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临港新片区一周年落实“房住不炒”:成交冲高回落

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2019年8月,位于上海东南部的临港迎来重磅利好。参照经济特区管理的上海自贸区临港新片区落地了更积极、更开放的人才政策,包括缩短居转户年限以及放宽购房限制。

其中,人才“居转户”(居住证转户籍)年限从原来的7年缩短到5年,核心人才进一步缩短到3年。同时,新片区对于非上海市户籍人才购房资格将由居民家庭调整为个人,缴纳个税或社保年限也从5年缩短至3年。

按照58安居客房产研究院数据,2019年8月受自贸区政策影响,临港新房单月销售套数达835套,而后销量持续回落,至2020年2月达到最低点。到今年二季度,市场整体复苏推动下销量有了一定恢复,但今年最高单月销量仅235套,依然低于去年8月-12月的最低销量。同时新房价格也呈现冲高回落,今年7月均价跌破3万元/平方米大关。“去年8月,临港楼市明显受政策影响,对区域内房产成交起到推动作用。伴随着利好消息落地,8~9月这两个月,新房成交面积均保持在5万平方米以上,其中8月份新房成交面积达84597平方米。伴随着需求的消化,随后几个月楼市呈现下行趋势。” 上海中原地产市场分析师卢文曦说道。

(数据来源:上海中原地产)

从临港新城二手房成交来看,整体态势和新房保持一致,2019年销量升至顶峰,2020年2月销量探底,但二手市场二季度的成交量整体要好于一手房,从销量来看已经达到并超过2020年四季度相应水平。同时值得关注的是,二手房从二季度开始已现抬头迹象。58安居客房产研究院分院院长张波表示,自贸区政策对于临港地区热度提升的作用明显,无论是新房还是二手房都整体呈现快速拉动格局,同时在2020年上半年热度亦有一定回升。由于临港新城在2020年很难再有重磅利好政策出台,对于区域热度和房价提升的力度相对有限,预计下半年整体会保持小幅波动态势。

从58同城安居客线上的数据来看,用户的找房热度在2019年8月达到顶峰,随后快速下滑,2020年一季度热度缓步提升,二季度则又现下探趋势。张波提到,从房价层面来看,临港有效落实了“房住不炒”,虽然该区域在2019年迎来了一波高关注度,但房价并未因此出现大涨,相反新房在今年二季度,二手房在一季度出现了一波小回调。对于在临港新城有自住需求的购房者来说,今年依然是一个不错的入场时机,二手房热度在7月迎来下跌也预示着区域购房者表现更为理性。

去年公布的《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区总体方案》显示,在上海大治河以南、金汇港以东以及小洋山岛、浦东国际机场南侧区域设置新片区。临港新片区将按照“整体规划、分布实施”原则,先行启动南汇新城、临港装备产业区、小洋山岛、浦东机场南侧等区域,面积为119.5平方公里。

“从临港新片区整体范围来看,面积还是很大的,因此,包括未来的土地供应和住宅供应都有很大的市场空间,在这种情况下,如果抱有投机的成分去炒作的话,我认为可能性不高。从临港目前的均价来看,新房价格在3万元/平方米左右进行一个小幅波动,其中有几个月价格下行,也和区域内项目的成交结构有关。”卢文曦表示。

卢文曦认为,短期来看,临港房价出现大幅波动的可能性不大。目前,临港正处于发展起步阶段,真正发展可能需要十年、十五年甚至更长的时间,后续伴随着产业发展及人口导入,临港还有很长的时间可以蜕变。

按照临港新片区的发展目标,到2025年,临港将建立比较成熟的投资贸易自由化便利化体系,打造一批更高开放度的功能型平台,集聚一批世界一流企业。到2035年,建成具有较强国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区,形成更加成熟定型的制度成果,打造全球高端资源要素配置的核心功能,成为我国深度融入经济全球化的重要载体。

张波认为,临港职住一体化,宜业宜居的区域有着更大发展潜力,临港新城吸引众多购房者原因不仅仅在自贸区规划,也不仅仅在房价表现,而是区域内有着更多的工作和发展机遇,同时在落户积分等层面还有着更多优势。相信随着临港新城不断发展,未来会吸引更多人群选择在此安家置业。

在今年4月3日临港新片区管委会召开的2020年季度重大项目推进会上,上海市政府副秘书长、中国(上海)自由贸易试验区临港新片区管理委员会党组书记、常务副主任朱芝松提出,临港新片区按照上海市经济“增长极”和“发动机”的定位,管委会2020年新建住宅面积要在原定200万平方米的基础上再增加。

临港新片区管理委员会党组成员、专职副主任吴杰提出“我们争取做到300万平方米的目标。”招商引资是当前管委会重要工作之一,要通过政府投入加快基础设施建设,进一步完善城市骨架网络。同时吸引更多社会资本参与城市建设,尤其是商业、住宅等配套设施,提高城市承载力。

按照计划,今年下半年,一大波优质地块将迎来集中出让,全年计划将共计出让152幅地块,其中住宅地块43幅,用地面积196公顷。

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