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融资“强监管”时代到来 房企的资金链扛得住吗?

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对于房企融资的“强监管”,正在变成一种常态。

21世纪经济报道近期独家报道称,监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长,设置“三道红线”。具体为红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线2:净负债率大于100%;红线3:现金短债比小于1倍。

根据“三道红线”触线情况不同,将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值。

与此同时,央行、住建部于近期召集部分房地产公司在北京座谈。外界猜测,座谈内容或涉及这一监管政策。

近期,房地产政策层面不断有新的表态和动作。在“房地产金融审慎管理制度”的框架下,对融资的监管正在趋于严厉。有房企人士向21世纪经济报道表示,近期已感受到融资渠道收窄、审核趋严的现象。如果对融资领域的监管变成常态化行为,未来企业战略将进入一个收缩期。

金融“强监管”将成常态

监管层对于房企融资领域的关注是有迹可循的。

自2016年首次提出“房住不炒”以来,监管层就不断强化房地产的居住属性,弱化投资属性和金融属性。具体做法为,在出台抑制投机投资需求政策的同时,不断推出以“去杠杆”为目的的政策手段,从而有效预防房地产领域的金融风险。

此后,在银保监会等主管部门的表态上,“防控金融风险”成为时常被提及的内容。

今年两会期间,政府工作报告提出“重大金融风险有效防控”。外界认为,在市场体量庞大、资金密集型的房地产领域,金融风险防控成为今年的政策重点。

5月和6月以来,房地产市场快速回暖,部分城市出现快速反弹。7月24日,“房地产工作座谈会”以罕见的高规格召开,除继续强调“房住不炒”、“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)等政策原则外,还首次提出,“要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场”。

有分析认为,对“房地产金融”的监管和控制,已经成为金融政策的重要独立考量因素。其中,“房地产金融审慎管理制度”以“制度”的表述出现,说明对该领域的调控已经不再限于定向指导的手段,而将以制度化和常态化的形式存在。

北京某大型房企相关负责人甚至认为,对融资的强监管,有可能是房地产长效机制的一部分。他向21世纪经济报道表示,近些年,无论在开发贷款和按揭贷款方面,审核流程都是趋于严格的。

“如果要把‘三道红线’做制度化的要求,就是多填一张表的事情,在操作上没有太大难度。”该人士向21世纪经济报道表示。

但对房地产金融的审慎管理,并不意味着房地产融资过度收缩。按照“三道红线”的新规,房企的融资规模是比照2019年6月的上限规模制定的。某信托公司相关负责人指出,金融机构本身就已对房企的偿债能力做了分类管理,新规只是对这种管理进行强化,在实际执行中,不会有太大的偏差。

土地市场或降温

这个尚未正式落地的新规令一些房企感到紧张。

21世纪经济报道了解到,不少企业已经拿到新规的相关细节,但并不知晓具体的执行尺度。有房企担心,若融资收紧,企业的战略会全盘受到影响。

融资和销售是房企最重要的两个资金渠道,去年以来,不少房企通过融资实现借新还旧,在改善负债结构的同时,也为今年的增长蓄力。前述房企人士指出,若融资政策趋严,很多房企的战略将从进取逐渐变成收缩。而一些已经出现高负债的房企,则可能面临资金链的紧张。

据悉,在去年实现销售新高的基础上,很多企业仍对今年的销售目标做出上调。为此,近期市场掀起一股拿地热潮,在部分二线城市,土地溢价率再度上升。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出,假如房企融资门槛提升,被新规限制融资的房企有可能延迟或取消近期土地投资计划,土地市场将大概率出现降温。

但同时,融资收紧使房企销售回款端压力骤升,房企大概率将启动“加速销售模式”。

在此过程中,中小房企受波及程度要远大于规模房企。潘浩指出,中小房企自身抗风险能力不足,在新规影响下,融资受限,有可能选择转让全部、部分股权或土地资源。而从长期看,去杠杆、降负债、预防系统性金融风险是确保房地产金融市场平稳健康的重要保障,房企或早或晚都将面临这一道必考题。

据悉,调整负债结构、确保财务安全,是不少房企今年的重要策略。其中,为确保现金流,很多企业将回款率定在85%以上,并作为与销售额同等的一个考核指标。

另一方面,提高投资精准度也是很多房企的内在要求。“由于市场的容错空间大大缩小,因此前端的投资能力,往往成为决定项目成败的关键因素。”西部某大型房企相关负责人向21世纪经济报道表示。

上海易居房地产研究院指出,从“三道红线”的设置来看,监管部门高度关注房企负债结构及偿债能力情况,房企应控制自身杠杆水平,保持充裕的现金流使其能够完全覆盖短期有息债务。同时还应未雨绸缪、量入为出,做好资金安排,保持经营活动的稳定性。

该机构还建议,对房企债务的监管主要集中在有息负债上,房企可运用资产证券化等融资方式,盘活存量资产,补充企业现金流。

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