将2020年定为“战略巩固年”的美的置业，上半年收获了一份亮眼的成绩单，不仅收入逆势大幅增长，而且融资成本进一步降低。
8月21日，美的置业2020年中期业绩发布会上，主席兼总裁郝恒乐表示，上半年围绕战略巩固，公司一直持续构建核心竞争力体系，包括投资、运营、产品、两翼赋能、服务等5个方面。
在投资上，美的置业一直坚持“巩固城市升级，做实城市深耕”战略。据了解，上半年美的置业的城市升级基本完成，土储基本覆盖长三角、大湾区、重点省会和区域中心城市，通过置换等形式，逐步退出低能级、低流量、低利润城市。
数据显示，上半年，美的置业集中在15个城市新增24个地块，新增总建筑面积为506万平方米，同比减少47.6%，其中88%的新增土储位于二线及以上城市，达445万平方米，比去年同期增加24%。
郝恒乐透露，疫情发生后，大家对未来的走势还没有一个清晰的判断，所以美的置业还是采取了相对审慎的拿地策略。“尽管土地市场在有些城市快速恢复，甚至超过了以往的地价，但我认为公司没有必要激进和高价位拿一些地。”
事实上，美的置业当前土储还算充裕。截至上半年底，美的置业土储总建筑面积为5431万平方米，涉及295个物业开发项目，覆盖全国18个省级行政区的61个城市，其中长三角、珠三角合计占比46%。
除此之外，旧改项目也正逐步为美的置业释放可售货值。美的置业预估可逐步转化为土储的城市更新项目有10个，预计规划总建筑面积为402万平方米，预计可售货值为549亿元，其中已有4个城市更新项目已转化为土储，总建筑面积为133万平方米，可售货值为193亿元。
郝恒乐指出，美的置业进入的城市数量已经不少了，接下来就是要重点深耕，并严格控制新进城市。“全年土地投资的预算不会改变，仍为销售的1/3。10月份之后，土地市场的热度会有所控制，公司会根据各城市的土储情况有策略性的补地。”
美的置业在拿地时会按照自己制定的核心财务指标去研判每一块土地，具体的要求是在相对比较稳健的一个市场预期下，按照8%的利润率水平衡量，不过也不是完全机械化的一条“红线”，会根据各城市情况有一些弹性化管理。另外，美的置业更看重IRR，标准为20%。
在以现金流和利润为核心的经营策略下，美的置业上半年录得收入约为209.36亿元，较2019年同期增长47.5%；毛利55.24亿元，较2019年同期上升8.5%；核心净利润为23.57亿元，较2019年同期增加24.7%；公司拥有人应占每股盈利增长10.1%至1.64元。
从收入类别来看，物业开发及销售确认收入为205.34亿元，同比增长47.9%；物业管理服务收入为3.46亿元，同比增长61.7%。
物业开发及销售确认收入大幅上升的背后是过去两年美的物业合约销售额的快速增长。2018年和2019年的销售增速分别达到55.8%、28.1%，迈入千亿级规模。
今年上半年，受疫情影响，近半数房企的累计销售金额低于去年同期。但美的置业实现逆势上涨，1-6月的合约销售额达482亿元，同比增长2.1%，合约销售面积约为437.9万平方米。受益于高等级城市项目入市以及产品力的提升，销售均价同比增长5.6%至11008元/平方米。
从区域布局来看，高等级城市的业绩贡献占比提升，报告期内，二线及以上合约销售占比达到72%，较上年增长6个百分点；长三角和珠三角的销售贡献合计占比61%，较上年增长7个百分点。
对于下半年房地产市场的走势，郝恒乐认为还是保持稳定。“有些城市不仅不会出现价格战，而且会出现明显的上涨，但也有城市存在去化压力。除非个别现金流压力较大的房企，大家都不会出现大规模价格战。”
郝恒乐指出，在上述趋势下，美的置业下半年的的去化策略仍然是兼顾流量、价格，保持相对均衡的策略，采取一城一盘一策以促进项目去化，不会主动发起“价格战”，因为公司的现金流以及存货相对充足。
财报数据显示，截至上半年底，美的置业持有现金总量约为260亿元，银行授信额度高达1319亿元，尚未动用的银行授信额度约为874亿元，现金及金融资源充裕，足以覆盖一年内到期的约117.8亿短期负债，现金短债比达到2.26。
上半年，美的置业的债务指标进一步优化，净负债率从去年底的89%下降至86.8%。新增借款平均加权融资成本仅为5.18%，截至年底，加权平均借贷利率从去年同期的5.95%下降至5.52%，在此背景下，美的置业上半年总借款成本为16.4亿元，同比减少6366万元。
美的置业首席财务官林戈指出，下半年融资收紧的趋势很明显，如果过去是靠过度加杠杆扩大规模且经营质量不好的房企，可能会面临就算是高成本也不一定可以成功融资的局面。
林戈表示，2018年至今，美的置业一直在提升自己的运营效率，主张靠内生增长推动公司发展，而不是简单的加杠杆，要平衡好规模、利润以及负债这三角关系。
本文来源：界面新闻
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