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房价连涨53个月沈阳加码调控:二套房首付五成、土地控溢价

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9月6日,沈阳发布的最新的楼市政策,从供应端和需求端双管齐下稳定市场,其中包括禁止首付贷、提高二套房首付、提高增值税免征门槛,还提出严控土地溢价率,推出“限房价、竞地价”“限地价、竞配建、竞自持”两种土地规则。

在业内人士看来,沈阳调控政策收紧似乎早有预警。7月24日召开房地产工作座谈会以及8月26日住建部在北京召开部分城市房地产工作会商会上,沈阳都位列其中,被约谈的根源在于不断上涨的房价。据国家统计局的数据显示,7月沈阳新建商品住宅环比上涨了0.8%,同比上涨了9%。新京报记者查询国家统计局发布的70个大中城市新建商品住宅价格指数发现,沈阳自2016年3月新建商品住宅价格已连续上涨53个月。

控房价:禁止首付贷、二套房首付50%

9月6日,沈阳市房产局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“沈八条”),这是沈阳房产局、自然资源局、城乡建设局等9部门为了房地产市场平稳健康发展而联合发布的通知。

对于沈阳的“沈八条”,贝壳研究院高级分析师潘浩认为,这是针对即将到来的“金九银十”做好政策准备,未雨绸缪地对市场进行调控管理。

新政的内容涉及土地出让、土地使用效率、公开房源及房价、房价管理、二套房首付比例、个人住房转让增值税免征年限等。尤其是从供应端与需求端两端共同调控以实现稳房价的目标,可谓双管齐下。

针对购房者,沈阳提出严格执行首套商品房首付比例不低于30%,第二套商品住房首付比例提高到50%。而此前沈阳第二套商品住房首付比例为40%。首付款须一次性支付,禁止分期支付和“首付贷”。同时将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

而在销售方面,沈阳将要严格整治“未许先售”行为,把握商品住房项目入市节奏,房企自取得商品房预售许可之日起10日内,须一次性公开全部准售房源和销售价格。

与此同时,沈阳主管部门将实时监测商品住房销售价格运行情况,项目价格变化较大的,及时约谈房地产开发企业负责人,要求企业说明原因。对于上述违规的企业项目将被暂停项目网签系统,整改后才予以恢复。

潘浩进一步分析称,沈阳政策加大二套房首付比例,调整税收,这是在加高炒房成本,降低炒房带来的房价增长风险。同时从政策上杜绝房企捂盘惜售的可能,以起到稳定房价走势的作用。

控地价:推“限地价、竞配建、竞自持”土地规则

此次沈阳不仅对房价上涨进行管控,土地是此次沈阳新政重点管控的内容,在“沈八条”中占了5条。

沈阳提出严格住房用地出让溢价率管控。采取“限房价、竞地价”“限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房用地。房地产开发企业竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本。

为此,沈阳将制定严格的房地产开发项目竞配建管理办法,加强全过程监管,保障竞配建设施与商品房建设同步设计、同步审批、同步施工、同步验收、同步交付使用。

对于未按规定实施开发建设的房企,将禁止该房地产开发企业,及其实际控制人参股的其他企业参与拿地开发。

针对已出让的住房用地,建设管理部门应要求房企根据土地出让合同提报项目开发建设计划,包括项目开工时间、竣工时间,分期开发的要明确每期开工、竣工时间。而对于建设进程缓慢或未按分期计划实施的项目,约谈企业主要负责人。

据贝壳研究院统计数据显示,沈阳8月无成交住宅用地,今年1月-8月住宅用地成交同比下滑4.4%,在4月-7月则保持10%以上的增长,这也是导致8月土地市场成交规模回落的原因。而在土地溢价率方面,沈阳今年1月-8月仅为17.3%,较去年同期减少4.8个百分点,但仍高于全国一二线城市(共45城)平均水平1.1%。

从土地数据来看,潘浩认为,沈阳市土地市场相对稳定,土地溢价率逐步调控至合理范围内。

沈阳新房价格持续上涨,“沈八条”并非突如其来

在很多业内人士看来,“沈八条”的出台并非突如其来。今年8月26日,住建部在北京召开部分城市房地产工作会商会,其中沈阳、成都、唐山、常州等城市相关负责人参加,并表示将全面贯彻落实党中央、国务院决策部署,切实履行好房地产调控主体责任,进一步完善和落实调控措施,确保房地产市场平稳健康发展。此外,在此前的7月24日举行的房地产座谈会上,来自包括沈阳、北京、上海、广州、深圳等10个城市政府部门相关负责人参会。对此,有业内人士称,鉴于此前沈阳已是重点关注对象,那么此次出台楼市新政并不意外。

沈阳之所以引起管理层的关注,源于不断上涨的房价。据国家统计局的数据显示,7月沈阳新建商品住宅环比上涨了0.8%,同比上涨了9%。同时,新京报记者查询国家统计局发布的月度70个大中城市新建商品住宅价格指数发现,沈阳自2016年3月以来,新建商品住宅价格已连续上涨53个月。

截至上周,2020年沈阳新建商品住宅(统计口径为:普通住宅、别墅、公寓,下同)均价达到11820元/平方米,而去年同期为10459元/平方米,上涨13%。

事实上,近期部分房价上涨过快的城市不断对此前的调控政策“打补丁”,比如沈阳本次调控中的内容也是对之前政策的有效补充。再比如东莞进一步明确了购房资格、限转时间等。而杭州调整了无房家庭认定标准,堵死假离婚、亲属投靠炒房。

中原地产首席分析师张大伟认为,今年7月-8月调控政策风向转变,包括杭州、东莞等10多个城市纷纷出台调控政策,为楼市降温,预计未来还将有多个城市出台房地产收紧政策。

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