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3600亿债务压顶,房企们继续靠境内外发债筹钱

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7月以来,融资收紧信号虽然不断释放,但房企融资通道似乎还算顺畅。

中指院数据显示,8月,房地产行业境内的信用债发行规模为690亿元,同比增长7.6%,环比增长5.6%;海外债发行规模451亿元,同比大增175%,环比下降6.3%。

另据贝壳研究院统计数据,房企8月在境内共发行99笔融资债券,较上月增加17笔,自5月后发债次数连续3个月保持两位数增长,境内融资规模约758亿元,环比增长4%,同比增长8%;境外融资共发行24笔,融资规模约490亿元,环比减少3%。

8月单月,境内外债券融资共发行123笔,较上月增加14笔,发行规模折合人民币约1247亿元,与上月基本持平,同比上升大幅44%。

中指研究院企业研究主管黄靖指出,海外债同比大幅增长主要是由于去年7月监管升级,导致房企去年8月份的海外债融资规模大幅下降。

贝壳研究院数据显示,1-8月房企境内外债券融资累计约8816亿元,融资规模与上年同期基本保持一致,增幅较1-7月份上涨7个百分点,主要受境内融资规模上涨拉动。

分结构来看,在上半年境内金融环境边际宽松的背景下,前八月境内债的活跃程度还是明显高于境外债。

中指院数据显示,1-8月,房地产行业信用债发行总规模4472亿元,同比增长14.5%;海外债发行规模3324亿元,同比下降18.6%。

贝壳研究院指出,受4月“零发债”影响,前8月房企境外债券规模占比37%,较2019年同期下降10个百分点。

整体发债规模上升的同时,平均利率也有所下降。据中指院数据,8月房企发行信用债的平均利率为4.57%,同比下降0.66个百分点;海外债平均利率7.09%,同比下降0.64个百分点。

贝壳研究院分析认为,8月恰逢房企集中发布中期业绩,截至8月31日TOP100房企中上市企业均完成中期报告/预告发布,对市场释放积极信号,拉升资本市场高预期,或已在融资利率上有所显现。

房企近几个月来密集发债的背后,是以防后续融资政策和利率出现更多的不确定性。

8月份,监管层多次强调实施好房地产金融审慎管理制度。8月6日,央行发布的《2020年第二季度中国货币政策执行报告》提出,下一阶段稳健的货币政策更加灵活适度、精准导向,实施好房地产金融审慎管理制度。

8月13日,21世纪经济报道曾报道称,为控制房地产企业有息债务的增长,监管部门出台新规“三道红线”新规。具体为红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线2:净负债率大于100%;红线3:现金短债比小于1倍。

8月16日,银保监会主席郭树清在《求是》刊文指出,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。下一阶段,实施好房地产金融审慎管理将是中央管控房地产的主要着力点,市场整体金融监管大概率将有所收紧。

8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。多家媒体报道,共有碧桂园、恒大、万科、融创等12家房企参会。

“三道红线”究竟会不会落地是目前行业关注的重点。黄靖指出,目前“三道红线”虽然没有正式发布,但政府有意推出类似政策的态势明显。即使没有“三道红线”的融资限制,一些现金短债比连1都达不到的房企的资金流是非常紧张的,可能出现资金断裂的情况。

在黄靖看来,未来房企融资环境整体偏紧,但不同房企融资难度呈现差异:目前财务状况未触及三道红线的房企,受到限制较少,未来融资相对容易;三道红线都亮红灯的房企,则会受到较多限制,未来融资会相对困难。

融资收紧的同时,9-12月房企还将面临偿债压力上升的现状。贝壳研究院指出,2020年9-12月,房企到期债务规模约3603亿元,较去年同期的2149亿规模大幅增加68%,结合实现全年销售目标的业绩压力,房企下半场或面临更为艰难处境,不排除多家房企将选择以价换量的方式抢占客户资源。

贝壳研究院预测,房企发债需求居高不下,预计至年末整体融资规模将突破万亿。

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