8月以来北京土地市场由热转冷，“三道红线”影响几何？

（原标题：8月以来北京土地市场由热转冷，“三道红线”影响几何？）

在业内看来，在“三道红线”的预期压力下，房企需对土地的市场价值进行更加细致的考量，区域潜力、去化难度、回款周期都可能成为北京地市短期降温的催化剂。

相较于上半年的“火热”，8月以来，北京土地市场明显遇冷，频频出现底价成交。9月2日，北京再以底价出让2宗“不限价”宅地，成交金额合计为83.06亿元，中海、北京城建各落一子。

在业内人士看来，北京土地市场“由热转冷”，很大程度上是受“三道红线”的影响。根据要求，企业拿地销售比是否过高、经营性现金流情况将作为监管机构考察的重要指标。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。

在此背景下，房企需对土地的市场价值进行更加细致的考量，区域潜力、去化难度、回款周期都可能成为北京地市短期降温的催化剂。

年内成交34宗不限价宅地，四成溢价率超20%

从今年以来土地市场的表现来看，前8个月共成交45宗经营性用地，加上9月2日新成交的2宗宅地，已共成交47宗经营性用地，建筑面积合计约为586.23万平方米，总成交金额为1650.975亿元。其中，44宗为住宅用地，成交金额合计为1571.925亿元。

按单宗地的地价来看，成交额超过40亿元的土地共有17宗。其中，中海竞得的北京经济技术开发区河西区X46R1、X46R2地块、A334地块以79亿元的成交额领跑。除该宗地外，昌平东小口宅地、海淀西北旺宅地、丰台南苑宅地的成交额均在70亿元以上。

今年以来，“不限价”宅地成为北京土地市场供应的主力。据新京报记者统计，年内已成交的“不限价”宅地有34宗，其中15宗更是以超20%的溢价成交，占比超四成。

整体来看，年内北京土地市场溢价率超过20%的宗地有18宗，其中9宗溢价率超过30%，3宗溢价率超过40%。从位置上看，溢价超过40%的3宗地分别位于通州台湖、丰台分钟寺以及房山长阳。

与此同时，在过去的上半年，北京热点区域土地楼面价也频频走高，石景山区进入7万+时代，分钟寺进入10万+时代。截至目前，年内北京成交楼面价最高的地块仍为合生拿下的分钟寺L-39地块，成交楼面价约为76168元/平方米。

8月土地市场遇冷，年内整体走出“倒V”形

事实上，从整体趋势来看，北京土地市场在今年以来走出“倒V”形。一季度受疫情影响，土地供应几近停滞；随着二季度融资环境逐步向好，销售回款增加，部分房企选择加大力度补充粮草、扩充土储；而从三季度开始，北京土地市场则又迎来了“冷静期”。特别是8月以来，北京累计成交6宗经营性用地，仅有1宗低溢价出让，剩余5宗均以底价成交。

具体来看，8月单月，北京共成交5宗住宅用地，除8月3日出让的经开区河西区宅地溢价23.44%成交外，剩余4宗地均以底价或较低溢价成交，月内宅地平均溢价率约为5.09%，环比7月降低15.68个百分点。

8月以来的北京土拍，几乎没有出现过“火热”抢地场景，而是低调平稳成交。比如，8月27日下午，北京顺义仁和镇三宗不限价宅地出让，整个竞拍过程不到半个小时就尘埃落定，其中，经过10轮竞拍，路劲以32.6亿元拿下一宗，城建+首开+旭辉联合体、平安分别以底价31.18亿元和24.34亿元获取另外两宗。9月2日最新出让的石景山区北辛安宅地、平谷区王辛庄镇宅地也同样以底价成交。

针对北京土地市场的“由热转冷”，合硕机构首席分析师郭毅表示，一方面来看，近期底价成交的几宗地块，其规划条件及位置条件都对其市场价值产生了一定的影响。这些土地多处于北京相对边缘的板块，潜在购买人群支撑力度不够，开发商对土地的价值预判就存在较大不确定性。而在规划条件上，不管是设置有多处商业用房的石景山区北辛安地块，还是同一时间集中出让的3宗顺义仁和镇宅地，其规划难度和面临的市场竞争环境都显而易见。

此外，包括郭毅在内的业内人士认为，8月以来土地市场遇冷的另一个重要原因，则是受到了房企融资预期影响，其背后是市场盛传的“三道红线”。

“三道红线”预期压力下，企业拿地预期受影响

据悉，“三道红线”分别是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。日前，住建部和人民银行在北京召开重点房企座谈会，形成了重点房企资金监测和融资管理规则。尽管融资新规的具体内容未对外披露，但是市场猜测或也与此前盛传的上述“三道红线”有关。

近期，对于上述房企融资新规、“三道红线”，多家房企的管理层均公开表示重视。在8月28日举行的中期业绩推介会上，万科总裁、首席执行官祝九胜表示，公司会认真研究，尽快去适应，按照要求进行落实；在8月31日举行的上半年线上业绩发布会上，中国恒大董事局副主席、总裁夏海钧表示，对于监管部门提出的各项指标管理要求，恒大会严格执行公司战略，向这些指标靠拢。

业内人士分析认为，“三道红线”在限制企业融资动作的同时，也使企业在拿地方面进行了更为审慎考量。在融资吃紧的情况下，土地内所建项目的去化周期，现金回笼的速度都会影响企业对土地价值的预判。

不过从长期来看，北京、上海、杭州、南京等热点城市仍是市场关注的重点。克而瑞研究中心分析认为，部分房企上半年拿地激进，“三道红线”将限制房企融资扩张速度，短期将使得土地市场降温，长期将使得土地市场更加平稳，周期性波动减弱。

而在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，随着下半年回款力度的加大，房企的资金也更加充裕，北京土地市场的前景仍被看好，活跃度仍有提升的空间。