华夏时报（）记者 李贝贝 上海报道
数年未在上海拿地的华侨城近日以50亿元夺得浦东唐镇一宗宅地块。扣除15%自持面积后，地块可售部分楼板价达到5.20万元/平方米，创下浦东唐镇板块楼面单价新纪录，也将上海外环外地价推上新高度。但市场分析人士指出，作为郊区板块，唐镇该地块价格并不算低，如何做好利润、去化乃至质量的平衡与共赢，也成为华侨城必须面对的问题。
232轮竞价拿下唐镇新“地王”
7月21日，上海浦东新区唐镇1宗宅地出让，以总价42亿元、37153元/平方米起拍。经过232轮竞价，上海华侨城投资发展有限公司（华侨城）击败建发、金茂、旭辉、金桥集团等多家房企，以总价50.01亿元竞得该幅地块，达到最高限价；楼面价4.42万元/平方米，溢价率19.07%。
《华夏时报》记者在“上海土地市场”官网看到，该幅地块名为“浦东新区唐镇镇北社区PDP0-0404单元D-04-06地块”，东至诚礼路，南至D-04-04地块，西至D-04-04地块，北至德淳路。出让方式为“招挂复合”，出让总面积为56522.90平方米，容积率2.0。
出让文件显示，该地块要求配建保障房建面占总住宅建筑面积的5%；并按出让年限自持建筑面积不低于15%的住宅物业用于租赁。经过测算，该地块扣除15%自持面积后，地块可售部分楼板价达到5.20万元/平方米，创下了浦东唐镇板块楼面单价新纪录，同时也刷新了上海外环外板块的土地成交单价纪录。
在业内人士看来，该幅地块受到众多品牌房企的追捧并不令人意外：作为地理位置较为优越的区域，唐镇位于张江、金桥、川沙三个上海新城市副中心中央位置，规划打造国际社区，近年发展速度较快。而此次出让的唐镇镇北社区PDP0-0404单元D-04-06地块位于唐镇核心区位，亦交通便利、商业配套成熟。
更重要的是，唐镇板块近年鲜少出让纯宅地，区域内项目稀缺。上海中原地产首席分析师卢文曦表示：“如果不算今年4月出让的城中村改造地块，唐镇上一次出让住宅用地是5年前”。公开资料显示，2015年4月16日，大名城斥资50.76亿元拿下唐镇两幅住宅用地，楼面价分别为27909元/平方米和29697元/平方米，目前分别被打造为大名城紫金九号一期及二期项目。
对于目前几近无货可卖的华侨城而言，唐镇项目无疑将成为华侨城在沪实现稳定回款的一个重要载体。卢文曦认为，唐镇地块体量大，可分批开发2-3年。
在沪补土储是当务之急
据卢文曦透露，竞价74轮后，该幅地块基本上只有上海本土企业上海金桥和华侨城两家进行比拼。而最终的成交价超过了上海金桥的预期，但华侨城的自有资金却充足，“可见其夺地决心之大” 卢文曦说。
华侨城上一次在沪拿地还是在4年前：2016年1月，华侨城联合华润以69.32亿元获取苏河湾中央公园地，此后便在上海土地市场上沉寂至今。数年未在上海拿地的华侨城，为何此次选择对唐镇地块出手？
“缺乏新增项目，补土储是当务之急。”卢文曦向《华夏时报》记者直言，华侨城当前在沪没有太多土储，且此前出售了上海两家房地产公司股份，意味着将要淡出市场，必须及时补仓。
年报显示，华侨城2019全国累计土储总占地面积为2463.50万平方米，总建筑面积4605.09万平方米，剩余可开发建筑面积2533.02万平方米。其中，上海区域累计土储总占地面积43.37万平方米，总建筑面积80.20万平方米，剩余可开发建筑面积24.08万平方米，各项占比均低于1%。
剩余可开发建筑面积中，上海苏河湾二期33-02街坊地块、上海浦江华侨城八期（122-14）的剩余可开发面积为0，上海苏河湾46-01地块、46-02地块、44-01地块剩余0.51万平方米，上海苏河湾一期1、41、42街坊地块剩余6.89万平方米、上海浦江镇0029街坊P1宗地为8.48万平方米、上海浦江镇0061、0055街坊P1宗地为8.20万平米。从年报中可以看到，截至2019年末，开盘已有8年的苏河湾一期住宅业态早已售罄，新浦江城也逐渐步入收官阶段。
值得一提的是，华侨城此次拿下的唐镇地块曾于2016年7月挂出，但在当时上海外环地王频出、溢价率不断升高的情况下，出让方以“修改出让条件”为由中止了出让程序。4年后，该幅地块再次被挂出，但起拍价也水涨船高，从彼时的25亿元飙升至42亿元。
对于华侨城而言，高昂的地价无疑将给未来的操盘带来挑战。如何做好利润、去化乃至质量的平衡与共赢，也成为华侨城必须面对的问题。
卢文曦乐观表示，唐镇项目去化潜力较佳，开发商不必担心该项目未来的市场承受力。“（区域）承接张江区域的购买力外溢。唐镇项目距离张江相对较近，从其近年来观察情况来看，来自张江的购房者选择在唐镇置业的并不在少数。”卢文曦说。不过，卢文曦认为，未来这个项目卖到单价8万元有些难度，而若卖到7万元，虽然说是存在利润的，但“也已经卡在了开发商的咽喉上”。不仅如此，自持15%租赁面积因为需要长时间的租赁运营，可能会压一部分的投资资金和时间，需要一定的时间成本去回本。
58安居客房产研究院分院院长张波也认为，在市场行情保持相对稳定的前提下，唐镇项目去化不会存在过大的压力。但以当前楼面价来看，华侨城未来该项目的销售价保守估计会在每平方米7万元以上。其提供的安居客数据显示，唐镇7月二手房均价42992元/平方米。目前板块内在售二手房中，距离该地块较近的仁恒东郊花园挂牌单价超过了7万，紫金九号超过了6万。“如果产品本身的品质和定位更精准，未来的市场接受度也会更高。” 张波说。
对于利润空间的问题，华侨城方面未回复《华夏时报》记者，对于唐镇项目的未来规划则表示“还没有那么快”，称如果有进一步的规划将及时公开。
对于数年未在上海拿地的原因，华侨城方面同样未作回应。不过，华侨城方面也向《华夏时报》记者强调，华侨城一直将上海视为集团全国布局的战略支点。华东这边的布局今年来比较多在上海以外的区域，应该是配合长三角经济一体化发展，像合肥、杭州、无锡、扬州、南京、宁波、温州等重点城市都有布局。
本文来源：华夏时报
作者：李贝贝
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