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大项目战略接连落地,中海地产半年净赚205亿

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在房地产行业有“利润王”之称的中海地产(00688.HK),今年上半年克服疫情影响,实现归母净利润205.3亿元,继续保持行业领先。

8月24日举办的中期业绩发布会上,中海地产董事会主席颜建国再次强调,公司不会为规模做大而去做大规模,而是要求有利润的销售,有质量的增长。

颜建国曾表示,净利润的增长还是要以销售规模增长为基础,所以中海地产也会在土地储备方面保持积极态度。今年中海地产的拿地预算同比增长23%至1400亿元,上半年权益购地金额为523亿元,同比增加6.5%。

中海地产2020年中期业绩报告显示,上半年共实现收入886.3亿元,同比增长11%;归母净利润为205.3亿元,同比下降3.7%。在此背景下,中海地产仍拟派发中期股息每股港币45仙,与去年同期持平。

归母净利润小幅下降的背后是毛利率以及净利润率的下降,上半年中海地产的毛利率为30.6%,同比减少4.3个百分点,净利润率为23.2%,虽然同比减少3.5个百分点,但仍处于行业高位,这也是中海一直以来保持的优势。

多年以来,中海地产都被称作是地产界的“利润之王”,净利润率遥遥领先同行10%-15%左右的水平。

中海地产的净利润率已连续多年保持行业第一。数据显示,2016年-2018年,中海地产的净利润率保持稳步增长,依次为23%、24.6%、26.2%,2019年小幅减少0.8个百分点至25.4%。

2019年3月,颜建国在提到净利润增长放缓的原因时指出,中海的收入和净利润都是由上几年转换来的,而前几年公司的销售规模增速并不是很快,所以收入和净利增长也没有那么快。

数据显示,2014-2019年,中海地产的合约销售额增速分别达1.66%、28.27%、11.68%、15.07%、29.77%以及25.2%。最近两年,中海地产的销售规模增速明显加快。

今年上半年,中海地产的合约销售额达到1720.1亿元,同比增长4.2%。在年初受疫情影响近两个月后,中海地产能够实现逆势上涨是因为其在6月份集中供货,创下中海地产单月销售最高历史纪录,同比增长32.3%至575.6亿元。

今年前7个月,中海地产合约销售金额已经达到1935.03亿元,接近全年目标的一半。

中海地产执行董事、行政总裁张智超表示,公司今年要达成4000亿港元的销售目标并没有改变。“虽然这一目标本身具有一定的挑战性,需要我们充分努力,加上后面市场更好的契机才能更好地去完成。”

自颜建国在2017年回归后,中海地产开始在规模上提速,拿地力度也比以往更加积极。

2017年,中海地产共获取76宗土地,总拿地金额为951亿元,同比增长133.8%,总建筑面积1741.4万平方米,同比增长79.2%。2018年拿地数量虽然减少了13宗,但拿地金额增至1084.4亿港币。

2019年,在市场下行的环境下,中海地产仍然不减拿地力度,集中在一二线核心城市补仓,全年的权益拿地金额为1133.6亿元,同比增长4.5%。

今年初中海地产继续做好逆势拿地的准备,全年计划新增土地权益投资预算为1400亿元,同比拟增长23%。上半年,中海地产新增21幅土地,总新增楼面面积为582万平方米,权益购地金额为523亿元,同比增加6.5%。

从中海地产今年拿地的方式看,大项目战略成为重点。上半年接连获取了上海红旗村旧改项目、武汉汉阳建桥项目、山西综改区项目等,每个项目可售货值均达数百亿人民币。7月底,中海还获得了上海黄浦核心区建国东路旧改项目,总投资将高达590亿元,成为中海发展历史上投资规模最大的项目。这些大项目战略的落地,将提高中海在核心城市的占有率。

中海地产副总裁郭光辉在业绩会上进一步透露,截至8月21日,中海地产共吸纳36宗土地,新购地权益面积为892万平方米,权益购地金额为781亿元,完成全年土地投资预算的56%,其中254亿元的购地金额投向了一线城市。

从土地储备规模来看,截至上半年底,中海地产共有土地储备约9006万平方米,对应总货值约1.3万亿元,主要分布于一二线城市。

疫情之下,中海地产之所以能够在一二线核心城市大手笔拿地,在于其具备良好的财务状况。

财报显示,截至6月底,中海地产持有银行结余及现金为1113.8亿元,银行及其它借贷为1292.9亿元,资产负债率为59.77%,净借贷比率为32.95%,远低于行业平均水平。下半年需到期归还银行及其他借贷和应付票据共计195.9亿元。

与此同时,中海地产的融资成本处于行业内最低区间,上半年加权平均借贷成本只有4.01%。利用自身的融资优势,3月份,中海地产成功发行5年期-15年期不等的境外中期票据,合计10亿美元,利率区间为2.375%-3.125%;4月份,中海地产成功发行境内单笔最大的CMBS,筹资37亿元,票息率仅2.5%。

颜建国表示,传言的“三道红线”融资新规是针对房企的精准施策,一企一策,有利于行业健康发展。“中海地产曾经经历1997年的金融风暴,当时因为负债率相对较高,面临资金断裂甚至破产的风险,教训是极为深刻的。自那时起,中海的经营策略就是‘稳字当头’,在内部设立了很严格的负债率以及现金短债比红线。”

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