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“墓景房”纠纷是法律争议也是规划问题

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今年6月,广东江门鹤山时代倾城业主反映,买来的“山景房”更像是“墓景房”,推窗而见的就是墓园和山坟。去年7月,山东济南市民刘先生看中一个楼盘,交付定金后发现,楼盘200米外,有一片50亩的墓地。目前“墓景房”买卖诉讼已在全国多地出现,结果往往都是购房者败诉,原因是墓地不在红线范围内,开发商不需要告知购房者,购房者需要尽到谨慎注意义务。(8月20日《法治日报》)

买房是很多人一生中的大事。一套环境清爽优美、配套设施齐全的住宅,所承载的不仅是其乐融融的家庭梦想,也是温馨和谐的城市脉动。因此,“墓景房”纠纷的出现,不单是开发商是否应当尽到告知义务的法律争议,也是城市规划能否跟上时代脚步的发展问题。

在“墓景房”的法律纠纷中,常见的争议焦点毫无悬念地集中在房屋临近墓地这一信息,是否属于开发商必须披露信息的范畴。依据最高人民法院于2003年6月发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条这一法条,开发商常以“墓地位于红线外,并无约定和法定的披露义务”为由进行抗辩。

在房地产行业,“红线”是指开发商能够进行开发使用的土地范围线,也就是商品房开发规划范围。在司法实践中,“开发商在售楼时有义务披露红线外的不利因素”的观点并未得到法院的支持。

与此同时,我国现行的法律法规等规范性文件并未对小区与“墓地”之间必须保持的距离明确加以限定。《殡葬管理条例》只是明令禁止在耕地、林地;城市公园、风景名胜区和文物保护区;水库及河流堤坝附近和水源保护区;铁路、公路主干线两侧等地区建造坟墓。于是,破解处于法律中间地带的“墓景房”尴尬似乎只有靠呼吁开发商良心发现这一条路了。

而事实是,我们必须承认“墓景房”也是房,其建筑质量、户型设计、配套设施等与“江景房”、“山景房”大同小异,小区周边的墓地确实容易使人与死亡产生联系,给一些人带来心理上的不舒服,但这并非是由于开发商建设的行为引起的,墓地也往往是先于小区建设就已经存在。在这种情形下,要从根本上解决“墓景房”问题,就不能不对城市规划的精细化和规划实施的协调性问题进行探讨了。

随着城市建设的外延不断拓展,昔日荒草萋萋的不毛之地,而今都已变成炙手可热的开发热土,于是才有了“墓景房”现象的出现。从某种意义上讲,“墓景房”现象其实是城市规划跟不上开发脚步的一个缩影。要想描绘好城市规划这张蓝图,就必须摒弃过去那种只着眼当前不顾及长远,只容纳存量不兼顾增量的不科学做法,准确把握前瞻性和现实性的辩证关系,统筹协调各个区域、各个部门的步调,防止出现“小区开发看住建,墓地建设看民政”各管自己一亩三分地的现象。

与此同时,加大规划“时间表”的硬约束,促使在大规划规范下的各级各类规划在实施中明确先后次序,相互配合协同作战。如此方能实现整个城市规划制定“一盘棋”,规划实施“一个调”,防止“墓景房”之类尴尬在城市建设其他领域重演。

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