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房贷利率“换锚”倒计时 要不要转LPR应考虑这些因素

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房贷利率“换锚”期限将至,而对房贷一族来说,个人房贷利率的变化是他们最关心的事,选择不同的还款方式,也直接关乎月供增减。

《证券日报》记者近日走访部分银行网点,了解到各家银行房贷利率“换锚”时间不一:部分国有大行选择8月25日起统一为客户调整为贷款市场报价利率(LPR)定价,部分中小银行则在5月份或7月份已经为客户统一转换。

走访过程中,多位个贷经理向记者表示,从春节过后就开始通知客户做房贷利率转换的工作,目前对于大部分购房者已经办理了转换,但是犹豫不决的客户依然有。同时记者了解到,若不接受批量转换规则,可与银行提前联系或者转换后协商撤销。专家表示,不管转换与否,都会面临利率风险。应考虑包括贷款价格、贷款期限、贷款余额、未来利率走势等因素,综合选择更适合自己的利率转换方式。

银行房贷利率 “换锚”启动时间不一 

去年年底,央行发布公告称,为进一步深化LPR改革,商业银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准,原则上存量贷款利率定价基准切换工作要在2020年8月31日前全部完成。简单说,如果选择固定利率,未来贷款利率值将固定不变;如果选择“LPR+加点”浮动利率,利率水平将随市场利率水平变化。

据记者了解,多家银行已经完成了存量房贷利率定价基准批量转换工作。其中,浦发银行、南京银行等多家银行已于8月前进行了批量统一转换。也有部分银行正在启动相关转换工作。

例如,8月12日,工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮政储蓄银行5家国有银行均发布公告称,将于8月25日起,将符合转换条件的存量浮动利率个人住房贷款,批量转换为LPR定价。

据《证券日报》记者梳理发现,五家国有大行此次批量转换的规则基本一致,即转换后的贷款加点数值等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月份发布的相应期限LPR的差值。同时,多家银行提醒,若不接受批量转换规则,可与银行提前联系或者转换后协商撤销。根据各家银行公告,批量转换完成后,若对转换结果有异议,可于2020年12月31日(含)前通过手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理。

“5月底之前我们行已经完成转换工作,但是对于不愿意接受转换的客户也可以撤回。” 某银行的客户经理告诉记者,近期银行工作人员正在统计名单。

也有客户经理向记者坦言,此前银行已通过短信、微信等多种方式通知客户进行存量房贷定价基准的转换。对于大部分人来说,其实已经办理完了,但是仍有部分客户犹豫不决。“对于这部分客户做解释工作要花一点时间,尤其是老年群体。”

个贷经理:根据自身情况进行选择 

对房贷一族来说,最关心个人房贷利率的变化。

8月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,8月20日贷款市场报价利率(LPR)为1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。

记者注意到,自4月份下调以来,虽然LPR报价已连续4个月保持不变,但总体来看有一定降息幅度。据央行数据显示,自去年8月份LPR报价机制改革以来,至此,新的LPR报价机制执行已满一年。截至目前报价,5年期以上LPR共下降3次,从4.85%降到了4.65%,累计下行20个BP。

受此影响,LPR带动实际贷款利率持续下行。今年以来全国重点城市首套及二套主流房贷利率已经保持“八连降”。根据融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示,2020年8月(7月20日-8月18日),全国首套房贷款平均利率为5.25%,环比下调1个基点;二套房贷款平均利率则为5.56%,环比下降2基点。首套、二套平均利率均较去年同期下降22个基点。

《证券日报》记者在走访银行网点时了解到,由于不同的客户在申请房贷时签订的贷款利率不同,所以在选择LPR还是固定利率时,也要有所区分。

“对于客户而言,选择固定利率或LPR定价,还是基于个人对未来利率走势的判断。如果认为未来LPR利率大概率降低,就可以选择转换。”多位银行个贷经理对记者表示,定价基准只能转换一次,不方便提出具体建议。

某银行个贷经理给记者算了一笔账,假定购房者选择挂钩LPR,由于重新定价日在明年1月1日,如果截至今年年底5年期LPR利率一直延续当前的4.65%水平,那么按照100万元贷款本金、30年等额本息计算,购房者每个月的房贷月供将减少约90元,全年节省1080元。

“按目前的市场环境来看,利率肯定是下行的,也就是说目前选择LPR利率比较合适。但是也不排除之后LPR会上涨,不少贷款人的房贷期限还有十几、二十年,这中间的扰动因素会很多,如果之后有什么政策变化,长期利率是很难做预测的。”某国有大行的个贷经理表示。

此外,记者随机采访了部分购房者,在部分购房者看来,考虑到利率还有进一步下行空间,不少人选择将存量房贷转换为LPR定价。

例如,家住北京市海淀区的一位张女士告诉记者:“我们业主群里之前就有讨论过这个问题,到底要不要将房贷转成LPR利率,说法很多,目前看上去LPR浮动利率似乎更能省钱,所以群内大部分人最终还是选择转化LPR定价。”

“选择转成LPR浮动利率,主要是因为之前的房贷利率有点高,预期未来利率下行的概率更大,所以换成LPR要合适一些。”张女士称。

但也有一些享受了较低房贷利率、打了折扣的购房者表示,稳妥点没坏处。“此前房贷利率享受的价格折扣力度较大,本来利率已经很低,而且还款期限比较长,选择固定利率,这样不用操心未来利率的涨跌。” 一位家住北京市朝阳区的王女士称。

预计后续利率下调空间不大 总体维持低息状态 

LPR改革稳步推进已满1年,未来走势如何?对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,8月份5年期LPR基础利率继续不变,说明近期下调空间已经不大。当前对金融风险防范的提法有所增多,客观上会限制LPR的走势,也会影响房贷利率的走势。预计后续利率下调空间不大,但总体上维持低息的状态。

“不管转换与否,都会面临利率风险,根据自己的实际情况来进行选择。”中国民生银行首席研究员温彬在接受《证券日报》记者采访时表示,对于LPR下一步的走势,由于LPR分两个品种,分别是一年期和五年期,由于国家政策是保持房地产市场总体平稳,因此5年期以上LPR利率水平大概率会保持一个稳定。具体到更中长期来看,中长期LPR走势受到经济形势、通胀水平、就业情况、国际收支状况等多因素影响,可能会有一些相应的变化,目前难以预测。

招联金融首席研究员董希淼对记者表示,其实,房贷利率转成挂钩LPR还是固定利率,与现在的利率是多少无关。只需要判断未来利率走势是上升还是下降。如果判断是上升,那么就转成固定利率,如果判断是下降,就转成挂钩LPR。“从中短期看,我国利率处于下行趋势。将存量浮动利率房贷转成以LPR作为定价基准,对借款人是有利的,有助于减轻借款人房贷支出。”

在董希淼看来,目前来看,比较适合转成挂钩LPR。理由有以下四点:首先,判断长期利率走势上行还是下行,不确定性太大。但中短期利率下行基本上是有共识的;其次,即使几年后利率上行,但本金逐步减少,利率上行带来的损失其实比预期要低;再次,无论是自住还是投资,房子持有时间可能平均不会超过十年,所以,并不需要考虑太长期限的利率走势;最后,如果出现了与预期不一样的利率大幅上升走势,还可以提前还贷。

温彬建议,房贷族应根据自身情况,包括贷款价格、贷款期限、贷款余额等,综合选择更适合自己的利率转换方式。如果此前房贷利率价格折扣力度大,月供剩余时间比较长的话,可以选择固定利率,有助于锁定月供成本,也便于做好家庭的收支安排;如果月供剩余时间较短,以前的房贷利率又比较高,可以选择LPR,即便经济好转,通胀上升,未来LPR上升,也可以通过提前还款方式来规避利率波动的风险。

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