“快起来”的中海地产：守正有余出奇不足

快起来的巨轮中海地产（00688.HK）并非没有任何烦恼。

8月24日，中海地产公布了2020年中期业绩报告。

上半年，中海地产营业收入同比增长11%至886.3亿元，核心净利润同比增长0.3%至179.4亿元。中海地产一直为业界所瞩目的融资成本处于行业最低区间，半年加权平均融资成本录得4.01%，净借贷比率录得32.95%，净利润率录得23.2%。现金充裕度处于行业最高区间录得1113.8亿元。

稳健、小步上升，多个核心财务指标依然极具“中海特色”。正如中海地产官方公众号所言的“守正积势”。这背后与公司董事会主席兼執行董事颜建国对利润、规模、愈趋扁平化的组织架构等因素密不可分。

相较之下，地产主航道业务之外的商业物业、创新业务并没有令人眼前一亮的成绩。

悄悄变快

行业标杆中海地产对于净负债率、借贷比等财务指标依旧遵循着以往的规矩。

报告期内，中海地产资产负债率59.77%，净借贷比率为32.95%，在年销售规模千亿以上房企中保持最低负债率；上半年加权平均借贷成本为4.01%，融资成本处于行业最低区间，持有现金1113.8亿元，占总资产14.6%。

多年来，以稳健面目示人的中海地产，盈利能力持续领跑行业。在颜建国2017年掌舵中海之后，在利润之外，公司开始对涉规模指标流露出更进取的姿态。

有中海地产人士向第一财经记者表示，相较于颜建国的前任郝建民时期而言，中海地产这两三年在员工的KPI考核、职级晋升、奖金发放等方面都更趋于透明严格。

“像中国恒大(03333.HK)等不少房企今年力推的全员营销，中海也鼓励员工参与，只是央企的销售提成只有千分之一个点左右，达不到其他房企千分之三个点的水准，但是公司内部基层还是挺兴奋的。”该人士直言，抓销售、抓回款的重要性正与日俱增。

六月份，中海地产的合约物业销售额达到575.61亿元，同比增加32.3%，扭转了前五个月累计同比下滑的态势。这也实现了中海地产历史上单月销售新纪录。这其中固然有前期因为疫情耽误销售进程而迎头追赶的因素在内，但与中海地产抓销售的战略也有直接关系。

更多的变化正悄然显现。目标导向成为一些老中海人察觉到的一个显著变化。

具体到拿地方式来看，中海地产素来倾向于单独拿地。高权益占比被认为能够更好地保证销售业绩的浓度、可观的利润规模。

今年上半年，中海地产则首度公开表示，从单独拿地向联合开发、股权收购、城市更新等方式转变，部分项目的权益占比甚至降至70%。更灵活的拿地方式源于对规模的追求。

2020年上半年，该集团新获土地的累计应占楼面面积约为562.33万平方米，累计应付的土地出让金约为522.82亿元。而2019年度业绩会上，中海地产将2020年拿地权益预算定为1400亿元，同比增长23%。

照此来看，中海地产上半年的土地权益投资完成率仅37%。这也意味着，中海地产下半年拿地的节奏还将进一步加快。

同时，由于受新冠肺炎疫情影响，中海地产上半年有一个半月左右时间处于销售停滞状态，公司上半年实现合约销售金额同比增长4.2%至1720.1亿元。此前的2018年、2019年，公司的合约销售额同比增速分别录得29.8%、25.2%。这两年半的销售增长速度在行业前十里面仍属于领先。

颜建国掌舵之后，中海地产的拿地金额从百亿直接上升至千亿，挺进行业前五，一定程度上扭转了中海地产“掉队者”的形象。

诸多迹象显示着，中海地产这艘巨轮正变得越来越快。

颜建国在2020年中期业绩会上言及系列核心财务指标之际表示：“我们不会为规模做大而去做大规模，而是要求有利润地去销售，有质量地增长；更加注重价值创造，我们相信合理控制负债，不盲目加杠杆，公司的规模与利润也能实现较快地增长。”

新老力量渐进式更新

今年上半年于中海地产来说也是管理层力量发生微调的一年。

2月，时年40岁的张智超开始走向台前，获委任为中海地产执行董事及行政总裁。

与之相伴的是，颜建国除保留中海地产董事局主席和中海宏洋（00081.HK）非执行董事职位外，辞任中海地产行政总裁，和中海宏洋与中海物业（02669.HK）的包括董事局主席、授权代表及提名委员会成员等在内的共计9个重要职务。

彼时，外界用“削权”颜建国来形容这种渐进式的新老力量交替。但是，第一财经记者了解到，中海地产内部几乎是波澜不惊，颜建国的话语权也未发生任何改变。中海地产当时公告仅解释为“为提升企业治理水平”。

实际上，自颜建国回归中海以来，除了把地产带入了规模扩张的快车道外，更多组织架构层面的调整也在持续推进。

此前，他撤销了公司的战略与风险管理部、营销和工程公司，恢复了客户服务部，并重新搭建业务线，交由各地区管辖。同时，原本信息化管理方面就沿袭港企的中海，进一步加强了数字化方面的系统建设。这些都被视为提高组织效率的集中体现。这种改变仍在慢慢浸润公司肌体。

而张智超、庄勇等一批“海之子”管培生序列的少壮派走向台前，在集团内话语权的上升则给中海地产带来了更多决策权层面的下放，一线的主观能动性也得到进一步调动。

“很多高管都有香港背景，中海在思维模式开放度、务实精神、公司格局、市场化方面都要远高于内地房企，但是它还是有大国企的那种灵活性不足的特点，比如会在意规矩、讲究论资排辈、极少用外来空降兵，但是颜总、张总这些新管理层上来以后，公司自由度灵活度是有提升。”有中海地产内部人士向第一财经记者表示，颜建国本人对于张智超的鼓励欣赏态度也令到中层人员笃信公司目前这种更自由、更灵活的氛围有一定的稳定性和延续性。

今年3月中下旬，疫情稍显缓解，中海地产曾推出了“直面总部、直通中海”的营销招聘计划，可直接添加营销总微信递简历沟通。

有中海地产内部人士曾向第一财经记者表示，这跟颜建国回来之后，公司管理风气更趋于随和、架构更趋于扁平化有很大关系。“在国企，不求有功，但求无过的人占绝大多数，但是公司架构扁平化之后决策就会更直线化，至少有人敢于表达自己的观点；另外，强调能力跟岗位适配，而非关系，也更注重考核。”

第一财经记者也了解到，在龙湖地产(00960.HK)工作过的颜建国回归中海地产之后，龙湖的人力、信息化、商业等业务口的部分人士随后也选择跳槽至中海。比如，中海地产分管人力的负责人之一于清源此前任职龙湖地产人力资源部。

“民营企业对规模的渴求、内地市场的嗅觉和打法、客户群喜欢的拿捏都较为突出，很难说中海没有受到影响。”另有中海内部人士向第一财经记者表示，老中海人待久了难免有思维上的狭隘性，时不时引进中海体系外的新血液也能避免思维僵化。

创新业务仍处蛰伏期

令部分中海人感到企业发生变化的另一个根据，是这家老牌的央企也会去观察内地房企的新业务。部分人士做出这一判断的另一个依据是，内地房企的数字化、信息化建设等转型新业务成为不少中海地产人私下讨论的话题之一。

种种迹象显示出，目前的中海地产在地产主业外也有着很强的进取精神。

在2020年中期业绩会上，颜建国除了强调“我们的目标是百年基业”外，也表示，“住宅开发业务，持有型商业物业，教育、养老、物流、供应链管理等创新业务，这三类产业，公司的目标都是要进入行业头部。”

在资源配比上，中海地产仍延续以90%的资源聚焦立足“今天”的住宅开发，以7-8%的资源投入面向“明天”的成长型业务商业物业，以1-2%的资源投入为“后天”培育增长点的创新业务。

本报告期内，中海地产写字楼、集中商业、酒店、公寓等商业物业录得同比微增1.1%至20.3亿元，增速相较于去年同期有所放缓。创新业务在最新的中期报告中小幅下行至3.6亿元。

相比于地产开发主业在利润、土储、规模等方面有显著提升外，中海地产的创新业务这几年整体要逊色一些。若是将之与万科（000002.SZ/02202.HK）、华润置地（01109.HK）、龙湖地产等其他同样探索多元化业务的房企相比，很难有吸睛点。

创新业务很多时候需要外来力量，需要冒险精神，需要跨界思维，而这些都不是中海的长板。尤其是地产行业步入下半场，龙头房企间较量的边界早已不止于地产。

但创新业务援引对应业务板块的专业人士，被不少房企视为多元化业务能较好落地生根的关键。比如华南有不少老牌龙头房企近两年就不断重金挖角来自华为、中兴、腾讯等科技企业的管理人士、专业人士，以帮助自身搭建创业业务架构，助力布局信息化建设、数字化转型。

而一位中海中层管理者举例说，早前公司接触了一位做数字化业务方面的职业经理人，但囿于央企的薪酬很难达到民企开出的数目，后面就不了了之了。

颜建国回归后的中海，频频强调规模增速、商业及创新业务，这也让外界对地产优等生有了更多的期待。但至少目前尚没有令投资者眼前一亮的新业务浮出水面，“出奇”恐怕还需要时间。