富力再次终止回A，但困扰多年的H股流动性将改善

历时多年的回A计划又一次以“终止审查”告终后，富力地产(02777.HK)随后收到了“H股全流通计划”的正式批准。

7月15日，富力地产发布公告称，公司于当日收到中国证监会关于实施“H股全流通计划”的正式批准，获准将全部22.07亿股境内未上市股份转换为境外上市股份，并于香港联交所上市。该批准自2020年7月9日起12个月内有效。

内地企业到香港上市通常分为H股和红筹两种模式。与红筹公司不同，H股公司往往只有部分股份在港交所上市流通，但可以回归A股。截至2020年2月14日，在香港联交所共有285家H股公司，其中主板263家，创业板22家。

因为对高估值的A股满怀憧憬，2005年赴港上市的富力地产还是选择了留有回A后路的H股上市架构。

富力地产的股权架构分为内资股和H股两部分。在去年底配售2.73亿股新H股之前，内资股所占比例为68.49%，H股所占比例为31.51%；配售完成后，内资股所占比例为63.14%，H股所占比例升至36.86%。

受H股普遍估值不高、流动性不足等因素影响，富力地产的股价一直不温不火。

上市至今，富力地产最高股价为2007年达到的19.28港元/股，此后多年徘徊在低于10港元/股区间，直到2017年才开始缓慢上行，在2018年初达到17.94港元/股，此后一路下跌。截至7月16日收盘，富力地产股价为9.04港元/股。

“H股全流通”是指在香港采用H股架构上市的内地公司，此前不能在港交所流通的内资股可以到香港上市流通。证监会于今年2月24日接收富力地产申请H股全流通的申请材料，3月份正式受理。

富力地产此举在于解决公司股权分置的历史遗留问题。克而瑞香港研究总监洪圣奇指出，此前H股公司的大股东无法减持，也无法进行股权质押，能从股票中获得的预期收益极少。H股全流通后，大股东的股票也可上市流通了，内资股股东和H股股东的利益才真正地一致。

富力地产的大股东为两大创始人李思廉和张力，分别持股30.99%、29.52%，其中持有内资股占总股本比例分别为29.9%、29.33%。

据了解，目前有130多家A股或A+H股上市的房地产企业及数家以红筹架构在香港上市的国内地产公司均已实现了全体股东股票的上市流通，仅有富力地产和首创置业两家纯H股上市的地产公司存在内资股不能流通的情况。

有业内人士指出，因H股全流通有利于统一内外资股东利益，提高港股市场成交量和流动性，降低交易的冲击成本，使港股的配置价值提升，对H股上市的内地公司而言，其意义不亚于在港二次上市。

对于富力地产而言，当前的一项重要事项是解决资金压力问题。自2017年以199亿元收购万达商业地产旗下77家酒店资产后，富力地产的酒店业务板块还未盈利。

富力地产历年财报显示，2017年、2018年富力酒店业务分别亏损1.46亿元、4.59亿元，2019年亏损数据达到10.1亿元。

除了酒店业务不赚钱外，洪圣奇认为，富力地产大量资金沉淀在酒店等投资物业中，导致其错过了一些市场机会去发展。

早在2018年3月，富力地产曾提出过在2018年实现1300亿元、2020年实现3000亿元的销售目标。然而市场的突然转冷让这家曾为“华南五虎”的企业被迫收敛起“野心”，2019年只实现了1320亿元的销售额，仅完成年度1600亿元目标的86.4%。

富力地产今年的销售目标为1520亿元，仅仅为两年前目标的一半。今年上半年，富力地产的销售额为510.6亿元，同比下降15.2%，完成全年销售目标33.6%。

这一销售状况也让富力地产近两年承受了一定的资金压力。财报显示，富力地产一年内到期的非流动负债已从2019年底的508.9亿元增长至2020年一季度末的729.4亿元，货币资金则从384.4亿元减少至336.6亿元。

5月25日，瑞信发表报告指出，随着富力地产2019年底的净负债率升至199%，管理层开始推出去杠杆计划，目标是在2020年将净负债率下调15个百分点至185%，长期目标是下降至150%。据悉，富力地产管理层已将处理部分重资产列入待办事项。

富力地产上半年已发行7亿元、利率5.4%的超短期融资券以及4亿美元、利率8.6%的五年期优先票据。除此之外，目前有40亿元私募债以及北京富力万丽酒店25亿元ABS通过，100亿元小公募注册生效。

上半年的的融资进展对富力地产来说并不能完全解决问题。公开信息显示，为缓解资金压力，富力地产至少已经祭出两项项措施：减少拿地、出让资产。

中指院数据显示，富力地产上半年拿地金额只有41亿元，排在全国房企第98位，拿地销售比从去年同期的22%降至8%。

一边减少拿地，一边剥离资产。今年4月，富力地产将其旗下核心物业公司广州天力物业发展有限公司出售给了公司实控人李思廉和张力持有的广州富星投资咨询有限公司，作价3亿元，估值不足6倍市盈率。

回归A股的大门正式关上后，“H股全流通”是否会为富力地产带来另一条融资通路?

在香港资本市场，H股公司再融资规模普遍小于红筹股，H股“融资难”的问题也客观存在。

广发证券分析师廖凌指出，H股“融资难”原因，一方面是因为H股在申请再融资时，受到中国证监会的监管；另一方面，市场担忧内资股股东与流通股股东利益不一致，在考虑H股再融资需求时更为慎重，间接提高了H股向市场融资的成本。

而H股“全流通”后，外部潜在融资对象将无需再担忧“同股同权不同利”的问题，使得H股再融资便利度有望提升。此外，H股全流通后大股东持有的股份可以买卖，他们将能够抵押股份进行融资活动。

克而瑞香港研究总监洪圣奇也表示，“全流通”H股的流动性会比纯H股更大，股价会逐渐回到合理价位，如果持续上行，则有助于企业未来通过配股进行融资。

从融资角度来看，H股全流通也是一把双刃剑，洪圣奇认为，不排除流动性提高后，后续股价下降的情况。