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房企半年业绩冷热分化 下半年竞争白热化

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房企“半年考”已拉开帷幕,截至7月23日,已有50家A股和H股房地产上市公司披露2019年上半年业绩预告。

整体来看,相较于去年同期,房企盈利增速总体放缓。上述50家房企,预计盈利增加的仅21家,不足一半,另有7家房企的归母净利润同比下降,20家房企甚至预计盈利亏损。

今年上半年,房企的盈利愈加冷热分化。

金科、荣安的归母净利润同比增长达200%,招商蛇口、大悦城、泛海控股的同期归母净利润预计降幅则在70%以上。

亿翰智库认为,房企2020年上半年结转的项目有部分来自企业2017年~2018年拿的高价地,这部分项目在限价政策下,利润相应降低。叠加上半年的疫情影响,竣工时间后延,进一步拉低结转营业收入和利润。但前期拿地较谨慎,推盘节奏把控稳定的企业,在这一轮交付周期中,能更稳一些,距离一下就拉开了。

盈利能力分化加速 风控成企业关键

市场调整期,房地产马太效应持续放大,盈利能力的分化尤为明显。

2019年上半年,预计盈增(排除扭亏)的房企中,11家是百强房企,而盈亏的房企,基本都是200强之外的小规模房企,且下降速度很快。

具体来看,今年上半年归母净利润居首位的是绿地控股,88亿元,同比增长46%,增速同比上升16个百分点。盈利预增主要归功于房地产销售结转收入的增长(上半年销售金额1677亿元,同比增长3.1%),另外则是毛利率的同步提升(房地产结转项目的平均毛利率为28.16%,同比增长2.06%)。

金科和荣安的归母净利润涨幅则最快,同比增长200%左右,主要受到项目交付规模大幅提振,增加结算收入所致。南山控股也伴随地产项目的结算,预计净利润较去年同期扭亏为盈。

值得一提的是,泰禾的归母净利润也预计增长,幅度在40%~60%,但主要是受益于股权合作项目的投资收益。

不过百强房企虽主基调是“盈增”,也有不少企业归母净利润同比下滑。

例如中交地产,预计下滑83%;招商蛇口预计下降79.59%~83.67%;大悦城预计同比降低65%~76%,都是“近乎腰斩”的态势,泛海控股的净利润更夸张地预降135%。

58安居客研究院分院长张波认为,大中企房企追求规模化的脚步并没有停止,无论是上半年销量下滑,还是营收不及预期,都不会阻挡这一步伐。弱市下,中小房企站稳脚跟更不容易。部分房企的营收还有个位数增长,就已经表现良好了。

在房企集中度不断提升的行情下,应对风险的管控能力以及及时的战略调整是关键。

房企销售开始修复 下半年压力仍大

站在下半年的视野来看,随着经济的恢复,房企的销售修复逐渐走好。

亿翰智库数据显示,2020年1~6月房企销售业绩持续修复,多房企单月销售业绩大幅增长。TOP10房企门槛值已经达到1106亿元,同比增长5%;TOP50房企的门槛值322亿元,也同比抬高了2%。

不过在50强阵营中,TOP30房企略有“放水”,门槛值降低了7%至482亿元。

张波指出,房企销售业绩逐渐向好主要有3个原因。

其一,年中一直是房企的业绩关键期,纷纷抢收、冲刺业绩;其二,6·18年中大促已经从电商专属,扩大到了整个消费,尤其是与电商平台有合作的房企,也开始了各种营销手段,比如直播、打折、购房补贴、红包雨等,希望促进流量变现;其三,疫情一定程度抑制了销售业绩,房企也有现金流压力,所以在回款导向下,对推盘有诉求强烈;其四,疫情的负面影响逐步被市场消化,需求的释放节奏稳定,有些非重疫区域的购房热情高涨。

“就下半年而言,预计完成业绩目标的房企数量会明显超过上半年。”

但张波也指出,下半年房企的竞争将白热化。

上半年受疫情冲击,销量下滑是大背景,房企业绩增长降速,上半年营收不及去年,都属正常。但房企的全年供货节奏和体量,以及后续销售都尚未恢复至疫情之前,下半年能否恢复或逆势赶超,还很难说。

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