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报告:三四线城市新建商品房面临去化压力

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上海易居房地产研究院24日发布《百城住宅库存报告》显示,截至7月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为48031万平方米,环比增长0.2%,同比增长6.9%。百城库存呈现同比正增长态势,存在库存积压和滞销的风险。

报告称,观察今年1~7月份数据,全国100城存销比,即库存去化周期,呈现了比较明显的“倒U型”走势。在今年前4月,100城去库存明显受到了疫情的冲击,去库存周期陡然攀升,甚至超过了1年的水平。而5月份开始,去化压力总体有所缓解,当前已回落到1年以下的水平。7月份,100个城市新建商品住宅存销比为11.7个月,这也意味着市场消化完这些库存需要11.7个月的时间。

上海易居房地产研究院总监严跃进表示,倒U型走势,说明随着时间的推进,疫情对房地产销售和去化的影响正在减弱。尤其是随着二季度开始各类房企积极降价促销,各类城市的去化动力在增强,也缓解了相应的供求矛盾。

截至7月底,100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为2923万、24673万和20435万平方米,同比增速分别为8.1%、11.4%和1.8%。横向看,二线城市的库存攀升力度较大。在库存增速排名前10的城市中,二线城市的数量最多,包括杭州、郑州、呼和浩特、青岛、南宁、成都和昆明等。而且从时间轴看,今年二季度开始明显拉升。

上海易居房地产研究院总监严跃进认为,二线城市库存压力大的原因是很多房企重点布局二线城市,对很多房企来说,要完成全年销售目标,二线城市的销售占据了非常关键的地位。所以从二季度开始,此类城市新盘供应节奏明显加快,客观上使得库存的同比增速也偏大。

而100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为13.9、11.3和12.0个月。根据报告,存销比排名前十位的城市是包头、日照、漳州、景德镇、三亚、香河、烟台、北海、芜湖、武汉。除武汉外,剩下9个城市都是三四线城市。这意味着虽然二线城市的库存规模有比较明显的攀升,但存销比数据低于一线和三四线城市。

“随着二线城市这两年户籍政策持续放松、人口导入速度快,二线城市消化能力今年并不差,今年二线城市明显降低了预售标准,导致推盘比较多。”严跃进告诉第一财经记者。

相比于二线城市,报告认为,当前确实需要关注三四线城市的去库存问题。

“像杭州、宁波这些二线城市今年房屋销售还是不错的,武汉因为今年疫情影响时间比较长,房屋销售受到影响,除此之外,存销比比较高的是一些三四线城市,普遍来讲,三四线城市今年楼市肯定是没有火爆的,在去库存上面临一定压力。”严跃进说。

报告提醒,后续需要警惕的是,住宅去化依然面临各类新问题。尤其是今年7月份各地政策频频调控,客观上说明部分城市房价又出现了炒作。后续在住宅销售领域,若是价格不稳,那么管控会持续,包括信贷政策等。所以对于相关城市来说,去库存的工作需要继续坚持,要引导合理购房需求积极释放。

从房企层面看,严跃进认为,受外部环境和整体经济环境的影响,若是此类库存压力继续增大,房企降价促销去库存的频率会加大。

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