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厦门“隐形地王”楼盘即将入市,拿地四年后赔本销售

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在全国楼市中,厦门可以说是一个“低调”但又不容忽视的城市。

今年4月,厦门首场土拍就拍出一个史诗级的百亿地王,成交楼面价高达50599元/平方米。不到两个月后,这个纪录再次被刷新,旭辉拿下的一宗地块楼面价达到成交楼面价50603元/平方米。

这些地王是否又会成为“赔本赚吆喝”的案例?毕竟,这样的例子在厦门已不是新鲜事。

镁编获悉,厦门本地国企下属的厦门海投房地产有限公司(以下简称“海投房产”)在2016年底拿下的一宗岛外地王预计将于8月15日入市销售。

在8月5日,该项目拿到了首批预售证,均价在32658元/㎡-39798元/㎡,而其当时的隐形楼面价就达到了38505元/㎡。

高价拿地难逃赔本命运

2016年12月14日,海投房产以总价19.83亿元竞得厦门海沧H2016P02地块,明面上的成交楼面价为31476.19元/㎡。但因地块要求需无偿提供商品住宅11500㎡,该地块的隐形楼面价实际高达38505元/㎡,成为海沧乃至整个岛外隐形单价地王。

到如今,38505元/㎡的楼面价仍然是厦门岛外的单价地王。该地块位于马銮湾片区灌新路与新景西路交叉口东北侧,土地面积25478.663㎡,计容建筑面积63697㎡,容积率2.5。

该地块的项目案名为海投·白鹭湾。预售证信息显示,本次白鹭湾首批获批了四栋楼,共计309套住宅房源,户型在79㎡~126㎡。

根据厦门克而瑞统计,白鹭湾的平层预售单价区间为32658-37488元/㎡,整体均价约34800元/㎡,复式预售单价区间为336888-39798元/㎡,整体均价约38000元/㎡。

镁编以购房者的身份致电联系白鹭湾项目处时也了解到,项目预计会在8月15日正式对外开放,均价在3万多/㎡。

厦门资深地产评论人吴寅在接受镁编采访时表示,(“面包低于面粉价”出售)这并不是厦门第一个这么做的楼盘,并且也不是最后一个。这个项目(白鹭湾)也激发了海投房产产品变革的决心,进行了一些自我改变。

海投房产拿下这宗岛外单价地王的2016年,正是厦门楼市疯狂的时代。胡润全球房价指数显示,厦门楼市曾在2016年年度房价涨幅45.5%,2017年年度房价涨幅16.9%,分别位居全球第二、第五位,被称为中国楼市的“领涨王”。

那一年,厦门陆续诞生了总价地王、单价地王,还有多个片区的单价地王。除了海投房产,拿下地王的还有万科、保利、融创、融侨、泰禾、融信、禹洲等等。

2016年8月26日,融侨集团以总价42.18亿元夺得厦门翔安区2016XP04地块,楼面价38345元/㎡,溢价率140%,成为当时厦门的单价地王。该项目在2019年3月开盘,销售均价为37500元/㎡。

“当年同时期拿地的房企没有谁逃得过这赔本销售的命运,只是有人想明白的早,有人还希望再做些挣扎。”吴寅续称。

亏本销售后地王仍层出不穷

其实在厦门,只要是2016~2017年拿下的高价地项目,都可能会出现“赔本赚吆喝”的情况。

如翔安金茂悦,当时成交楼面价达29450.7元/平方米,原计划以超过40000元/平方米的价格岀售,最后却以28000元特价销售。

易居房地产研究院研究员沈昕分析认为,2016年的厦门是当时的全国楼市四小龙之一,楼市成交火热、房价大涨,房企为战略布局考虑,补仓意愿强烈,拿地有些“不计成本”、缺乏理智。由于厦门岛内地块稀缺供应极少,房企只能在岛外拿地,2016下半年岛外地王频出。

熟悉楼市的厦门本地人士梁天告诉镁编,2015~2016年,厦门岛内的房价从两三万一下涨到四五万,岛外从一两万涨到两三万,“现在厦门的房价是很多本地年轻人承受不了的”。

2017年3月29日,厦门出台了史上最严的调控政策,包括非厦门户籍买房,须提供前4年内连续3年纳税或社保证明,执行“认房又认贷”的差别化住房信贷政策等。此后厦门楼市快速降温陷入低迷,直到2019年部分板块才开始回暖。

沈昕进一步表示,在这种情况下,2016年下半年楼市疯狂期成交的地王项目多数亏损入市也不足为怪。

经过2016年那一轮“赔本赚吆喝”,房企似乎仍然对厦门有不小的期待。厦门克而瑞统计,2020上半年厦门共成交8幅住宅用地,总建约73.50万㎡,吸金255.40亿元,平均溢价率约26.9%,成交楼板价上升至34750元/㎡。

2020年上半年举行3场土拍会,共成交8幅商住用地。其中,6幅岛外宅地被本土国企包揽,2幅岛内宅地被民企竞获。

今年4月,厦门首场土拍就拍出一个史诗级的百亿地王,成交楼面价高达50599元/平方米,成为厦门新总价和单价地王。不到两个月后,这个纪录再次被刷新,旭辉拿下的一宗地块成交楼面价达到50603元/平方米,地块限售价格在70800元/平方米。

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