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增值服务成为新增长点,但新城悦服务仍需加强外拓能力

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“我们的净利润目标争取达到三年复合增长率50%以上。” 新城悦服务董事长兼CEO戚小明表示,“在去年的基础上,今年的增长要到40%以上,2021年增长120%,2022年增长230%。”

8月13日,新城悦服务召开中期业绩会,新城悦服务董事长兼CEO戚小明、首席财务官左卫、副总经理尤建峰出席业绩会。

数据披露,截至今年6月30日,新城悦服务营收12.22亿元,较2019年同期的8.56亿元增加约42.7%。公司权益股东应占利润为约1.89亿元,同比上涨61.1%。毛利率从去年同期的29.2%上升至29.8%。

新城悦服务在报告中表示,毛利率上升的主要原因为物业管理服务的毛利率提升。今年上半年物业管理服务的毛利率同比上升3.9%,达到32%。

值得注意的是,近年来新城悦服务的收入结构正在发生变化,而迅速增长的增值服务业务则是拉动业绩上升的背后推力。

业绩会上,新城悦服务董事长兼CEO戚小明再次强调了“一核两增”的战略。“一核”即物业管理服务,“两增”即社区增值服务和第三方拓展。

今年上半年,新城悦服务物业管理服务收入约5.3亿元,占总收入约43.3%。开发商增值服务收入约2.98亿元,占24.4%。相较于上年同期,二者增速分别为33.3%与8.8%。

来自社区增值服务与智能园区服务的收入分别占今年上半年总收入的15.2%及17.1%,这也是社区增值服务收入占比首次超过15%。

尽管整体收入占比不如物业管理服务,但其增速远超前者——上半年社区增值服务同比上涨了94.7%,智能园区服务更是大涨133%。

实际上,从前两年开始,新城悦服务的物业管理服务收入占比就开始放缓增速,而社区增值服务和智慧园区服务占比一路攀升。

去年,新城悦以20.26的总收入、72.6%的营收增速紧随碧桂园服务、永升生活服务排在物业股第三位。其高增速主要得益于社区增值服务及智慧园区服务,二者同比大涨268%、263%,开发商增值服务同比也上升118%。

而在超过20亿元的收入中,物业管理服务收入仅为8.49亿元,增值服务收入11.75亿元,这也是增值服务收入占比首次超过物业管理服务收入。

再往回推,新城悦服务的物业管理服务收入占比从2017年的65%一路下滑,去年占比为42%,近几年新城悦服务的业绩大多由增值服务驱动。

不过,由于今年上半年业务结构改变,社区增值服务的毛利率从去年同期的60.9%降至42.7%。

对此,首席财务官左卫在业绩会上解释:“上半年,来自于家居生活服务的新橙社和新橙居收入比例有所提高,而作为社区增值服务利润主要来源的橙享家与新悦荟毛利率有所下降,导致整体毛利率下跌。”

左卫也预计橙享家会在今年下半年发力,社区增值服务全年毛利率会有明显提升。

在未来,新城悦服务仍将遵循这种“物业+”的战略模式,继续强化社区增值服务。“我们现在有在‘碗里’的较为成熟的业务,也有在‘锅里’待增长的业务,同时也在寻找‘田里’的种子业务,在市场上寻求新的机会。” 新城悦服务副总经理尤建峰表示。

当然,业绩的增长离不开在管面积的持续拓展。

今年上半年,新城悦服务的在管面积为约7120万平方米,与去年年底的6020万平方米比,增加了18.3%。在管项目为346个,遍布全国62个地级市,有约54.2%的在管面积位于江苏省内。

其中,来自新城系的在管面积占比约64.9%,来自第三方的在管面积约35.1%。尽管今年上半年的新增第三方合约面积已经超过了去年全年,但从整体来看,新城悦服务对关联公司新城控股的依赖还是较高。

去年数据显示,新城悦服务来自新城系的物业管理面积占比总管理面积的71.1%,来自第三方的仅28.9%。而2018年与2019年相比,新城悦服务来自新城系与第三方的面积占比没有任何变化,来自新城系的收入占比也只有微降。

自2018年11月上市以来,新城悦服务至今只收购了两个项目。其一是去年5月,公司以近3000万元收购了海数渊信息科技有限公司全部股权;其二是今年5月公司收购成都诚悦时代物业有限公司61.5%股权,总价1.05亿元。

戚小明坦言,目前并购市场竞争激烈,公司一直在寻找具有协同性、契合度的并购机会。但并购行业也存在较大的不确定性,公司目前在决策上比较谨慎。

据了解,诚悦时代物业在管的商业、办公、产业园区及公建类物业占比达60%,与新城悦服务布局非居业态意愿想契合,也是新城悦服务进入办公楼领域的重要一步。

今年上半年,城悦时代为新城悦服务贡献了3171万的绩效,其中餐饮占900万左右,物业服务在2300万左右。据管理层表露,未来餐饮服务将成为公司第五个小区增值服务板块悦食尚,会是公司的一个新增长点。

诚悦时代算是新城悦服务实现未来新增长的良好一步,物管公司最终还是得倚靠自身的外拓及运营管理能力,来实现规模发展、形象塑造及核心竞争力的强化,为自己输血。

对此,戚小明也表示,“公司会坚持以往的“新项目+并购项目”结合的原则进行外拓,下半年也会更加积极寻求收并购机会。目标是超过60%以上的项目通过新项目进行拓展,40%来自并购及二手盘的拓展。”

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