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招商蛇口上半年净利同比降八成,大步扩张拿地

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招商蛇口(001979.SZ)忙碌的上半年,销售业绩闯进行业前十,但却增收不增利。

8月24日招商蛇口发布2020年半年报告,期内,公司是实现签约销售金额1107.13亿元,同比增长9.41%;录得营收约243.2亿元,同比增长45.74%;归属于上市公司股东的净利润9.13亿元,同比下降81.35%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约7.4亿元,同比下降84.68%。

上半年,招商蛇口销售业绩恢复较快。

半年报显示,受疫情影响,招商蛇口销售额一季度同比下滑,但在二季度恢复增长。2020年1-6月,公司实现签约销售面积497.30万平方米,同比减少3.48%;实现签约销售金额1107.13亿元,同比增加9.41%,跻身行业前10,其中杭州、上海、苏南、南京等4个城市公司销售额突破100亿元。

另一方面,招商蛇口增收不增利的问题也很明显。

对于净利润大幅下降,招商蛇口解释称,“报告期内,房地产项目受限价等调控政策影响利润受到抑制,且部分房地产项目结转结构变化,导致社区业务毛利率同比下降,同时,上半年部分房地产项目受疫情影响延迟结转,在一定程度上也影响了报告期利润。对租赁物业采取了减免租等措施,导致公司园区业务利润同比下降明显。上年同期公司采取合作开发模式转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元。”

招商蛇口上半年毛利率的大幅度下滑也是其“增收不增利”的重要原因。上半年,招商蛇口的毛利率仅为23.85%,较去年同期的37.88%大幅滑坡;,社区开发与园区开发的毛利率分别为18.77%、18.28%,分别较上年同期下滑4.32%、18.24%。

招商蛇口近三年半年报显示,公司净利润同比变动幅度分别为97.54%,-31.17%,-81.35%。可见,自2019年同期下降后,今年上半年其净利润降幅继续扩大。

虽然招商蛇口盈利大幅度减少,但公司却开启逆周期拿地模式,在拿地投资上大步扩张。

2020年上半年,招商蛇口新增土地面积252.86万平方米,总计容建面660.09万平方米,总地价635亿元,权益地价405.57亿元。

而在2019年上半年,招商蛇口获取项目29个,计容建筑面积383.31万平方米;2019年全年,其新增土地面积716万平方米,总计容建面1423万平方米,总地价976亿元,权益地价523亿元。

两相对比,可以看出招商蛇口在土地投资上的力度。在这个过程中,公司不少新增项目的溢价率也明显增高。

例如,6月15日,经过796轮竞价,招商局蛇口以24.1亿元将江苏徐州的一宗住宅地块收入囊中,溢价率超过138%;7月3日,招商蛇口以44亿元拿下上海虹口区地块,楼面价达到8.1万元/平方米,刷新虹口区楼面单价新纪录。

克而瑞数据显示,招商蛇口土地储备面积约3400万平方米,仅够满足3年左右的销售,且公司有着一定的自持需求,因此招商蛇口需要通过不停的扩增土地储备来提升规模。然而拿地一方面决定项目的盈利情况,另一方面也决定其财务状况。

今年上半年,招商蛇口经营活动产生的现金流量净额为-29.91亿元,同比减少149.32%,由正转负。公司在报告中解释称,主要由于报告期内公司房地产项目购地及基建支出增长额超过销售回款增长额。

截止6月底,招商蛇口剔除合同负债和预收款后的资产负债率47.1%,净负债率为37%。期末公司在手现金648.3亿,为短期负债(短借+一年内到期长债)的97.5%,仅够覆盖短期债务,短期债务占比达到47.3%,债务结构有待进一步优化。考虑公司央企背书,上半年平均融资成本为4.78%。

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