3600亿债务压顶，房企们继续靠境内外发债筹钱

7月以来，融资收紧信号虽然不断释放，但房企融资通道似乎还算顺畅。

中指院数据显示，8月，房地产行业境内的信用债发行规模为690亿元，同比增长7.6%，环比增长5.6%；海外债发行规模451亿元，同比大增175%，环比下降6.3%。

另据贝壳研究院统计数据，房企8月在境内共发行99笔融资债券，较上月增加17笔，自5月后发债次数连续3个月保持两位数增长，境内融资规模约758亿元，环比增长4%，同比增长8%；境外融资共发行24笔，融资规模约490亿元，环比减少3%。

8月单月，境内外债券融资共发行123笔，较上月增加14笔，发行规模折合人民币约1247亿元，与上月基本持平，同比上升大幅44%。

中指研究院企业研究主管黄靖指出，海外债同比大幅增长主要是由于去年7月监管升级，导致房企去年8月份的海外债融资规模大幅下降。

贝壳研究院数据显示，1-8月房企境内外债券融资累计约8816亿元，融资规模与上年同期基本保持一致，增幅较1-7月份上涨7个百分点，主要受境内融资规模上涨拉动。

分结构来看，在上半年境内金融环境边际宽松的背景下，前八月境内债的活跃程度还是明显高于境外债。

中指院数据显示，1-8月，房地产行业信用债发行总规模4472亿元，同比增长14.5%；海外债发行规模3324亿元，同比下降18.6%。

贝壳研究院指出，受4月“零发债”影响，前8月房企境外债券规模占比37%，较2019年同期下降10个百分点。

整体发债规模上升的同时，平均利率也有所下降。据中指院数据，8月房企发行信用债的平均利率为4.57%，同比下降0.66个百分点；海外债平均利率7.09%，同比下降0.64个百分点。

贝壳研究院分析认为，8月恰逢房企集中发布中期业绩，截至8月31日TOP100房企中上市企业均完成中期报告/预告发布，对市场释放积极信号，拉升资本市场高预期，或已在融资利率上有所显现。

房企近几个月来密集发债的背后，是以防后续融资政策和利率出现更多的不确定性。

8月份，监管层多次强调实施好房地产金融审慎管理制度。8月6日，央行发布的《2020年第二季度中国货币政策执行报告》提出，下一阶段稳健的货币政策更加灵活适度、精准导向，实施好房地产金融审慎管理制度。

8月13日，21世纪经济报道曾报道称，为控制房地产企业有息债务的增长，监管部门出台新规“三道红线”新规。具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。

8月16日，银保监会主席郭树清在《求是》刊文指出，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。下一阶段，实施好房地产金融审慎管理将是中央管控房地产的主要着力点，市场整体金融监管大概率将有所收紧。

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。多家媒体报道，共有碧桂园、恒大、万科、融创等12家房企参会。

“三道红线”究竟会不会落地是目前行业关注的重点。黄靖指出，目前“三道红线”虽然没有正式发布，但政府有意推出类似政策的态势明显。即使没有“三道红线”的融资限制，一些现金短债比连1都达不到的房企的资金流是非常紧张的，可能出现资金断裂的情况。

在黄靖看来，未来房企融资环境整体偏紧，但不同房企融资难度呈现差异：目前财务状况未触及三道红线的房企，受到限制较少，未来融资相对容易；三道红线都亮红灯的房企，则会受到较多限制，未来融资会相对困难。

融资收紧的同时，9-12月房企还将面临偿债压力上升的现状。贝壳研究院指出，2020年9-12月，房企到期债务规模约3603亿元，较去年同期的2149亿规模大幅增加68%，结合实现全年销售目标的业绩压力，房企下半场或面临更为艰难处境，不排除多家房企将选择以价换量的方式抢占客户资源。

贝壳研究院预测，房企发债需求居高不下，预计至年末整体融资规模将突破万亿。