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抓住一二线市场回暖机遇,中海地产上半年销售逆势增长

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房企上半年销售业绩基本已全部出炉,受疫情影响,近半数企业的销售金额低于去年同期,但也有部分房企实现了逆势增长,中海地产就是其中一家。

7月7日,中海地产(00688.HK)发布了前6个月物业销售和土地收购情况。6月份,中海地产实现合约销售金额约为575.61亿元,同比增长32.3%,已售楼面面积约为327.31万平方米,同比增长30.4%。这意味着在近期楼市回暖之际,中海抓住了这波市场机遇。

随着6月份销售额同比大幅增长,中海地产今年上半年已累计实现合约销售金额约1720.13亿元,相应的累计已售楼面面积约954.31万平方米,同比分别增长4.2%、3.5%。

能在受疫情影响的上半年继续保持销售额增长,这并不容易。据克而瑞数据显示,今年上半年前十强房企中,销售额同比增长的仅有恒大和中海地产两家,其他房企均有不同程度的下滑。中海地产之所以能够交出不错的中期答卷,其始终坚守的一二线城市战略布局与目前市场回温区域相匹配,抓住了市场机会。

亿翰智库指出,2016年开始,三四线城市普遍进入回暖周期,当同行纷纷将布局目光转向三四线城市,中海地产也仍坚守在一二线城市。

截至2019年年底,中海地产拥有土地储备合计8923万平方米,八成以上布局于一、二线城市,2019年新增土储近7成位于粤港澳大湾区、京津冀城市群和长三角都市圈。

这样的战略布局使得中海地产在此次疫情中具备较强的“免疫力”。克而瑞数据显示,上半年,20家代表房企80.1%的销售贡献来自一二线城市。

今年3月份的业绩会上,对于今年的投资策略,中海地产主席颜建国提到,土地投资方面本集团坚持主流城市主流地段,在土地市场审慎出价,积极吸纳优质土地。目前土地储备区域分布均衡,主要集中于主流城市的中心区域。

今年上半年,中海地产也延续了积极的拿地策略,并主要集中在核心一二次线城市,5月和6月的拿地金额分别达到168.9亿元、182.8亿。在地块面积选择上,中海地产也倾向于选择面积较大地块,单一地块可供多期开发。

今年1月初,中海地产以62.7亿元底价竞得上海普陀区红旗村旧改地块,总面积4.2万平方米。至此,红旗村5幅旧改地块已经全部被中海地产拿下,成为继徐家汇中心、董家渡金融城、龙阳路综合体、新天地综合体后,上海市中心投资规模最大的综合开发项目之一。

6月1日,中海地产以20.5亿元竞得苏州科技城一宗宅地,溢价率达12.53%;6月底中海又以144亿元拿下武汉备受关注的归元二期两宗宅地。

武汉地块是一个大体量的商住综合体项目,位于武汉老商业区的核心地段,建筑面积约99万平方米。

随着上半年土地市场收官,中海地产今年累计收购土地应占楼面面积约为562.3万平方米,累计应付土地出让金约为522.82亿元,位居房企拿地金额排行榜第二名,仅次于恒大之后。

自2017年颜建国回归以后,中海地产开始在规模上发力。2017年、2018年,中海分别以951亿元、1101亿元的拿地金额排名房企第五,2019年以1034亿元的拿地金额位居房企第四。2018年、2019年,中海地产销售规模增速在前十强房企中名列前茅,一改此前规模增长乏力的状态。

对于2020年拿地预算,中海地产管理层曾透露,全年新增土地权益投资预算为1400亿元,同比增长23%。同期预计新开工面积为2400万平米,竣工面积为1900万平米,分别同比增长11%、16%。

在投资目标上,中海地产坚持在主流城市、主流地段拿地,在土地市场审慎出价,积极吸纳优质土地。

这与中海地产近几年逐渐强化的精细化管理也有关,并且能在市场调整期实现销售额逆势增长。据了解,中海已经构建了房地产开发全周期数字化管控平台,自主研发并应用了涵盖城市投资地图、项目全景计划、三级客储等65个信息化系统。

中海地产以总部强大的数字化管控平台,赋能下属城市公司和项目开发,实现全周期业务管理的可量化、可考核、可奖惩,在一定程度上提升了管控效率,强化了执行力。

受疫情影响,不少房企都放缓了拿地节奏或暂停拿地。除了销售平稳增长外,作为“利润王”中海地产能够逆势扩张的原因还与其充足的资金相关。

中海地产2019年财报显示,截至去年底,中海地产持有现金954.5亿元,净负债比例为33.68%,处于行业最低区间。

与大多数房企相比,中海地产的偿债压力十分小。贝壳研究院指出,2020年下半年债券融资偿还迎高峰,境内外融资债券到期规模约为5588亿人民币,较上一年增加58%,部分债务集中到期房企下半年债务偿还呈高压,而中海地产只有69亿元的到期债务。

在房地产企业中,中海地产在融资上一直存在较大优势,2019年加权平均借贷成本仅为4.21%,处于行业最低区间。今年上半年金融环境边际宽松,中海地产的融资优势进一步显现。

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