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时隔四年华侨城上海补仓 50亿最高限价刷新外环外地价

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华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李贝贝 上海报道

数年未在上海拿地的华侨城近日以50亿元夺得浦东唐镇一宗宅地块。扣除15%自持面积后,地块可售部分楼板价达到5.20万元/平方米,创下浦东唐镇板块楼面单价新纪录,也将上海外环外地价推上新高度。但市场分析人士指出,作为郊区板块,唐镇该地块价格并不算低,如何做好利润、去化乃至质量的平衡与共赢,也成为华侨城必须面对的问题。

232轮竞价拿下唐镇新“地王”

7月21日,上海浦东新区唐镇1宗宅地出让,以总价42亿元、37153元/平方米起拍。经过232轮竞价,上海华侨城投资发展有限公司(华侨城)击败建发、金茂、旭辉、金桥集团等多家房企,以总价50.01亿元竞得该幅地块,达到最高限价;楼面价4.42万元/平方米,溢价率19.07%。

《华夏时报》记者在“上海土地市场”官网看到,该幅地块名为“浦东新区唐镇镇北社区PDP0-0404单元D-04-06地块”,东至诚礼路,南至D-04-04地块,西至D-04-04地块,北至德淳路。出让方式为“招挂复合”,出让总面积为56522.90平方米,容积率2.0。

出让文件显示,该地块要求配建保障房建面占总住宅建筑面积的5%;并按出让年限自持建筑面积不低于15%的住宅物业用于租赁。经过测算,该地块扣除15%自持面积后,地块可售部分楼板价达到5.20万元/平方米,创下了浦东唐镇板块楼面单价新纪录,同时也刷新了上海外环外板块的土地成交单价纪录。

在业内人士看来,该幅地块受到众多品牌房企的追捧并不令人意外:作为地理位置较为优越的区域,唐镇位于张江、金桥、川沙三个上海新城市副中心中央位置,规划打造国际社区,近年发展速度较快。而此次出让的唐镇镇北社区PDP0-0404单元D-04-06地块位于唐镇核心区位,亦交通便利、商业配套成熟。

更重要的是,唐镇板块近年鲜少出让纯宅地,区域内项目稀缺。上海中原地产首席分析师卢文曦表示:“如果不算今年4月出让的城中村改造地块,唐镇上一次出让住宅用地是5年前”。公开资料显示,2015年4月16日,大名城斥资50.76亿元拿下唐镇两幅住宅用地,楼面价分别为27909元/平方米和29697元/平方米,目前分别被打造为大名城紫金九号一期及二期项目。

对于目前几近无货可卖的华侨城而言,唐镇项目无疑将成为华侨城在沪实现稳定回款的一个重要载体。卢文曦认为,唐镇地块体量大,可分批开发2-3年。

在沪补土储是当务之急

据卢文曦透露,竞价74轮后,该幅地块基本上只有上海本土企业上海金桥和华侨城两家进行比拼。而最终的成交价超过了上海金桥的预期,但华侨城的自有资金却充足,“可见其夺地决心之大” 卢文曦说。

华侨城上一次在沪拿地还是在4年前:2016年1月,华侨城联合华润以69.32亿元获取苏河湾中央公园地,此后便在上海土地市场上沉寂至今。数年未在上海拿地的华侨城,为何此次选择对唐镇地块出手?

“缺乏新增项目,补土储是当务之急。”卢文曦向《华夏时报》记者直言,华侨城当前在沪没有太多土储,且此前出售了上海两家房地产公司股份,意味着将要淡出市场,必须及时补仓。

年报显示,华侨城2019全国累计土储总占地面积为2463.50万平方米,总建筑面积4605.09万平方米,剩余可开发建筑面积2533.02万平方米。其中,上海区域累计土储总占地面积43.37万平方米,总建筑面积80.20万平方米,剩余可开发建筑面积24.08万平方米,各项占比均低于1%。

剩余可开发建筑面积中,上海苏河湾二期33-02街坊地块、上海浦江华侨城八期(122-14)的剩余可开发面积为0,上海苏河湾46-01地块、46-02地块、44-01地块剩余0.51万平方米,上海苏河湾一期1、41、42街坊地块剩余6.89万平方米、上海浦江镇0029街坊P1宗地为8.48万平方米、上海浦江镇0061、0055街坊P1宗地为8.20万平米。从年报中可以看到,截至2019年末,开盘已有8年的苏河湾一期住宅业态早已售罄,新浦江城也逐渐步入收官阶段。

值得一提的是,华侨城此次拿下的唐镇地块曾于2016年7月挂出,但在当时上海外环地王频出、溢价率不断升高的情况下,出让方以“修改出让条件”为由中止了出让程序。4年后,该幅地块再次被挂出,但起拍价也水涨船高,从彼时的25亿元飙升至42亿元。

对于华侨城而言,高昂的地价无疑将给未来的操盘带来挑战。如何做好利润、去化乃至质量的平衡与共赢,也成为华侨城必须面对的问题。

卢文曦乐观表示,唐镇项目去化潜力较佳,开发商不必担心该项目未来的市场承受力。“(区域)承接张江区域的购买力外溢。唐镇项目距离张江相对较近,从其近年来观察情况来看,来自张江的购房者选择在唐镇置业的并不在少数。”卢文曦说。不过,卢文曦认为,未来这个项目卖到单价8万元有些难度,而若卖到7万元,虽然说是存在利润的,但“也已经卡在了开发商的咽喉上”。不仅如此,自持15%租赁面积因为需要长时间的租赁运营,可能会压一部分的投资资金和时间,需要一定的时间成本去回本。

58安居客房产研究院分院院长张波也认为,在市场行情保持相对稳定的前提下,唐镇项目去化不会存在过大的压力。但以当前楼面价来看,华侨城未来该项目的销售价保守估计会在每平方米7万元以上。其提供的安居客数据显示,唐镇7月二手房均价42992元/平方米。目前板块内在售二手房中,距离该地块较近的仁恒东郊花园挂牌单价超过了7万,紫金九号超过了6万。“如果产品本身的品质和定位更精准,未来的市场接受度也会更高。” 张波说。

对于利润空间的问题,华侨城方面未回复《华夏时报》记者,对于唐镇项目的未来规划则表示“还没有那么快”,称如果有进一步的规划将及时公开。

对于数年未在上海拿地的原因,华侨城方面同样未作回应。不过,华侨城方面也向《华夏时报》记者强调,华侨城一直将上海视为集团全国布局的战略支点。华东这边的布局今年来比较多在上海以外的区域,应该是配合长三角经济一体化发展,像合肥、杭州、无锡、扬州、南京、宁波、温州等重点城市都有布局。

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