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业绩保持稳定,吴亚军说龙湖不会沾沾自喜

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8月26日,龙湖集团(00960.HK)发布其2020年中期业绩。当日,龙湖集团董事长吴亚军、CEO邵明晓以及CFO赵轶参加了线上发布会。

半年报显示,龙湖上半年营业额同比增长32.6%至511.4亿元,其中物业投资业务收入同比增长30.4%至33.6亿元。

在盈利方面,龙湖上半年归属于股东的净利润为63.4亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润52.7亿元,同比增长12.1%。毛利同比增长25.2%至157.5亿元,毛利率为30.8%。核心税后利润率为14.6%,核心权益后利润率为10.3%。

上半年龙湖实现1111亿元的销售额,同比增长5.2%,其中,长三角、西部、环渤海、华南及华中区域签约金额在全集团占比分别为37.0%、24.9%、22.4%、12.0%及3.7%。截至2020年6月底,龙湖已售出但未结算的合同销售额为3021亿元。

龙湖全年的可售货源达到4100亿,邵明晓表示今年有信心完成2600亿的销售目标,而且销售目标不变。

围绕布局核心的一二线及热点城市,上半年龙湖新增53幅土地,实现了首入唐山、肇庆、清远等3城。新增收购土地储备总建筑面积为1101万平方米,权益面积743万平方米,平均权益收购成本每平方米6425元。截至2020年6月底,龙湖集团土储合计7354万平方米,权益面积5128万平方米。

截至2020年7月底,龙湖集团完成在京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等7个城市群的61个城市布局。

关于今年的土地市场,邵明晓表示,在1、2月份时拿的项目比较多,到3月初土地市场热起来以后比较节制。当时长三角是最热的区域,龙湖就没拿地。但到了6月份,又开始在一些城市出手,往后看,未来几个月应该会是拿地的一个好时机。

在融资成本和负债率方面,龙湖也保持了稳定。

截至上半年末,龙湖的净负债率为51.4%,在手现金为784.0亿元。综合借贷总额1685.6亿元,平均借贷成本为年利率4.5%,维持着行业内的低成本状态,平均贷款年限为6.45年。

近期关于融资三道红线的消息,让房企融资又有了收紧趋势。对此,赵轶表示:“这一举措的主要目的还是想稳住开发商的杠杆,控制负债不会过快增长,从而把房价的发展稳定下来。我们认为这个措施是规范行业行为,倒逼行业进入健康状态。”

吴亚军对于龙湖的财务健康也保持着自信与警惕,“龙湖是没有在三条线里的,我觉得这是对公司过去坚持在财务上自律的一种报偿。但是我们并不因此沾沾自喜,我觉得下一步还要进一步坚持自律,总体做好稳健发展的准备。”

作为以四大航道多面发展的企业,龙湖在其他领域也保持着稳定。今年商业、物业、租赁住房等领域,面临的挑战相当严峻,龙湖在这几项业务中也保持着增长。

2020年上半年,龙湖实现物业投资业务不含税租金收入33.6亿元,同比增长30.4%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.4%、21.8%和0.8%。

今年6月19日,南京龙湾天街如期开业,招商率与开业率达99%。上半年已开业商场实现租金收入26.7亿元,同比增长22%。至此,龙湖累计开业商场40座,已开业建筑面积387万平方米,已进入25城,累计获取90余座项目。

中金公司则表示,得益于2019下半年新开业9家商场,龙湖集团2020上半年整体租金收入仍能实现低个位数的同比增长。下半年伴随宏观经济复苏,我们认为同店租金有望恢复双位数增长,并平稳达成全年55亿元的租金收入目标(同比增长16%)。

目前龙湖还在重庆、武汉、济南、东莞等城市布局了TOD项目。

邵明晓介绍道:“这些年我们已经把TOD的各种类型都做了尝试,包括结合高铁+地铁这样的组合性设施打造,涵盖了龙湖的商业、冠寓、有一些还配了一部分住宅。在很多城市我们还取得了两条线、三条线的地铁上盖项目。所以在行业内,我们在TOD的选址、获取项目,包括建造和运营,都形成了一个非常强的团队,也积累了很多的经验,总体上在中国的行业内,TOD这个维度上,我们还是有一定的优势。”

租赁住房方面,截至上年年末,龙湖冠寓累计开业房间数达到了7.9万间,累计开业城市30余座,开业6个月房源出租率88.6%。

邵明晓表示:“今年冠寓计划开业10万间,租金收入有信心达到20亿。这个业务经过这两三年的打磨,实际上也是未来会给集团形成一个赚钱的业务。今年能够实现微利。”

未来龙湖将会把冠寓中资产和重资产的比例再做深度的优化。目前,冠寓重资产部分在两成半,中资产的部分在七成半。未来重资产的部分,结合TOD地铁上盖物业,除了天街外,龙湖也会做一些租赁住房。

伴随着半年报频发的时期,多家企业提出了物业上市计划,包括此前部分表示物业不会上市的企业。而龙湖仍旧表示物业服务板块没有上市的计划。尽管持有绿城服务10%的股份,但吴亚军表示只是财务投资,欣赏绿城服务的管理层以及品牌。

上半年,龙湖实现物业管理收入24.9亿元(合并抵消后),同比上涨42%,陆续进入13大综合运营服务领域。

而除了传统的物业服务外,目前龙湖智慧服务通过自主经营、平台整合等形式,提供房屋租售、美居家政、旅游服务、优选好物等全生活服务链。

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