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受融资限制影响不大,滨江上半年完成控制融资成本目标

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“三道红线”搅乱了房企的节奏,但对财务稳健的房企来说,仍然能融到低成本的资金。

8月24日,滨江集团发布公告称,成功发行2020年第一期三年期公司债,发行规模为6亿元,发行价格为每张人民币100元,本期债券的票面利率为4%。

6月以来,阳光城、美的、招商蛇口、融信、光明地产、信达地产、金地、龙湖、荣盛、奥园等多家企业成功发行了债券。在上述房企中,滨江4%的利率仅次于龙湖,位居民企中第二低。

2020年以来,滨江集团共进行了6次直接融资,共44亿。其中,1月9日,滨江集团发行了一笔一年期一般短期融资债券,融资额为9亿,票面利率为4%。

2月20日,滨江集团发行一笔三年期一般中期票据,融资额为12亿,票面利率为4%。2月26日,滨江集团发行一笔9亿的一年期算起融资债券,票面利率为3.24%。

3月12日,滨江集团发行了一笔5亿的三年期中期票据和一笔3亿的一年期短期融资券,票面利率分别为3.85%和3%。

从滨江集团2019年年报上看,滨江融资总额为318.61亿,综合成本为5.6%。融资方式包括中期票据、公司债、短融和银行贷款。

其中,银行贷款融资占比64.7%、直接融资占比35.3%。滨江集团是民企中罕见的无一笔来自信托、资产管理公司、境外美元债、土地前融或商业票据的房企。

这几年,滨江集团的融资成本一直在下降。2017年-2019年数据显示,融资成本分别为6%、5.8%、5.6%。

根据滨江集团相关管理层透露,2020年其融资成本目标是5.4%,截止目前,控制成本的目标进行得颇为顺利,另外,滨江内部人士认为其下半年的融资成本不会更高。

近日,有消息称监管部门出台“三道红线”控制开发商有息债务规模。

根据21世纪经济报道,“三道红线”具体指:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。

房企有息负债规模将以2019年6月底为基础,根据“三道红线”触线情况不同,将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。

即如果 “三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模不得增加;“二线”超出阈值为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过5%;“一线”超出阈值为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超出阈值为“绿色档”, 有息负债规模年增速不得超过15%。

根据克尔瑞TOP100上市房企“三道红线”,“三线”全部为“绿”的房企共有13家,滨江集团2019年净负债率88.5%、剔除预收款后的资产负债率为70%,现金短债比为1.1,是“三线”全部为“绿”的房企之一。

一位房企负责融资的人士对界面新闻记者表示,“三线”政策后,房企发债确实受到影响,银行明显谨慎了许多,发债利率普遍比之前高。滨江集团此次三年期公司债还能达到4%,已属不易。

根据克尔瑞数据,1-7月,滨江集团流量销售额为672.6亿,位于排行榜的第24位;权益销售额为343.2亿,位于排行榜的第36位。

在滨江集团大本营杭州市场上,滨江集团流量销售额为231.23亿,位于排行榜第一;权益销售额为174.69亿,位于排行榜第一。

根据克尔瑞杭州房企榜单,1-7月,滨江集团不仅流量和权益销售额双双第一,销售额还高出第二名融创50亿以上。

摇号后的杭州市场,中签率成为衡量房企受欢迎程度的一项指标,这就出现了滨江的项目中签率更低,屡屡开盘即售罄的现象。

据杭州透明售房地产研究院统计,2020年上半年杭州市区(含富阳、临安)一共有414次推盘公布登记结果,其中189次不需要摇号买房,流摇率45.7%,但是滨江项目平均摇号中签率仅7.87%。

滨江项目不仅中签率低,而且周转速度快。此前体量13万方,总套数1100套的御虹府从拿地到全盘售罄不到10个月,项目的快速销售实现了资金的迅速回笼,这体现在了公司亮眼的财务报表指标上。

数据显示,截至2019年末,滨江集团账上货币资金达120亿元,2019年度公司经营活动现金流量净额26.21亿元,同比增长118.8%,2020年一季度末,货币资金进一步增加至127亿元。

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