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泰禾引入战投落定!万科拟入股19.9%,泰禾能彻底盘活吗?

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泰禾扑所迷离的“引战”计划终于有了实质性的进展,万科确定入股泰禾。

7月31日早间,泰禾发布公告称,控股股东泰禾投资、公司实际控制人黄其森先生与海南万益管理服务有限公司(简称“海南万益”)于2020年7月30日签署了《股份转让框架协议》,泰禾投资拟将其持有公司的19.9%股份转让给海南万益。公告显示,海南万益为万科旗下100%持股子公司。据了解,标的股份转让价格为每股4.90元,按前述每股4.90元计算对应目标公司19.9%股份(共计约为4.95亿股),总对价约为24.27亿元。

两天前,万科入局泰禾的传闻再起。新消息显示,万科要拉一家金融机构进入。受此影响,7月30日,A股开盘半个小时,泰禾股票涨停。

风格迥异的两家公司,万科为何要入股泰禾?引入万科后,处于资金链危机的泰禾能被彻底盘活吗?

在股份过户上设置先决条件

万科入股泰禾的传闻始于7月初,但是一直未有落地。直至7月29日,有消息称,泰禾引“战”的新动态,万科要带上金融机构一起进入。这引起资本市场异动,泰禾股价涨停。

7月30日晚间,万科A在互动易平台就是否与泰禾集团展开战略合作洽谈作出回应称:以上市公司正式披露的信息为准。

没有直接否认!这条回复背后隐藏的信息量很大。据消息人士称,7月30日下午,万科与泰禾正式签署战投协议。随后,7月31日早间,泰禾就发布了“关于控股股东签署《股份转让框架协议》的公告”。

值得关注的是,万科入股泰禾,在标的股份过户上设置了先决条件。其中,一是泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致,债务重组方案能支持泰禾恢复正常生产,能支持泰禾可持续经营,并且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可;二是万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查,且已就尽职调查中所发现的问题的解决方案及拟议交易的方案达成了一致,不存在影响拟议交易的重大问题,同时泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司持续经营的重大问题或重大不利变化。

泰禾表示,本次股份转让最终能否达成取决于相关先决条件能否满足,存在不确定性,敬请广大投资者注意投资风险。

此外,公告还显示,泰禾系独立经营主体,应以其全部资产对自身债务承担责任,并完成其债务重组事项,万科不会对泰禾的经营及债务等承担任何责任,亦无任何责任提供任何增信措施或财务资助。

截至第一季度末,泰禾十大股东中,母公司泰禾投资持股约为12.188亿股,均为非限售股份,占公司股份总数的48.97%,黄其森夫人叶荔持股12.05%,黄其森妹妹黄敏持有泰禾1.52%,黄其森家族合计持股62.69%。

万科入股后,泰禾的控制权是否会发生变化?公告指出,公司控股股东此次股份转让框架协议的签署,不会导致公司的控股权发生变更。

万科为何入股?

流动性遭遇挑战,泰禾面临着失信、股权冻结、停牌重组、债务兑付逾期、项目延期交付等一系列事件。引入战投,是泰禾当下化解资金危机最关键的一步。

泰禾引“战”消息满天飞,在传闻的战投名单上有10家左右的企业,既有央企中国金茂、保利地产、中铁建,也有地方国企厦门建发、厦门国贸、厦门象屿,还有已经确定入股的万科。

4月底,泰禾方面释放出信息,正在计划引入战略投资者,经过前期与一些意向投资者的洽谈,已经基本确定了战投对象,但泰禾未透露具体企业名称。

5月13日,泰禾对外披露引入战略投资者计划。泰禾公告称,泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者事宜,相关交易可能涉及公司控制权的变更;本次拟引入的战略投资者的主要经营业务中包含房地产业务,本次筹划的交易涉及有权部门的事前审批。

有媒体报道称,泰禾正在引进的战略投资者极有可能是央企或国企。但此后,市场传闻较多的福建国企厦门国贸、建发股份均否认接盘泰禾。这也让泰禾引入战投一事更加扑朔迷离。

直到6月底,泰禾引“战”计划迟迟未有实质性进展。

7月初,万科进入泰禾战投传闻名单。有媒体报道称,目前引入战投的谈判进展顺利,原本以为能赶在7月5日之前签框架,但是协议签订的流程比较复杂,在没签协议前仍存在不确定性。

7月7日,泰禾在给深交所《年报问询函》的回复公告中披露了引入战投的进展,“截至目前,本次引入战略投资者尚处于筹划阶段,各方尚未签署相关股权转让协议或合作框架协议,能否签署尚存在不确定性。”

如今,传闻变成现实,仍有不少业内人士觉得意外。

针对“万科真的愿意成为泰禾第二大股东吗”的问题,有业内人士甚至曾表示:“除非万科基因突变。”其理由是:万科与泰禾两家公司在企业文化、公司治理、财务管理上都不尽相同。

那么,万科为何会入股泰禾?一位不愿具名的地产资深人士表示,听说是政府在中间牵线。不过,这并未得到万科、泰禾方面的确认。

泰禾作为民营的品牌房企,在高端住宅方面有所建树。泰禾倒下,相信是很多人不愿意看到的。而作为“地产三巨头”之一的万科,以“白武士”的角色进入泰禾,不管是资金输入还是资本市场信心信任重建,以及后续的债券重组推进,对于泰禾来说都是好事。“万科背书,将有助于泰禾尽快走出困境。”有分析人士指出。

万科方面表示,“这是万科向行业伙伴伸出积极援手的投资行为,我们希望协助泰禾走出困境,逐步恢复其正常经营秩序。但此次股权转让能否最终达成取决于相关先决条件能否满足,仍然存在不确定性。”

泰禾在7月31日的公告中称,此次股份转让,将有助于优化公司股权结构,有助于帮助公司不断完善公司治理,同时还有助于推动公司目前进行的债务重组工作,盘活存量资产,维持正常经营,从而帮助实现公司长远价值,维护公司及股东利益。

此外,业内分析认为,万科入股泰禾的原因之一是与泰禾高端产品优势互补。亿翰智库首席分析师张化东表示,泰禾有两大优势,一是产品体系比较高端;二是一些核心城市的库存。

下半年有242亿到期债务

2018年,泰禾资金链危机初现,此后选择出售项目股权“自救”,以纾解现金流困局。谁曾料到,今年年初疫情暴发,成为压倒泰禾的最后一根稻草,房地产行业销售遇阻,泰禾现金流也遭遇重挫。

据克而瑞统计数据显示,今年上半年泰禾全口径合约销售金额仅为254.1亿元,而2019年同期为456.7亿。一季度,泰禾经营性现金流入仅32.52亿元,仅为去年同期的15%。

销售回款减少,融资能力下降,让高负债的泰禾难以为继。因为,泰禾短期集中兑付的债务太多。

根据7月7日泰禾回复深交所显示,截至2020年6月12日,泰禾到期未付借款金额235.58亿元。截至2020年7月7日,泰禾已到期尚未还款金额270.65亿元。

此外,泰禾2020年内到期债务有555.11亿元,其中,三季度到期的债务是150.33亿元,四季度到期的债务是91.8亿元。

引入万科,能彻底盘活泰禾吗?上述业内人士表示,“万科入股,能给资本市场一种态度与信心,但要看能持续多久。”

对于债务危机,在7月7日回复深交所问询函中,泰禾曾表示,针对2020年到期债务情况,公司计划从不同渠道多种方式应对到期债务还款资金的归集,努力降低偿债风险。

除了所开发地产项目的销售回款,泰禾表示,偿债资金来源还有公司自持物业项目的变现,公司自持物业项目共计18个,涉及购物中心、LOFT、底商、写字楼、车库车位、地下商业、室外步行街等多种业态。截至2019年12月31日,公允价值共计约255亿元。此外,泰禾在运营中的酒店有凯宾斯基、铂尔曼、洲际酒店,截至2019年12月31日,账面价值共计约29亿元。

“可根据公司战略部署需要,考虑出售变现或作为债务重组资产置换相应贷款以缓解偿债风险。”泰禾方面表示。

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