款可能是半年后,或者一年后,然后最后交房时间前6个月办单款,办下来贷款后把剩余部分付掉。”

据澎湃新闻了解,英国期房的首付比例一般在10%-25%,在双方签订购买协议的21天内支付首付款,在阶段付款这一过程中,6-24个月再支付第二笔及第三笔各5%-10%的房款,至于购房的尾款,则是在交房时支付房款的余额部分。

有分析人士称,英国的期房预售制中不会将所有的风险转嫁到购房者及银行身上,凡有意购房者在与房地产公司签订购房合约后,根据房屋建造进展预付不同额度款项。至于需要支付几次,基本上视开发商的经济实力来定。最后到交付阶段时,一定要经过房产公证公司的检验与验收,以此来保障购房者的基本权利,并对开发商的资质状况严加监督。

这也是英国为了最大程度避免购房者购买到“烂尾楼”的一种举措。

董浩表示,在投资英国预售期房时,购房者也需要注意检查开发商的土地所有权证,建设批复许可以及开发商的过往开发历史。只有以上的文件齐全,购房者购买的房屋才是真实有效的,而购房时律师也会帮助购房者检查这些资料确保文件齐全。

但董浩同时强调,即使所有上述的资料都齐全,英国依然有一些新建项目出现烂尾。“这是因为开发商在建设同时可能出现财务、管理或者建筑风险等问题。这些都是不可完全预测的问题。一旦出现问题,通常购房者10%的定金是受保险保护的。超过10%的部分,如果开发商没有购买相应保险,购房者的10%以上的首付往往是很难追回的。这一点买房律师有义务调查并告知购买者。如果出现烂尾楼,理论上买方律师会代为向卖方律师追讨已付款项的。”

根据Nationwide的最新数据,英国8月份的房价飙升至历史新高,这主要是受需求旺盛和抵押贷款利率创历史新低的刺激。

Nationwide表示,8月份的平均价格为224123英镑(298864美元),高于10年前的不足17万英镑。

英国最大的建筑协会表示,继7月份上涨1.8%之后,8月份房价跳涨2%,创下2004年2月以来最高月度涨幅。房价年增长率从7月份的1.5%跃升至上月的3.7%。

董浩介绍,在所有付款过程中,买家资金都是直接打给自己的律师,买方律师再转给卖方律师最后到达开发商手中。“资金的中转非常的严谨,律师也会全程确保资金安全。现在英国贷款利率受降息政策利好,一般年利率都不高于3%,但是海外买家由于没有英国信用记录,申请贷款比较困难。所以一般对海外买家的建议是先现金买房,买房后有了地址,建立起银行账户之后选择申请再贷款,这样就可以享受贷款的红利。” 

英国央行最新的数据显示,7月购房抵押贷款批准量达到66300件,较6月份上涨40%,略低于2019年7月记录的67300份,与2月份的峰值相比,增幅在10%以内。

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