文化教育业务大涨357.7%，但绿城服务总营收增速不断下滑

一直以来，绿城服务对外收并购物业公司的动作不多。“收并购不适合自身发展，内生型增长才是核心动力”，绿城服务始终秉持着这一战略理念。

回顾今年上半年，绿城服务在6月下旬通过认购新股获得了中奥到家4.3%的股份。十天后，绿城服务再次签订两份买卖协议，以2.2亿港元的总价收购中奥到家股份。交易完成后，绿城服务将持有中奥到家18.7%的股份，成为其第二大股东。

期间，绿城服务还新增了1家投资企业——成都城投绿城物业服务有限公司。绿城服务持股60%，成都城投资产经营管理有限公司持股40%。

去年，绿城服务也没有收购物管公司，而是斥资2.4亿元收购了澳大利亚一家早教公司MAG56%的股权。此次收购拓展了公司的教育业务，与原有的“奇妙园”形成差异化、互补性的并行发展模式，但也产生了共计4.78亿元的贷款压力。

因此，绿城服务在今年4月和6月先后进行了两次配售，共筹得近30亿港元的资金，用于未来潜在的并购、战略投资、贷款偿还、营运资金及一般公司用途。

收购体现在今年半年报告中，来自文化教育服务的收入约1.12亿元，与去年同期相比大涨357.7%；在整体园区服务收入中占的比例也从去年同期的3.5%增长至14.8%。

绿城服务的收入主要来自物业服务、园区服务及咨询服务三大板块，今年上半年实现总营收约44亿元，同比增长20.1%。

其中，来自物业服务的收入是其最大的收入和利润来源，上半年约30.2亿元，占总收入的68.7%，同比增长23.2%；园区服务及咨询服务收入分别为7.6亿元和6.2亿元，占总收入17.2%、19.5%。

从盈利来看，绿城服务今年上半年利润为3.62亿元，同比增长56.1%；公司权益股东应占溢利为3.74亿元，同比增长59.4%；净利率为8.2%，同比上升1.9个百分点。

上半年毛利率为20.6%，同比增长1.3%。其中，来自咨询服务的毛利率为37%，虽较去年同期有所下降，但仍是拉动整体毛利率的关键部分。来自物业服务及园区服务的毛利率分别为14.3%及32%。

半年报中，绿城服务给出的营收及盈利数据皆成上扬之势。但横向及纵向对比发现，绿城服务的业绩在头部企业中不算太好。

纵向来看，在2017年至2020年四期中报中，绿城服务的营收增长幅度分别为33.6%、32.9%、25.1%及20.1%，持续下降。

横向来看，与同梯队的雅生活进行比较可以发现，绿城服务的净利率及毛利率水平相对较低。今年上半年，雅生活营收增速达到78.5%，净利率21.8%，毛利率31.9%。

且从目前已经发布半年报告的同行来看，大部分公司的毛利率都在26%以上，例如新城悦服务为29.8%，蓝光嘉宝服务为35%，佳兆业美好为33.8%等。相比之下，绿城服务的毛利率水平与行业头部及中部企业存在一定差距。

不过，绿城服务头部梯队的地位还是不可动摇的。

截至今年上半年，绿城服务在管面积达2.3亿平方米，同比增长22.6%，净增长4170万平方米。储备面积约2.5亿平方米，同比增长21.9%。在管项目达1578个，覆盖全国30个省、直辖市和自治区、以及163个城市。

其中，长三角区域依然是绿城服务布局的重点，在管面积占比近四成。杭州则是其大本营，数据显示，上半年绿城服务在大杭州的在管面积占比为20.9%，收入占比超过三分之一。

此外，绿城服务近年来也开始布局珠三角区域。具体来看，去年，绿城服务进场广州的中交邮轮母港后，又在期内承接了位于粤港澳大湾区的横琴广场，另外还有广州、佛山的宅项目。

不过，上半年公司在珠三角区域的在管面积占比只有微涨，从去年同期的6.9%涨至7.6%。收入占比也仅仅升了0.1%。

综合来看，绿城服务以亿级的在管面积稳坐物管行业头部地位，但其经营水平仍需进一步向头部靠拢。同时，尽管收并购动作不多，但在未来继续开拓规模时还是需要用到钱。今年两次配售后，绿城服务如何扩张还需进一步观察。