物业板块港股风景独好，多只股票创历史新高

（原标题：物业板块港股风景独好，多只股票创历史新高！新三板交投冷清，不少公司计划“转板”！）

疫情之下，物管行业的价值被二次发现，加上2020年中报业绩纷纷报喜，港股物业上市公司近期再度风光无限，多家在8月以来股价再创历史新高。其中银城生活服务、永升生活服务和鑫苑服务今年以来涨幅分别达到4.68倍、1.86倍和1.80倍，股价先后于近日刷新历史高点，而这三家公司均有在新三板挂牌的经历。

相较于港股这边风景独好，新三板的物业板业交投较为冷清。而部分头部企业也有退出新三板的计划，开元物业已于3月24日终止挂牌，未来物业的摘牌程序也正在推进。已摘牌的新三板物业公司中，第一服务、星盛商业正在排队等待港股上市，而美的物业、智善生活、银中物业等也被认为符合港股上市基本要求，有“转板”的潜力。

港股：多家发布盈喜，股价屡创新高

随着今年新冠疫情的爆发，小区物业管理的重要性更为凸显。港股市场上，物业公司的股价表现也水涨船高。近期，随着多家物业公司发布盈喜，物业股的股价继续发力上攀。同花顺的统计显示，最近两周，总共有14家物业公司的股价创出历史新高。

其中，和泓服务中报业绩的涨幅最高：其上半年归母净利润同比增长超过500%，而去年同期仅为300万元。公司表示，主要由于该集团在管项目及在管物业总建筑面积增加及截至2020年6月30日止六个月并无上市开支。

紧随其后的是鑫苑服务，预计上半年归母净利润大幅增加，不少于140%，原因在于在管总建筑面积增加以及来自提供物业管理服务的收入增长。而佳兆业美好、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、银城生活服务等多家上市物业公司的中期净利润也均有超过50%涨幅。

值得一提的是，和泓服务前身为泓升股份，于2016年1月在新三板挂牌，后于2018年4月摘牌。鑫苑服务也曾于2017年3月至2019年1月期间在新三板挂牌。此外，新城悦服务、永升生活服务、银城生活服务等也曾经有登陆新三板的“渊源”。

在亮丽业绩的助推之下，这些物业公司股价表现十分出彩。其中，和泓服务今年以来涨幅为74.24%，其股价在8月10日创出历史新高。银城生活服务今年累计涨幅更是高达4.68倍，摘得港股上市物业公司中涨幅的桂冠，其股价也于8月11日刷新上市高点。永升生活服务和鑫苑服务今年以来涨幅也达1.86倍和1.80倍。

交银国际认为，物业管理公司是动荡时期的避风港。与房地产开发相比，物业管理具有非周期性、轻资产和现金流强劲的特点。在关联开发商的支持下，物管公司的收益增长可见且稳定。此外，社区增值服务不断增加的贡献将继续推动利润率提升。

该行预计物管市场规模2025年将达1.6万亿元人民币，复合年增长率为12.6%，动力来自住宅面积的稳定交付；公建类项目渗透率的提高；社区增值服务需求的不断增加以及价格管制的继续放宽。

新三板：人气不足　头部企业动作频频

与港股物业板块“烈火烹油”的热闹景象形成鲜明对比的是，新三板物业板块人气不足，交投相对冷清。

东方财富Choice的统计显示，61家房地产服务公司中，仅20家今年有交易，其中13家录得正涨幅。板块中较为被看好的银中物业和索克物业，今年以来累计涨25%和2.90%。

事实上，随着头部企业的相继从新三板“出走”，新三板的物业企业数量在快速下降，仅2019年就有12家物业企业从新三板市场摘牌。开元物业也于今年3月24日摘牌，未来物业的摘牌程序也正在推进。

8月14日，未来物业发布关于公司股票停牌的进展公告。7月16日，未来物业公告称拟申请公司股票在新三板终止挂牌，其股票将自7月17日开市起暂停转让。至于退市原因，未来物业表示，是为了更好地集中精力做好公司经营管理，降低公司营运成本，提高决策效率。

由此，此前一家券总结出的新三板物业板块“五朵金花”中，保利物业、第一物业、开元物业和一卡通已先后离开新三板，目前仅剩美的物业一家。

美的物业计划于近期公告拟变更公司名称及证券简称。公告显示，为聚焦主业，提高服务能力，公司名称由“广东美的物业管理股份有限公司”变更为“广东铂美物业服务股份有限公司”，拟将证券简称由“美的物业”变更为“铂美物业”。其表示，本次变更为公司经营发展需要，与公司主营业务匹配，有助于公司战略发展，不会对公司的持续经营产生不利影响。

此前，上海易居房地产研究院中国房地产测评中心等根据赴港上市的要求，对现仍挂牌新三板的物业服务企业进行测评，认为包括美的物业、银中物业在内的6家物业服务企业符合港股上市基本要求。美的物业2019年营业收入为9.15亿元，较上年同期增长41.18%；归属于挂牌公司股东的净利润为9185.97万元，较上年同期增长4.83%。

摘牌，然后港股上市，是一直以来新三板头部物业公司热衷的路线。目前摘牌后正在轮候港股上市的还有第一服务和星盛商业等。

第一服务于5月29日向港交所递交招股书，目前正在排队中。资料显示，第一服务是由当代置业旗下的第一物业及第一人居合并而来。第一物业及第一人居均曾在新三板市场挂牌，后于2019年12月摘牌。

第一服务在招股书中表示，摘牌是因为新三板市场由于其交易机制及低成交量难以反映第一物业及第一人居的实际价值，且新三板仅对合资格投资者开放，大大限制了公司的市场曝光。

星河控股旗下的商业运营服务平台星盛商业曾于今年1月向港交所递交招股书，截至7月24日，其招股书正式失效，不过招股书失效没过几天，其即重新二度递表。

从整个物业板块来看，强劲的盈利能力以及上市后精彩的股价表现，吸引着更多新的竞争者入局，近期恒大、融创等超级房企也宣布将旗下物业板块分拆上市。分析认为，中国最优秀的物业管理行业龙头都在陆续登陆资本市场，将进一步提升市场的整体热情。

在8月12日举行的2020博鳌房地产论坛上，花样年控股集团有限公司董事局主席潘军表示，在疫情的影响下，市场看到了物业公司的价值，资本市场对物业管理行业的前景也十分看好，估值较高。预计到今年年底，上市物业管理公司有可能超过40家，未来三年将超过100家。他认为，物业管理行业还处在发展初期，未来前景广阔，整个物业管理行业的规模将超过10万亿元。