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万科:收购泰禾能不能成要看他们的求生欲

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8月28日,万科企业股份有限公司(000002.SZ)召开2020年中期业绩推介会,万科总裁、首席执行官祝九胜,执行副总裁、首席运营官王海武,执行副总裁、财务负责人韩慧华,万科董秘朱旭出席了此次业绩会议。

业绩会现场,写有“感恩客户、感恩员工、感恩股东、感恩合作伙伴、感恩媒体……”等字眼的KT板替代了传统的桌布,摆在了会议桌前。

业绩会上,针对大家关心的房企“融资新规”、下半年市场走势、入股泰禾进展等问题,管理层一一给出回应。

谈市场:房地产政策总体基调不会发生变化

27日晚,万科发布半年报显示,今年上半年万科实现合同销售金额3204.8亿元,同比略降4%,降幅较一季度收窄3.7个百分点,结算收入实现1289.7亿元。

祝九胜提到,从销售业绩上看,确实还没有和去年同期打平。今年疫情期间,销售回落,5月、6月份销售有所回暖,这也是被压制住的需求的一个阶段性的恢复,7月份来看也是持续复苏。“我们希望一年比一年强,下半年比上半年强。”

对于下半年市场走势的问题,祝九胜回应称,根据其理解和观察,整个行业的长期政策的基调和导向是没有实质性的变化,政策工具的组合运用都是为了继续维持房住不炒,租购并举,稳地价,稳房价,稳预期,因城施策,总体的基调不会发生变化,维持整个行业的健康稳定的发展。

祝九胜表示,万科作为参与其中的一个市场主体,要不断的观察,不断的适应,为整个行业的稳定发展做一点自己该做的事情。 “长期的主张是当好农民,种好地,做好自己的事情”,他强调把自己的本分做好,把自己该做的事情做好了,整个行业就慢慢好了,调控的效果就会达质。

谈房地产“融资新规”:财务稳健,对适应新的规则有信心

近一个多月来,多部门释放调控房地产市场和收紧房地产企业融资阀门的政策信号。日前,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

包括万科、碧桂园、恒大、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等12家房企参加座谈会。

对于重点房企的资金监测和管理规定,祝九胜在中期业绩会上表示,“我们对自己的适应能力有信心,万科会认真研究,尽快适应相关的规定。万科保持现金为王,上半年现金短债比在2倍及以上,公司已经连续11年经营性现金流为正。哪怕今年受到了疫情和市场变化的带来挑战,上半年经营性现金流仍然为正。当然对重点房企的资金监测和管理规定会不断细化,万科也会跟踪细化的要求”。

按照万科中期业绩,截至6月末,万科持有货币资金1942.9亿元,净负债率为27.0%;经营性现金净流入226.1亿元,且经营性现金流已超过11年持续为正;持有货币资金1942.9亿元,远高于一年内到期的有息负债总和968.2亿元;净负债率27.0%,较去年年末下降6.85个百分点,而且有息负债以中长期负债为主,一年以上有息负债占比超六成。

谈新成立西北区域事业BG:看好西部发展前景

8月27日,万科内部发文成立西北区域事业集团,新的西北区域包括兰州、西安、西宁、新疆、银川。

新的西北区域事业部设在西安,原西安城市总担任西北区域首席合伙人,兼任西安公司首席合伙人。

王海武提到,成立西北区域事业BG的考虑由来已久,西北五省接近全国三分之一的面积,在管理半径上相对较大,西北区域事业BG的成立是对过去探索、实践的进一步发展,目的是加强万科在西北地区多项业务更好的发展,充分发挥西北地区作为未来内循环背景下,特别是兰州、西安、西宁、银川、新疆乌鲁木齐等一带一路大背景下重要的支点城市,能更好的深耕,更好的开展业务,看好西部战略发展前景。

西北区域事业BG成立后,万科的业务架构为6BG(五大区域+物业)、8BU(食品事业部、物流、商业、长租公寓、冰雪度假、海外及梅沙教育、企业服务)。

谈收购泰禾:能否做成还要看泰禾自身生存意识、求生欲望

今年7月31日,泰禾集团(000732.SZ)发布公告,公司与万科下属全资子公司海南万益管理服务有限公司签订股权转让框架协议,在满足交易前提下,泰禾将转让19.9%股份予万科,转让价格为每股人民币4.9元,对应总对价约为人民币24.27亿元。

对于和泰禾的合作,祝九胜在业绩会上直言,泰禾主要是资金和融资出现问题,但它的产品力与基础能力还是非常不错的,在出现债务到期的情况下,确实也找了万科在内的不同的人一起探讨怎么来做,当然万科也是带条件的去介入这个事情。

按照签订的协议,泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致,债务重组方案能支持泰禾恢复正常生产,能支持泰禾可持续经营,并且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可;二是万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查,且已就尽职调查中所发现的问题的解决方案及拟议交易的方案达成一致,不存在影响拟议交易的重大问题,同时泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司持续经营的重大问题或重大不利变化。

祝九胜认为,万科参股泰禾最终能不能做成,取决于三个要素:第一,泰禾自身的生存意识,它的求生欲到什么程度;第二,金融机构对泰禾的理解,泰禾确实是过度负债的,最后要么集体沉船,要么集体上岸,目前金融机构的共识也正在达成的过程;第三,看福建省政府、金融办,对它下辖的企业碰到这样的问题,政府以什么样的姿态与智慧方案来做应对。

祝九胜提到,“我们会全程参与这个过程,尽我们最好的、最大的善心,把这件事情能够妥善处理好,当然我们的底线是不影响万科背后的股东,不影响股东的权益,不影响股东对这个事情的观感,也不影响万科股东的收益水平。”

不会放大杠杆谋发展

从财务、资金状况看,截至6月30日,万科手握现金近2000亿元。数据显示,截至6月底,万科持有货币资金1942.9亿元,高于一年内到期的有息负债总和968.2亿元;净负债率进一步降至27.0%,保持行业低位。

对于净负债率27%是否发展过于保守的问题,韩慧华在业绩会上表示,集团在财务政策的管理上,坚持净负债率在40%以下水平,今年中期在27%,比去年又有下降,反映万科一直坚持的非常稳健的财务政策,今年上半年,尽管在疫情影响下,经营性现金流保持比较高的历史水平,达226亿元。

韩慧华提到,在今年疫情大背景下,给集团最大的启示是现金流是一个企业的生命线,手上有现金,对于未来去捕捉业务发展的机会是非常有利,这个政策在未来持续坚持下去,万科不会放大杠杆谋发展,还是会在安全的、稳健的水平下去发展业务。

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