物业行业潜力来自在管规模增长 创新能力滞后是最大风险

疫情加速了物业价值的发现，也掀起了物业股的热潮。

目前已有30家物业管理企业在主板上市，其中27家在香港上市，3家登陆A股市场。今年还有10余家企业已经交表，业内预计明年上市公司会突破50家。同时，物业股股价和估值也呈现高企态势。近日，《每日经济新闻》记者专访了仲量联行大中华区企业评估总监陈铭杰。

行业潜力来自在管规模增长

今年在新冠疫情的冲击下，公众对于公共健康的关注度大幅提升，物业管理业务的需求增加，物业行业的服务范围也更为广泛，各物业企业也借此时机提供了众多增值服务项目。

陈铭杰表示，近年房地产市场进入存量阶段，物业需求也在逐步升高，这些因素都令市场对物业行业的收益前景持乐观态度。在城镇化率、人均居住面积不断提升，以及政府后勤服务推向市场等大背景下，物业行业市场规模将维持增量发展，物业股还有潜在增长空间。

“资本市场看重的主要是物业企业的成长潜力。这股潜力的最大来源便是各物业公司在管面积规模的不断增长。近年来众多物业企业的在管面积数据上均录得较大幅度增长，而达成这波增幅的路径主要有三个：第一，大部分上市的物业公司具有房地产背景，承接地产母公司的开发物业可以使物业管理公司获得稳定收入；第二，利用资本优势进行收并购，这些收并购除了能帮助物业企业实现在管面积的快速增长，也给企业机会接触到更多客户，为业务延伸及拓展奠定基础；第三，第三方物业拓展，进一步扩张企业规模。另外，随着基础服务收入以及客户基数的扩大，物业企业的增值服务拓展也有了发展契机，为企业增值带来更大的想象空间。”陈铭杰说。

增值服务是未来发展方向

除了传统的物业服务项目，目前物业企业增值服务种类繁多，既有案场、工程、顾问咨询等非业主增值服务，也有为业主带来的个性化专项服务，如家政、社区金融、零售、房屋租售和装修、社区培训等。近年，物业企业的增值服务收入占比稳步上升，且毛利率显著高于基础物业服务，同时各物业企业也不断增大对增值服务的资本投入。根据公开信息披露，物业企业上市募集资金的用途中有10%～20%用于增值服务拓展。

陈铭杰表示：“这意味着在不远的将来，增值服务将成为物业企业新的营收增长点。”

未来，增值服务还将继续扮演重要角色。谈到具体的增值业务，陈铭杰说：“就我们项目所见的拓展途径，主要包括以下几种：一是自主研发，如彩生活旗下的彩之云平台。二是通过收购并购模式达成，如绿城物业在2019年完成了对Montessori Academy早教机构56%的股权收购。三是探索式小股权投资模式，如南都物业以增资入股的方式认购浙江安邦护卫集团5%股权。尽管增值服务是未来发展的方向，但毕竟其经营环境、商业模式还是与传统物业行业相去甚远，因此我们也建议客户对相关项目进行定期估值检视，以便了解投资是否与预期相符。”

技术的发展也为物业企业提供了降本增效的途径。随着5G与物联网等新技术的发展成熟，物业企业的智能化升级能更快捷地为业主及住户带来优质服务体验，物业企业也纷纷推出各类智慧平台，帮助业主足不出户便可享受报修、查费缴费、订餐、洗衣、购物等优质服务，与此同时也为企业带来了更多利润，实现双赢。

另外，非住宅物业也提供了较大想象空间，商业物业的管理费用通常较高，但其产生的回报也更显著。陈铭杰指出，机场、地铁站、医院等公共物业，则因为涉及到专业设备的维护工作和保障公共场所安全等硬性指标，在技术方面的准入门槛较高，但也因此较其他类型项目更为稳定。企业应对自身可提供的业务技术进行分析，权衡利弊风险，再决定将向哪方面的市场进行业务拓展。

当下最大风险是创新能力滞后

很多物业公司都选择了收并购来完成自己规模的迅速扩张，许多拟上市物业企业在招股书中也会表示使用募集金额来进行收并购。

对此，陈铭杰评价道：“企业收并购的决定其实更多是出于企业发展战略的考虑。比如有的收并购是以扩大规模、实现经济上的规模效应为目的的，利润指标是否能够有所提升的确是一个重要标准，但对于一些以进入新市场、开拓新业务线为目的的收并购，短期利润指标相比之下似乎就没有那么重要的参考意义了。因此，衡量物业企业的收并购决策，还是应该回到企业发展战略本身，考虑目标公司是否真正符合企业的发展需求，能否与企业的战略部署相契合。”

陈铭杰还表示，物业企业当下最大的风险是在创新、科技方面的滞后。目前，许多新的科技可以与物业服务结合，假如物业企业不及时加入科技创新行列，业主们将会选择投入其他物业公司怀抱。同时，社会对物业行业的认知仍需提升，这在一定程度上影响物业费收取，而这正是影响一家物业公司财务情况的最重要因素。