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任泽平:未来房地产市场将更加分化,需求向大城市群集中

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8月13日,恒大研究院任泽平发文称,现代经济,人口不是负担,而是经济社会活力的源泉,是创新创业的基础,人口迁移带来的居住需求是房地产发展的根基。

文章内容称,具体来看,人口持续向少数核心城市集聚;近4年深圳、广州、杭州、长沙4市年均净流入超20万,北京年均净流出超10万。深圳、广州和杭州三城以活跃的新经济产业和较为宽松的人才政策吸引人口大规模流入,三城近4年常住人口年均净流入分别达32、28、27万,较2011-2015年均有大幅增长。长沙、宁波、西安、重庆、成都、郑州近4年常住人口年均净流入规模均在10万以上;这几个城市均为所在都市圈核心城市,近年城市发展较为快速、“抢人”力度较大。

另外,中国少子老龄化问题日趋严峻,2019年中国总和生育率为1.5左右,并仍存在“全面二孩”的生育堆积效应;按此趋势,中国人口总量将在“十四五”时期陷入负增长,未来越来越多的地区面临人口收缩。从需求端看,20-59岁的主力置业人群2013年见顶,住宅新开工面积2011、2013年达超过14亿平方米的双峰,未来住房需求将平稳回落。

从政策端看,在“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策指引下,房地产市场销售回归居民自住需求。按照历史规律,未来经济基本面好、人口流入的高能级区域的房地产市场更有潜力。

到2030年1.7亿新增城镇人口的约80%将分布在19个城市群,约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。从城市和都市圈来看,2030年中国有望形成10个以上(北京、上海、天津、广州、深圳、重庆、武汉、成都、南京、东莞等)1000万级城市和12个以上(上海、北京、广佛肇、深莞惠、郑州、成都、杭州、苏锡常、青岛、重庆、武汉、南京等)2000万级大都市圈。

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