平安入股招商蛇口 成第五大股东

随着7月12日晚间系列新公告的披露，招商蛇口（001979.SZ）与中国平安（601318.SH/02318.HK）资产重组预案的更多细节浮出水面。

此前的6月7日，招商蛇口最早宣布，拟以发行股份、可转换公司债及支付现金的方式向深投控购买其持有的深圳市南油（集团）有限公司（下称“南油集团”）24%股权，并就此向中国平安旗下的平安资管定增募资。

根据公告，招商蛇口购买南油集团24%股权的交易价格定为70.35亿元。其中，招商蛇口以发行股份、可转换公司债及现金方式支付的对价分别占本次交易对价的2.5%、47.5%和50%。

具体而言，以发行股份方式支付的对价为1.76亿元；以发行可转换公司债券方式支付的对价为33.42亿元；以现金方式支付的对价为35.17亿元。而现金部分将全部来自向平安资管募集的资金。

除了重组预案交易价格信息进一步公开外，新股发行价格也有所调整。

根据《附条件生效的非公开发行股份认购协议之补充协议》显示，因招商蛇口权益分派导致股份发行价格相应调整，招商蛇口向平安资管非公开发行股份价格由此前的16.58元/股调整为15.77元/股。平安资管同意以现金认购招商蛇口本次非公开发行的2.23亿股股份。

招商蛇口此番发行新股收购的标的资产南油集团，成立于1984年，由招商蛇口和深投控分别持有76%、24%的股权，此前南油集团已由招商蛇口并表。深投控为深圳市国资委下属企业。交易完成后，深投控将不再持有南油集团的股份，招商蛇口则实现对南油集团全资控股。

南油集团主要从事园区开发、物流仓储等业务，公司主要资产位于深圳前海片区。南油集团下属公司拥有深圳前海妈湾片区80.62万平方米土地的使用权。该片区处于粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置，是近年房企争夺的明星片区。招商蛇口近年也通过多种途径获取前海的优质土地资源。

此次收购南油集团同样绕不开吸纳优质土储的目标。

招商蛇口也指出，本次交易完成后，南油集团将成为该公司全资下属公司，进一步增强招商蛇口对于前海自贸投资的控制，有利于公司提高其在前海片区享有的资源价值。

在涉及到股权结构层面来看，在考虑深投控所持上市公司新发行可转换公司债按照初始转股价格全部转股的情况下，假设深投控所持上市公司本次新发行的可转换公司债均以16.60元/股进行转股，本次交易完成后深投控将持有招商蛇口2.54%股份，平安系企业平安人寿将持有招商蛇口2.67%股份，位列招商蛇口第五大股东。

这是险资战略入股地产企业的又一案例。

业内认为，房企和险企具有业务互补性。一方面保险具有大量低成本资金，能够帮助房企补充资金、提供稳定现金流；另一方面，地产股普遍具备高股息率、高分红的特点，长期持有也令险企获利颇丰。金地集团（600383.SZ）、华侨城A（000069.SZ）、佳兆业（01638.HK）等诸多房企的股东中均闪现险资的身影。

中国平安一直身处地产圈食物链的顶端。它自2015年起深度介入房地产市场，不仅投资大量不动产项目，还斥巨资持有多家上市房企股权，堪称地产圈的“隐形一哥”。

截至目前，中国平安是华夏幸福（600340.SH）、碧桂园（02007.HK）、中国金茂（00817.HK）、旭辉控股（00884.HK）、朗诗地产（00106.HK）的第二大股东。它还持有金地集团、保利地产（600048.SH）、华润置地(01109.HK)、绿城中国(03900.HK)等房企的股票。

与宝能系野蛮人的形象截然不同，平安系因温和的投资方式，被不少机构投资者称为“安静的二股东”。背靠中国平安这棵大树，房企似乎也就获得了更多拓展业务边界的可能性。

对于转型中的招商蛇口来说，平安系的战略入股或许能给招商蛇口带来业绩、估值、债务等各方面新的变量。

7月9日晚间，招商蛇口发布2020年6月份销售简报。公告显示，公司上半年累计实现签约销售面积497.30万平方米，同比减少3.48%；累计实现签约销售金额1107.13亿元，同比增加9.41%，上半年每平米单价上涨明显。粗略来看，这一签约销售金额已达去年一半。按照公司董事长许永军拟定的今年2500亿元的销售目标来看，实现难度并不大。

此前，招商蛇口还在互动平台上称，公司通过与深圳本地免税运营商深圳免税集团合作，已初步进入了免税消费领域，未来公司将继续以打造创新型“邮轮+免税”产业模式为目标，积极拓展各类免税业务。

此次，中国平安成为公司第五大股东，或许能为招商蛇口业务前景打开更多想象空间。