中报季|二三线城市"卡位"基本完成 中梁沉稳控负债

“未来中梁的投资策略一定会向着围绕转二线、转省会、转中心城市的方向去发展。”犹记得年初业绩会时，中梁控股（02772.HK）一众管理层们多次提到的这句话。

时隔仅半年，最快实现百亿到千亿规模的中梁，再次用实际行动展现了其对于“城市能级转向”这件事上的强执行力。

2020年中报显示，中梁上半年买地金额为394亿元，对应新增货值1070亿元。在这其中，二线及三线城市的占比超过了90%。目前，中梁旗下504个项目集中分布于二线及三线城市，占比达91%，四线城市的占比仅为9%。

按经济区而言，长三角仍为大本营，占比为45%；其次为中西部，占比为34%；环渤海占比为9%；海峡西岸占比为10%；珠三角占比为2%。

这样的变化意味着中梁对于二三线城市的“卡位”已基本完成，而随着城市能级的进一步提升，其上半年销售均价已提升至12500元/平方米，今年全年还将有望提升至13000元/平方米。

在8月25日上午举办的2020年中期业绩会上，中梁控股地产业务联席总裁李和栗还向媒体表示，未来中梁的土地仍然会重点布局在长江经济带，对四线城市的投资会相对谨慎：“不拿地王，不激进，要追求有性价比的土地。”

01 前7月销售目标达成47% 营收同比上升15.6%

除了城市能级上有意识的转向，受年初疫情影响，中梁今年整体的销售节奏也发生了一些变化。数据显示，上半年中梁合约销售金额677亿元，同比增加6.3%，但首7个月合约销售金额已经达到796.0亿元，完成全年销售目标的47.38%。

中梁控股执行董事、首席财务官及副总裁游思嘉在回答媒体提问时指出，“在前30-50强房企中，中梁首7月的业绩完成度应该还是比同业平均水平要高的。”

据他进一步介绍，下半年中梁总体可售资源不会少于1600亿人民币，按照过往去化率的话，对下半年整体销售目标的覆盖度应该还是不错的，有信心完成全年1680亿的销售目标。

营收方面，上半年中梁的总收益为237.66亿元，较去年同期增加约15.6%。其中，租金收入574.3万元，同比增长38.5%；物业销售236.55亿元，同比增长15.9%；其他服务收入1.06亿元，同比下降了23.5%。

利润方面，受制于行业整体政策的紧缩的影响，今年上半年房地产行业整体毛利率下降已基本是不争的事实。而中梁的毛利率也出现了小幅下滑，录得22.6%，低于去年同期的24.5%。

对此游思嘉解释称，上半年毛利率下降主要还是因为近两年土地价格的上升，以及部分城市销售价格限价政策影响，未来中梁控股的毛利率将会稳定在22%-25%。

02 融资渠道进一步打开 有息负债水平处行业低位

在上半年整体融资成本相对宽裕的大环境下，中梁的融资成本在本期内得到了进一步的下降。数据显示，今年上半年，中梁控股的融资利率为8.9%，较去年同期下降0.5个百分点，而在境内流动性和央行放水的势态之下，游思嘉预计该指标在年底还有进一步下调的空间。

期内，中梁的融资渠道得到了进一步地打开，新增了境外融资渠道，境内非银占比降低至31%，境内银行贷款占比52%，境外优先票据占比15%。

短债比方面，截止6月30号为止，一年内到期的短债占总负债占比是42%，相对去年年底的53%有进一步的改善，预期短债比会继续进一步的下降。

可以看到，在规模增长之外，如今的中梁已经开始追求更加可控的负债率，并持续进行财务结构上的调整。

“截止上半年期末，我们总有息负债为528个亿人民币，应该这个数字在同业50强里面是最低的有息负债水平，甚至相对评级机构对我们的要求水平还要保守一些。截止6月30日，公司整体的净负债率低于70%，属于非常合理可控的水平。”

“从这个角度来说，近期央行和住建部在积极推动的房企降杠杆的要求，对中梁不会产生太大的影响。”游思嘉进一步指出。

对于下半年国内的房地产发展形势，在中梁管理层们看来仍然会围绕着“稳”这个字，稳房价、稳地价、稳预期将成为主旋律，而除此之外也需要警惕疫情可能反复所造成的影响。

总的来说，管理层判断，由于整体行业未来变得更加细分，在这其中仍然会存在很多结构分化，因此已经具备了比较领先的土储以及较好的投资业务模式的中梁来说，仍然有望保持较强的发展势能。