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长租公寓暴雷频发背后:资金监管落地前夕,谁在“闻风而逃”?

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短短几天内,杭州至少3家长租公寓几乎同时“跑路”。8月27日,杭州友客公寓传出暴雷消息;8月28日,友客总部人去楼空;而在两天后的8月30日,杭州又有一家长租公寓适享科技(巢客)也传出“跑路”消息,公司总部同样人去楼空。

长租公寓频频“暴雷”,具有警示意义。而值得关注的是,杭州为何成长租公寓“暴雷”重灾区?今年上半年,疫情下并未出现长租公寓企业暴雷事件,为何在目前这一时点上,各地长租公寓集中频频“暴雷”?

杭州成长租公寓“暴雷”重灾区

据新京报记者不完全统计,去年至今,杭州出现一批爆仓公寓,如鼎家、国畅、喔客、德寓科技等共十余家公寓机构。问题在于,为何长租公寓暴雷事件会在杭州集中频发?

新京报记者了解到,这与杭州长租公寓较为活跃有关。事实上,杭州是众多长租公寓企业看好的市场之一。其背后的原因在于,杭州具有较为明显的新兴产业发展优势,汇聚了大量互联网科技产业,并作为中国互联网基地,吸引了大量海外和国内人才,潜在租住人群较大。此外,杭州靠近上海,受上海租赁市场化的影响较大,且存在较多的人才流动。长租机构容易将上海和杭州合并运营,以提升区域覆盖率和运营效率。

在房东东公寓学院创始人全雳看来,杭州近年来不断放宽人才政策,同时,杭州也成为北京、深圳之后,最有互联网氛围的城市,吸引大量人才涌入杭州。

不过,杭州长租市场在竞争环境下,易受浮躁情绪和资本影响。巴乐兔相关人士曾表示,此前,大部分有资本参与的品牌公寓都选择在杭州经营,增加了杭州拿房发展的竞争格局,从而为“高收低租”埋下隐患。

“部分长租机构非理性经营的思维,导致其以片面的房源规模作为核心绩效指标,而忽略了健康经营。加上租金贷、繁荣的民间借贷等变相融资形式,放大了非理性发展和竞争,从而造成不良的影响。”巴乐兔相关人士称。

在此背景下,杭州长租公寓暴雷事件频发,在全雳看来,有损于杭州整体形象,建议当地政府部门加大公寓市场监管力度。

长租公寓集中“暴雷”,资金监管新政显效?

实际上,杭州长租公寓频频“暴雷”,亦引起了当地政府部门的关注。去年10月9日,杭州市住房保障和房产管理局发布《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)(征求意见稿)》,要求住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入专户管理。

在此基础上,今年8月17日,杭州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》,其中要求,从8月31日起,住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金,以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金,均应缴入租赁资金专用存款账户管理;此外,在9月30日前,“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源,应将对应房源的风险防控金缴交到位,对存量委托房源,应缴交风险防控金30%,剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。

值得注意的是,今年上半年,疫情期间,并未出现长租公寓企业暴雷事件,为何在目前这一时点上,杭州集中“暴雷”?从时间来看,正好是处于杭州租赁资金监管政策正式出台(8月17日)至落地执行(8月31日)之间的这段时间,两者是否存在一定的关联?

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥指出,是否存在关联不太好判断,但目前长租公寓频频“暴雷”,跟此前二手房交易资金监管制度推行时,有些中介机构“暴雷”逃跑或资金链断裂有类似之处。

“长期来看,资金监管是必需的制度,但在目前背景下,对一些企业而言,反正资金一监管,企业可能活不了,因此可能出现‘殊死一搏’、提前卷款‘跑路’的现象。”赵庆祥称。

全雳亦表示,此前这些跑路的公寓机构之所以可以通过“高收低租”来卷钱,核心在于从租客那边收来的租金和押金,长租公寓机构可以随意挪用,没有得到有效监管。目前资金监管的政策一出台,阻断了这些企业的财路,而且资金已经挪用,只能选择“跑路”。

基于此,赵庆祥认为,长期而言,资金监管制度的出台非常有必要,也较为科学,但考虑到一些企业有可能会“闻风而逃”,在制度的力度和时机上需要考量,“建议有步骤、有节奏地从现实出发推行,而非一刀切、急刹车。”

在具体做法上,赵庆祥建议,先认定一批优质企业,缓交或先缴纳一部分,或者规定在一定时间内交齐,将时间延长,可稳定行业,亦可让政策的效果发挥到最大。

不过,在全雳看来,杭州资金监管政策的出台,与长租公寓“暴雷”之间存在一部分关联,但“暴雷”背后,也有疫情影响、行业自身的原因,“8、9月份是传统租赁市场的旺季,而11月开始租客减少,进入租赁淡季,因此,一些‘黑中介’机构会选择在8、9月份‘割韭菜’后‘跑路’。”

业内建议加快立法,建立行业准入制度

不容置疑的是,长租公寓“暴雷”事情增多,显示出行业本身存在需要规范和解决的问题,其深层次的原因,还在于行业监管制度的问题。

“长租公寓行业本身的监管力度整体偏弱,无论是对于长租公寓运营机构收取的租金收入,还是涉及到‘租金贷’相关的金融类产品,虽然一些地区已经出台相关政策进行规范,但整体覆盖的范围和深度依然有待加强。”58安居客房产研究院分院院长张波分析称。

赵庆祥对此持赞成态度,在他看来,现有的管理手段和措施已无法根治长租公寓行业内“高进低出”、“长收短付”等顽疾,必须加快立法,出台《住房租赁条例》,建立强有力的行业准入制度,住房租赁行业才能行稳致远。

“否则,不仅今年下半年长租公寓发展形势不乐观,‘黑中介’、‘黑二房东’等租赁乱象也将长期存在。”赵庆祥建议,对于几年前公开征求过意见的《住房租赁条例》,应根据新情况、新问题进行修改完善,并尽快发布。

赵庆祥呼吁道,借此次立法机会,借鉴成熟国家、地区的成功经验,并参考金融行业的监管经验,建立起“机构资质许可”和“人员资格认定”的双准入制度,才能根治种种乱象。

“银行、基金、证券等金融机构也沉淀了客户的大量资金,之所以不会出现暴雷和跑路,除了有企业资本金、人员资格准入门槛外,还有存款准备金等风险对冲制度,不能让租赁中介行业当没有‘紧箍咒的孙悟空’”。赵庆祥说。

从政府层面来看,张波表示,一方面要加大对于租赁市场的支持,包括租赁土地供给、租赁房源募集以及租赁运营机构的税收等方面,支持力度都需逐步提升;另一方面对于租赁市场的规范也需增强,尤其是涉及金融的“租金贷”类的管控不容忽视。

张波预计,下半年会有更多对于租赁行业的规范性政策出台,长租公寓行业本身的优胜劣汰也会不断增强。

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