<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 正文

上海中介风云突变 黑马美凯龙爱家浮现

0
分享至

上海二手房是一个万亿规模的市场。

今年复工复产后楼市快速解封,二手房市场同步回暖,与此同时,“春江水暖鸭先知”的中介行业却率先摆出了竞争态势:美凯龙爱家扩张凶猛,中原推行合伙人制变革,链家大量招聘大学毕业生扩军。

“最近美凯龙爱家扩张有点猛,把中原离职员工在外面开的店面整个直接收购了。”一名中介人士对21世纪经济报道透露,复工复产后,上海二手房市场回暖,美凯龙爱家的扩张步伐也加快了。相比链家、中原等老牌中介品牌近期没有明显的开店动作,美凯龙爱家似乎走得有点远。

但美凯龙爱家总裁、创始合伙人冯全林日前接受21世纪经济报道专访时表示,(扩张)快并不是美凯龙爱家的目标,健康才是。文化团队、业务模式、系统组织流程、投入产出比,是冯全林眼中健康的一些指标。他认为,这些指标都有助于美凯龙爱家实现低成本扩张。

扩张逻辑

今年上半年,上海二手房成交11.21万套,成交金额3392.58亿元。而去年全年上海二手房累计成交金额7193亿,成交套数23.8万套。剔除疫情影响的一季度,今年上半年上海二手房交易可以用火爆来形容。

这也许才是中介行业竞争加剧的根源。

针对近期美凯龙爱家对某些中介门店的整体收购,冯全林指出,门店收购筛选的核心标准,是对门店人员综合素质的考察。目前为止,美凯龙爱家仅收购了十几个整店,占所有门店数量的7%。冯全林很看重收购成本,他坦言,“他如果想和我们一起干,那他的店就不该有太多溢价。”换言之,美凯龙爱家的策略并非溢价收购,而是看这家店装修花了多少钱、付了多少押金等这些真实的成本。

美凯龙爱家有自己独有的一套扩张逻辑。放眼行业,链家、中原、太平洋房屋等“老大哥”已进入另一个发展阶段,他们走过了“根据行情调整门店规模”的阶段,正在探索新的发展模式。中原从去年开始实行合伙人制,区域总经理相当于合伙人,自主核算人力和门店租金成本,这就导致很多熟手员工纷纷出走,自立门户。这些员工离职之后,进入创业阶段,也面临一、二手业务转型的瓶颈。上海中原浦东一区域经理对21世纪经济报道表示,一般而言,一个门店里做一、二手代理的员工比例为8:2,出于职业习惯,两类员工很少互相转型。

美凯龙爱家的机遇就在于此。冯全林过去的职业生涯影响着他的管理逻辑,他不是传统的房产中介人,在进入中介行业之前,冯全林在阿里负责国际站,就是B2B的生意,而中介门店其实是一个2C的生意。冯全林认为,两者核心都是销售和管理,人性和业务是相通的。“链家、中原、太平洋房屋、美凯龙爱家,都是开门店的商业模式,但不一样的地方在于,美凯龙爱家更注重成本核算,更节约资源,依此来打造客户服务闭环。”

冯全林坚持不搞人海战术,“不求人多,但求人对”“不求快,求健康”。拿整店收购举例,他会针对门店的人员状态做精细化管理:比如,一个店有房租、装修等成本,美凯龙爱家收购它之后,会以一家小微创业公司合伙人,而非普通的职业经理人的态度去运营。他认为,中介行业有两个核心的竞争逻辑。第一个是垃圾时间,招到不对的人而浪费资源,就相当于制造了垃圾时间;另一个是购房周期,行业属性离不开人,人效低,还离不开人,核心是解决这个问题的矛盾。既然单一客户无法重复购买,那么客户认可后的转介绍显得尤为重要,这就要对客户进行深层次的服务。

冯全林认为,当一个经济周期或者说宏观调控来临的时候,没有哪家企业能扛得住这种风险。谁也不想在垃圾时间里被时间淹没,如果有价值的东西留不下,那就会在经济周期里被打败。他认为美凯龙爱家现在打造的企业文化价值观,是节约时间、节约资源,用有限的时间和资源做成事情是永远的追求。至于“不计成本、不考虑健康、盲目去扩张……几乎是必死无疑,就算有人能成功,也不是我们要走的路。”

中介裂变

从2019年8月创业以来,美凯龙爱家签约的门店超过300家。目前已进入上海、北京、南京、合肥和苏州五个城市,今年会进入深圳和广州。冯全林强调增长匀速,几乎每个月新开20-30家门店,并没有在今年4、5月份加快扩张步伐。并且,美凯龙爱家一开始就做“五位一体”的设计,客户买房之后装修、家具等再继续进商场消费,这样的转化从绝对值上来看并不多,据了解,装修转化大概有几百单。

今年截至目前,美凯龙爱家已经做到应收口径的阶段性盈亏平衡。“对于我们这种速度的公司,能这么快做到基本不亏钱,我认为可能是没有公司能够做得到的。”

实际上,疫情之后,上海二手房市场成交量增长迅速,但房价仅仅是略微上浮。

据不完全统计,上海中原有4800个业务员,美凯龙爱家有3000人。两家成交量上差距仍然较大。

上海链家高峰期有1600多家门店,市场不好的时候收缩较快,关闭了一批门店。今年链家计划开到1500家门店,且在人才招聘上只招大学毕业生,两年前已停止招聘大专以下学历的员工。但中原由于实行了合伙人制,对门店数量反而没有硬性要求。知情人士透露,中原目前已经有5%员工离职自己开店了。这些创业新店加入新的平台也是需要交平台费的。

中原的变化主要来自于机制。以中原一手代理为例,中原的业务员能拿30%-50%,自己开店则可以拿到60%。这就是很现实的问题。这也是中原的瓶颈所在,从最高峰的1万多人下滑至4800人,这里面有成本和风控的原因。最近两年,二手房市场起来之后,中原开始回归二手,但基数仍然很低。作为第一名的链家市场份额仍然远远高于第二名。链家的定位在于服务,靠服务做大规模;而中原由于不上市的理念已根深蒂固,利润永远放在第一位。

上海二手房成交已在一些新兴区域崛起,比如嘉定新城板块。今年上半年,上海外环以内二手房成交占比有所下跌,由去年上半年的51%降至49%,外环以外成交占比则增加至51%。成交套数排名靠前的区域分别为浦东、宝山、闵行、松江、嘉定等,成交量同比增速最高的区域为亭林、嘉定北部等。

链家数据显示,上海近期部分改善需求由新房流入二手房,上半年新房市场量跌价涨,虽然成交套数同比下跌,但成交金额同比已经回正。随着二季度新房成交的积极影响开始逐步显现,带动二手房成交价格,均价出现抬头的趋势但整体较为稳定。二手房套均面积较往年出现相对明显的增长。外环以外的购房需求由新房市场流入二手房市场。二手房90平方米以上和300万以上成交占比均增加,可能由于新房市场受挤压的改善需求流入二手房市场所致。

今年以来,美凯龙爱家已在嘉定区新开了十多家门店,其中有三家是整体收购的。张林(化名)的店就是被美凯龙爱家收购的店其中之一,严格意义上来说不算是加盟。但张林需要每年给一定的平台费。他的店开在嘉定新城,4、5月两个月的流水达到200多万元。

据业内人士透露,目前加盟店的德佑、房友一个月会收取该店当月收入的8%左右,还会收取一定的培训费用等。但冯全林强调美凯龙爱家并不倾向加盟店模式,尤其是现在有能力自己开店的情况下。

相关推荐
热点推荐
雷军亲自驾驶小米SU7,从北京到上海全程智驾,1276公里充电两次

雷军亲自驾驶小米SU7,从北京到上海全程智驾,1276公里充电两次

户外小阿隋
2024-03-29 08:57:24
这很难评,吴兴涵事件女主更换头像,疑似吴兴涵亲脚照曝光

这很难评,吴兴涵事件女主更换头像,疑似吴兴涵亲脚照曝光

懂球帝
2024-03-28 13:37:18
没想到李嘉诚说中了!中国手握“两套房”家庭,注定面对3个结果

没想到李嘉诚说中了!中国手握“两套房”家庭,注定面对3个结果

坠入二次元的海洋
2024-03-27 07:20:03
石油系统内部人说,新能源车续航突破2000公里,加油站很慌

石油系统内部人说,新能源车续航突破2000公里,加油站很慌

资本百科
2024-03-28 14:05:38
央视和陈凯歌共同发声:现在的张颂文,完全验证了范伟当年的话

央视和陈凯歌共同发声:现在的张颂文,完全验证了范伟当年的话

舞娱天地
2024-03-23 11:53:59
恭喜!汪小菲发文宣布求婚成功,晒牵手照钻戒抢镜,张兰态度引热议

恭喜!汪小菲发文宣布求婚成功,晒牵手照钻戒抢镜,张兰态度引热议

鑫鑫说说
2024-03-29 10:18:47
没想到老年人的瓜这么多!网友的评论太炸裂,我小脑都萎缩了

没想到老年人的瓜这么多!网友的评论太炸裂,我小脑都萎缩了

夢婷
2024-01-05 12:09:08
跌至1元的银行股,连续四年没有分红,这样的银行上市的意义何在

跌至1元的银行股,连续四年没有分红,这样的银行上市的意义何在

惜别的海岸
2024-03-29 12:16:00
曝31岁泰山国脚被判3年!遭中国足球除名,出来后只能去海外踢球

曝31岁泰山国脚被判3年!遭中国足球除名,出来后只能去海外踢球

我爱英超
2024-03-28 22:38:35
家长吐槽苏州一小学给学生发“早产面包”,校方:正在追责

家长吐槽苏州一小学给学生发“早产面包”,校方:正在追责

人民资讯
2024-03-28 20:40:04
CBA官方:上海男篮已取消冯莱的注册

CBA官方:上海男篮已取消冯莱的注册

直播吧
2024-03-29 10:54:03
张怡宁vs王楠:一个双圈大满贯,一个世锦赛三连冠,谁实力更强?

张怡宁vs王楠:一个双圈大满贯,一个世锦赛三连冠,谁实力更强?

凤幻洋
2024-03-28 12:08:56
莫斯科恐怖袭击案,也“炸出”隐藏在中国内部“战略内鬼”

莫斯科恐怖袭击案,也“炸出”隐藏在中国内部“战略内鬼”

泥腿看客
2024-03-28 21:09:06
恐袭事件后,俄做出两大决定,欧洲认为:中国该去找普京谈一谈了

恐袭事件后,俄做出两大决定,欧洲认为:中国该去找普京谈一谈了

千里持剑
2024-03-28 14:23:21
清明节祭祖3种水果不要带,是上坟最大的禁忌,一旦触犯非常危险

清明节祭祖3种水果不要带,是上坟最大的禁忌,一旦触犯非常危险

小鱼滑
2024-03-27 23:12:59
“籍贯”是什么?我们为啥要填写“籍贯”?它还有存在的意义吗?

“籍贯”是什么?我们为啥要填写“籍贯”?它还有存在的意义吗?

冬天来旅游
2024-03-21 07:25:03
空砍35+14+4!彻底跌落神坛,哈登预言成真,东部迎来大结局

空砍35+14+4!彻底跌落神坛,哈登预言成真,东部迎来大结局

巴叔GO聊体育
2024-03-29 12:43:18
2-0大胜!首次晋级WTA1000赛决赛,美国名将和莱巴金娜争夺冠军

2-0大胜!首次晋级WTA1000赛决赛,美国名将和莱巴金娜争夺冠军

月下追寻者
2024-03-29 13:05:09
2024清明节,这4种人不能上坟祭祖,去了就坏了规矩,更惹麻烦!

2024清明节,这4种人不能上坟祭祖,去了就坏了规矩,更惹麻烦!

鹏飞展翅
2024-03-29 12:40:12
大胆分析:北京首钢季后赛排名的猜想与位置

大胆分析:北京首钢季后赛排名的猜想与位置

小鬼头体育
2024-03-29 12:50:01
2024-03-29 14:16:49

上海房产

上海“大板房”成套改造项目启动

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

外媒:美国或很快公布禁止接收芯片关键技术的中企名单

头条要闻

外媒:美国或很快公布禁止接收芯片关键技术的中企名单

财经要闻

张维迎:如何正确理解企业家精神?

体育要闻

拒绝为国出战,他是足坛"天选打工人"

娱乐要闻

胡夏被曝有孩子!工作室火速辟谣

科技要闻

雷军:我们是卷王,建议BBA车主感受下时代

汽车要闻

找回久违的开怀大笑 试驾小米SU7 Max

态度原创

家居
亲子
房产
旅游
手机

家居要闻

弧岛栖居,极致温柔奶油底色

亲子要闻

尽管每天在我的眼皮子底下晃荡,终究还是马不停蹄的长大了

房产要闻

卖方“厮杀”,广州楼市掀起特价潮

旅游要闻

赏花不止于“春” 农文旅融合助力乡村

手机要闻

曝华为春季新品发布会定档4月8日 P70系列不会细讲?

无障碍浏览 进入关怀版