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地产进入专业化细分时代 代建企业开启转型路

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行业细分趋势下,伴随着房地产行业的发展,成长了十年的代建业务已面临瓶颈期。代建行业头部企业虽已诞生,但更多的后起之秀正在路上。

实际上,自1998年房改开始,我国代建行业已经历二十几个春秋的发展和演变,除了传统的建筑公司,代建的“轻资产模式”运营,早已吸引很多房企加入。据不完全统计,目前国内有30家左右的房企参与了代建业务,市场竞争日益加剧。

谈及代建,业内人士首先想到的就是绿城中国(03900.HK,简称“绿城”)与宋卫平。2010年,宋卫平提出了房地产代建、自主投资收益、园区服务收益“三驾马车”构想,如今,宋卫平虽然已完全退出绿城的管理,但他创立的绿城系三大业务体系羽翼逐渐丰满,代建业务平台——绿城管理(09979.HK)、已装入园区服务的绿城服务(02869.HK)均已完成上市。

2014年,宋卫平出售绿城部分股权后,无法在代建业务上继续沿用绿城的品牌。于是他创办了蓝城,这也是一家包含代建业务的公司。

8月28日,代建产业链规模已经做到第一,号称“代建第一股”的绿城管理发布上市后第一份半年报,其中两项重要指标明显下滑,公司实现收入8.15亿元,同比下滑21.3%;拥有人应占利润1.34亿元,同比下滑14.28%。

绿城管理CEO李军表示,受到疫情影响,营收代建项目的建设及销售节点延迟一至两个月,所以本期收入、毛利及净利润同比有所回调。

报告期内,管理项目数量由去年同期的245个项目增加到268个项目,其中155个为商业代建项目,占比57.8%;113个为政府代建项目,占比42.2%。李军认为这个体量能保持2-3年的增长。

李军认为,绿城管理有机会实现复合增长,因为新开拓的项目,无论数量还是质量都有提升。上半年内,绿城管理的合约项目总建筑面积7,331万平方米,较去年同期的6,859万平方米增长6.9%;在建面积3,882万平方米,较去年同期的3,077万平方米增长26.2%。

然而,尽管关注绿城管理,也有投资者看不懂代建行业,在当天的业绩会上对管理层提出多个问题,包括绿城管理在业务上如何与绿城服务交圈、股价为何不如绿城服务表现那么好等。

上市近两个月,绿城管理股价最高曾到过10港元,目前维持在3块多港元。绿城管理高层坦承,资本市场对绿城管理的盈利方式的未来可实现增长性存疑,股价波动跟大盘的波动有关。

代建既是专业细分的新蓝海,也是面临升级换代的服务品类。业内人士认为,这是房地产传统产业的上下游分工的一个环节,其实是开发商存在一个资源整合的需求而产生的。

目前,绿城管理成为行业龙头房企,但“老绿城”、绿城中国原CEO曹舟南两年前创办的蓝绿双城也逐渐扩大业务范畴。

代建十年

2009年,规模冲上来之后,包括很多龙头房企、制造业龙头等企业拿了很多地,2010年调控来临,绿城中国看到了机会,针对存量土地,开创了品牌输出管理模式做代建,这个商业模式是针对存量土地的。

经过十年,代建项目锐减,现在到市场上拿地的大部分是头部企业,即便是头部企业拿地也很难,争抢都很厉害,如果没有团队和品牌,小公司拿地非常难。从开发角度看来,纯代建的商业模式面临瓶颈了。

据透露,绿城管理目前总共签约的项目有7300多万平方米,实际上开工建设是3882万平方米,也就是说还有接近3000万平方米的需要在下阶段开工建设。按照代建项目一般为4-5年周期匡算,这些项目储备足够绿城管理未来4-5年实现20%的复合增长。

绿城管理的定位是个代建公司,是提供一个商业代建、政府代建以及其他的一些服务的服务管理公司。易居企业集团CEO丁祖昱认为,中国房地产经历了三个阶段,包括土地红利时代、资本红利时代和管理红利时代。目前,中国房地产已经进入了管理红利时代,而绿城管理正是靠管理驱动的一家公司。

实际上,轻资产模式是有逆周期的,市场好的时候,所有的开发商甚至中小开发商觉得自己都可以造房子,反正房子开发完了就一抢而空;市场差的时候,他就需要专业的队伍来做,尤其是金融形势影响加剧的时候,这样的企业可能需要绿城这样的代建商做撮合服务,提供中间的征信服务。

李军指出,现在市面上有7万多家房地产开发商,中小型企业里面有很多品牌不足以去和大企业竞争。

相对于瓶颈期,或许李军更愿意说绿城管理正在做转型的准备。与绿城管理不一样,蓝绿双城目前最大的问题或许就在于项目拓展、商业模式上。不过,曹舟南早已有一套逻辑,他认为,未来房地产行业会出现两大趋势,一是行业集中度越来越高,出现寡头房企;另一个趋势就是投资和开发将分开,行业专业度越来越高,专业的事情交给专业的人来做,有钱的就做投资的事,作为项目落地服务商或者说供应商,必须解决投资人投资安全的问题。因此,曹舟南认为,代建项目有必要做保底、对赌的财务设置。

因此,曹舟南指出,纯代建的瓶颈期已经出现,一是经过10年消化,项目没有那么多了,二是对投资方而言,纯代建风险独担,代建方“做好做坏都一样”,凭什么所有风险都在投资方身上,代建方可以旱涝保收?从投资人角度来看,投资风险为零,理论上投资收益也为零,这不符合投资逻辑。“土地投资还是有很多人感兴趣的,只要有增量,代建行业就有机会。”

转型发展

实际上,面对纯代建业务的可能收缩,绿城管理的管理层正在思考转型问题。

对于李军而言,在这样的疫情下面,政府的代建数量也在增加,但是现在又随着城市更新,老旧小区改造等方面,又使得这个业务渠道有了拓展机会。

比如中小房企自身有很多项目储备的,但获取融资的可能性却比较小,绿城管理可以做中间服务商的角色,帮助他们渡过难关。但是部分产业有瑕疵的,就不会主动接。上半年,绿城管理快速放量政府业务板块,商业板块在做战略客户和重要大客户,目前手里能确保2-3年的稳定增长。

2-3年之后,绿城管理的增长底气从哪来?李军指出,主动往国有企业、金融机构的合作上转。“我们做服务行业,随时可以调整,我们没有投资压力。”李军也明确不会收购项目,公司保持商业模式在资本市场的唯一性就可以了。目前绿城管理没有在投资方面有所作为的打算。

谈及金融业务,李军兴致盎然。他透露,前段时间去山东公司考察,也提到关注金融企业的委托业务的可能性。“过去关注中小开发商,现在关注国企,未来关注金融机构。”

与曹舟南观点接近的是,李军也认为,房地产分工将精细化,投资商把房产交给承建商来做,国内也出现了这样的角色,比如平安不动产、比亚迪工厂它有很多是地产项目,但是他们不会自己做开发。

诚然,随着这7万多家开发商,慢慢提升集中度,未来10年能帮助他们的新的力量就是金融机构。另外四大银行里面的不良资产管理公司,也可以成为代建的合作伙伴。他们有资产包,资产包里面的项目,通过代建企业做出来,这也是金融机构的委托服务的一种新的模式。

李军进而举例称,比如说有一个公司买下了地,但是运营的钱不够,这时金融机构会因为不相信他们的开发管理能力,而寻找代建公司来做,认为这样对债权有保护。这个时候,代建作为金融机构借钱给手上有土地的企业的一个附带条件。

“从一个动态的、发展的观点去看代建,我认为尽管这个过程当中竞争也会很激烈,但是我们这个业务的一个通道和前景,我认为是很广阔的。”李军对投资者说。

而经过两年实践,蓝绿双城已经摸索出一条属于自己的代建路径——共建。曹舟南指出,“共建”和“代建”的根本差异在于,共建要互利互惠,专业的人做专业的事,委托方和代建方(两者也都可以称为“共建方”)各自发挥专业特长,此外,每一个共建方必须承担相应的责任。

蓝绿双城经过两年时间实践,共建这一商业模式是可以走下去的,曹舟南认为可以用“一片欣欣向荣”来形容。

对于还在代建行业沉浮的企业来说,“三道红线”出台之后,有一些中小房企已经意识到,企业自身具有营销、产业整合、运营能力的,也可以做代建的角色。曹舟南指出,这也是未来中国房地产的方向。

实际上,欧美早已经历这一阶段。铁狮门就是一个典型。“纵向一体化+小股操盘”的重运营轻资产模式。前者使铁狮门拓展了产业链的纵深,而后者则最大限度提高了资金的使用效率。这种对全价值链的覆盖,使得铁狮门拥有了专业的房地产开发和运营能力,同时借助基金以及由此带来的财务杠杆,获得超额的收益。

而绿城管理由于具有央企背景,机制上决定了其没有共建方,一定旱涝保收,这是国企、央企的属性。无论目前代建地产模式发展如何,几乎所有管理层都达成的一个共识是:行业精细化之后,人和团队才是代建行业的根本。

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