开发商无证卖房 法院判合同无效退还业主全部购房款

（原标题：海南拆违后续|开发商无证卖房 法院判合同无效退还业主全部购房款）

镁刻地产此前报道了因购买了“五证不全”的楼盘，深陷房屋被拆除或无法收房泥淖中的候鸟家庭，在心力交瘁地维护自己的权益。近日他们终于等到了满意的结果。

8月13日，张天（化名）终于拿到了法院的判决书。法院判决显示，张天和家人在海南万宁购买的房子因至今“五证不全”，与开发商签订的《房屋买卖合同》无效，开发商应返还张天及家人全部购房本金11.134万元。

张天家购买的是一个名叫桃源望海公寓的项目，位于海南万宁市东澳镇岛光村，在著名景点神州半岛附近。海南被众多东北家庭视为“第二故乡”，纷纷来海南置业安居成为“候鸟家庭”，张天也是吉林人。2018年1月，张天的家人购买了桃源望海公寓2期一套38平方米的房屋，总价约在11.84万元，装修款约为2.29万元，合计约14.13万元。

张天的家人与桃源望海公寓开发商海南鑫福源神州实业有限公司（以下简称“神州实业公司”）签订的《房屋买卖合同》约定，交房日期应该在2018年12月30日前。

但在2018年12月9日，桃源望海公寓门口突然树立上了那块蓝底白字的告示牌，公寓被认定为“五证”全无的违建项目，这让众多业主不知所措。

公告牌写着：商品房预售应当具备“五证”齐全条件，即应当具有《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。任何以“五证”不全房屋为商品房进行买卖的行为均属于违法违规行为，不受法律保护。敬请广大群众谨慎以防上当受骗，并欢迎投诉举报。

神州实业公司相关负责人曾对镁编表示，对于公寓被认定为“五证”全无项目情况他们也不清楚是怎么回事。

2019年，万宁市综合行政执法局陆续对桃源望海公寓发出《行政处罚告知书》、《行政处罚决定书》和《强制执行催告书》。

桃源望海公寓一期因为早已交房入住，暂时未被强制拆除，但还未交房的二期、三期已经被拆除。有业主就在政府平台投诉表示，其购买了桃源望海公寓三期的房子，但该小区房子因为违建被政府拆除，到2019年11月14日，开发商未作出任何回应，也未将购房款退回。

张天也是同样的遭遇。2019年1月18日，神州实业公司为张天及家人出具了一份《退款说明》，其中明确说明：经该公司研究决定，同意其退房、退款要求，在收到该房屋退款申请书日起，半年退还。

截至目前，神州实业公司仅退还张天和家人购房款3万元，剩余的购房款他们连续多次讨要未果。

2020年5月，张天决定正式在万宁市人民法院起诉神州实业公司。8月13日，张天终于拿到了法院的判决书，但被告神州实业公司缺席了这次庭审，也未提交书面答辩。

万宁市人民法院认为，该案属于商品房预售合同纠纷，涉案房屋项目未依法办理相关建设审批手续，未取得商品房预售许可证即行出售，而且至今也未办理预售许可，违反了相关法律法规的规定。因此，原告和被告神州实业公司就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》，显然违反了上述法律的明确规定，应认定该合同无效。

判决书显示，对于这份合同的无效，原告和被告神州实业公司均有过错，应各自承担相应的责任。关于双方过错责任的分配：关于购房款返还，被告神州实业公司因该合同取得了原告支付的购房款141340元，已返还3万元，尚欠111340应予返还。

法院判决，神州实业公司因自该判决发生法律效力之日起5日内向原告返还购房本金。

而原告的过错在于，与被告神州实业公司签订《房屋买卖合同》时，被告神州实业公司无法提供涉案涉案房屋项目相关建设审批手续及商品房预售许可证，但原告仍与其签订无效的《房屋买卖合同》，对导致合同的无效同样存在过错，也应承担相应责任，购房款利息就由原告自行承担。