弘阳地产：能满足“三道红线”新规，今年对所有企业都是挑战

8月27日，弘阳地产（01996.HK）发布2020年中期业绩，期内，公司实现销售额315.7亿元，同比增加4.4%，完成全年750亿元销售目标的42%；实现销售面积215.63万平方米，平均售价为14642元/平方米。

弘阳地产执行董事及主席曾焕沙表示，2020年下半年，预计全年成交量同比小幅下降，商业地产行业受疫情影响较大。虽然全国大部分商场已复工，但客流、销售额并未出现爆发性的反弹，而出现缓慢复苏的趋势，预计将延续全年，这对所有企业都是一种挑战。

土地储备方面，截至6月底，土地储备总建筑面积约为1837.40万平方米，权益土地储备面积967.78万平方米，权益占比52.67%。已竣工物业85.67万平方米，持作投资的可租用面积73.45万平方米，开发中物业1678.28万平方米。

曾焕沙介绍，上半年公司更加向市场健康的城市进行投资倾斜，更加强调对已进入的城市，熟悉的区域进行倾斜。截止6月底，公司突出较年末增长了8.5%，其中一半以上新增项目投入在江苏区域，超过了七成的项目位于一二线城市，接近一半是通过收并购、购地方式获取。

公司实现营业收入96.24亿元，较2019年同期的39.08亿元，同比增加146.26%。其中，商业经营收入约2.13亿元、酒店经营收入约1280万元。

利润方面，期内，弘阳地产实现毛利24.34亿元，较2019年同期的11.32亿元同比增加115.02%；毛利率为24.25%，较2019年同期的28.97%下降4.72个百分点。

净利润为8.95亿元，2019年同期为7.25亿元，同比增加23.45%。其中，归母净利润为6.77亿元，较2019年同期的7.43亿元下降8.88%。

负债方面，截至2020年6月底，弘阳地产的负债总额为815.39亿元，资产负债率为80.18%，同比减少2.92个百分点。其中，有息负债约339.03亿元。

时间方面，弘阳地产的一年内需要偿还的流动负债为570.73亿元，较2019年同期的568.76亿元同比增加0.35%。其中，合约负债为235.97亿元，较2019年同期的249.75亿元下降5.52%。

联席总裁袁春介绍，上半年公司的融资结构有些变化，开发贷融资的比例是从20%增长到28%，信托的融资从16%下降到7%。另外，借贷期限看，一年期以内到期的债务，短债从去年年底的42%降到今年6.30的36.8%。

对于近期地产融资政策可能有的变化，弘阳地产首席财务官申广平表示，“345”新规涉及的红线问题，对弘阳来讲，“我们认为三道红线对我们来讲是有机会的”，因为当前弘阳这道线当中，相对而言我们都还是比较健康。第二个，从融资规模增速的控制，我们分成五档的控制来讲，我们觉得弘阳以我们今天的财务策略，我们一直以来是有财务约束下的规模增长的情况，所以我们还是有信心说随着公司的发展，都能满足三道红线规定。同时，我们也会继续坚持在有财务约束下的规模利润和杠杆的平衡增长。谢谢。

近日，有消息称，监管部门拟出台“345新规”，将设置“三道红线”：红线一，剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线二，净负债率大于100%；红线三：现金短债比小于1倍。并将根据“三道红线”触线情况，将试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。将控制过度利用杠杆、吸金能力强(往往能给出10%左右的利息)、土地市场摧城拔寨的房企。

数据线显示，拿地销售比超过40%、有息负债上限等指标弘阳地产均触及监管红线。今年年初，弘阳地产表示“并将用销售回款的40%-50%进行拿地”，超出了监管层设置的红线标准。

对于近期地产融资政策可能有的变化，弘阳地产首席财务官申广平表示，“345”新规涉及的红线问题，对弘阳来讲，“我们认为三道红线对我们来讲是有机会的”，因为当前弘阳地产在这道线当中，相对而言是比较健康。

申广平称，从融资规模增速的控制，分成五档的控制，弘阳有信心能满足三道红线规定。

弘阳地产预计，下半年，商品房销售市场将整体维持二季度的热度，但二季度恢复较快，且价格上涨趋势明显的城市可能会在新增政策影响下略有降温，预计全年整体成交量同比基本持平，价格保持稳定。

弘阳地产称，商业地产行业受疫情影响较大，虽然全国大部分商场都已复工，但客流和销售额并未出现报复性反弹，而是呈现缓慢复苏的趋势，困难的市场环境预计将延续全年。商业地产行业一方面要通过免租、延迟租金等政策帮助商户渡过难关，另一方面也需要加速创新。