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李迅雷:存量时代下房地产行业分化越发明显

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8月12日,中泰证券首席经济学家李迅雷在博鳌房地产论坛上表示,存量经济主导的时代下,经济增速放缓,资源结构发生改变,此消彼涨、优胜劣汰之下,行业、人口、产业集中度在提高,进而带动了人口流动。

人口流动使房地产市场出现分化

李迅雷指出,存量经济主导时代,运输成本、产业配套成本都会上升,所以今后中国就是一个大城市化过程,而不是一个城镇化过程。

李迅雷指出,过去人口从西往东流,现今整体人口流向由北往南,这也说明中国的机会就在长江以南地区,就在长三角、珠三角。人口的流向是高度市场化的,这不是行政计划、行政命令所能决定的。

总体来看,大部分地区人口在减少。中国三线以下的城市,2/3以上人口在净流出,剔除自然增长人口,去年人口流入最多的省份是浙江省,其次是广东省,今年以来房价涨得最多的地方基本上还是深圳、杭州、宁波等地。

居民收入分化带来高房价

李迅雷表示,居民收入正在分化,不能简单地以国家统计局的居民可支配收入来计算,实际收入比这个高得多,像深圳、杭州、北京这样的一线和准一线城市房价,伴随着大量的外来人口涌入而水涨船高。而这部分移民是城市的高收入群体,间接推动了房价增长。

同时,产业的分化使得部分地区房价高企。以杭州为例,其房价和信息产业高度发展、新经济高度发展、高科技发展有相关性。总体趋势来讲,新产业的比重会不断上升,产业集中度不可能在全国平均分布,还是集中在长三角、珠三角这两大地区。

同时,房地产行业的分化也愈发明显,前十强或者前百强企业的市场份额占比会越来越高。房地产行业是一个持续了20年的大牛市,如今面临调整。城镇化率增速放缓、人口老龄化等都会影响行业。房地产进入到了一个成熟阶段,市场改善性需求还是非常大,投资、投机需求也非常大。

“跟中国股市一样,你看A股每天交易的股票是什么公司,都是高市盈率公司。房地产也是一样,豪宅在涨,热门地区的房价在涨,热门地区的房地产交易很活跃。”

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