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上半年房价“先抑后扬” 租金下跌旺季不“旺”

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受到疫情影响,一季度房地产市场成交量低迷,随着疫情的缓解,二季度多地的房地产市场热度开始恢复,成交量回升。总体来看,房价在上半年有所上涨,新房市场同比涨幅在3.16%,二手房市场涨幅为2.34%。

另一方面,租房市场受到疫情的影响却在持续体现,有数据显示,6月份传统的毕业租赁旺季目前暂未显现,6月成交量环比下降7.3%,租金同比去年6月下降10.9%。

房价:总体上涨涨幅较低

今年上半年,新房和二手房价格均有所上涨,但涨幅不大。

中国房地产指数研究院提供的数据显示,2020年6月,百城新建住宅均价15461元/平方米,同比上涨3.16%,环比上涨0.53%,近几个月环比涨幅小幅扩大,但整体维持在低位区间。

二手住宅价格方面,6月百城二手住宅平均价格为15301元/平方米,环比上涨0.30%,同比上涨2.34%。6月受前期积压的购房需求释放放缓、新房供应量增加等因素影响,环比涨幅有所收窄,整体价格保持稳定。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱告诉《华夏时报》记者,今年上半年,市场在疫情下各指标下滑明显,3月起,随着国内疫情的好转,各指标降幅逐渐收窄,至6月降幅逐渐接近于0,部分城市的同比已经回正。上半年整体市场成交规模下降,但局部也出现过热的城市,如杭州、南京成交规模超越去年同期。疫情对市场的影响是暂时性的,随着时间的流逝负面影响逐渐消退。疫情后土地市场火热,货币环境宽松,政策出台供给侧利好政策,购房者对房屋所有权的认知性更强,市场预期普遍看好,在疫情逐渐好转下,积压的购房需求会逐步释放。

58安居客房产研究院分院院长张波在接受《华夏时报》记者采访时表示,二季度楼市热度的明显提升在全国层面总体表现明显,尤其是部分一二线城市不但回升速度超过预期,回升的力度也明显超过去年同期水平。国内疫情得到有效控制,人群对于市场后续表现持续看好,坚定了对国内经济发展的信心,同步拉动购房热度以及成交量的总体回升。房企的降价潮起到一定催化作用,自3月起,房企的促销力度就不断增多,促销方式也花样繁多,对于市场热度的提升起到了一定催化作用。

房租:租金下跌旺季不“旺”

受到疫情影响,上半年全国租赁市场表现不再遵循以往的季节性规律,传统旺季市场并没有走“旺”。

贝壳研究院重点观测了18城的租赁数据,从数据中看到,由于疫情严重的原因,2月份重点城市的租赁市场几乎陷入停滞。3月份,在全社会逐步复工复产后,疫情期间积压的租赁需求开始释放,3至5月的租赁交易量不断上涨。6月,北京受到疫情的再次影响,防疫管理等级上调,多个城市的租赁交易再次受到冲击。传统的毕业租赁旺季尚未显现,6月成交量环比下降7.3%。

上半年疫情对租金水平影响明显,但总体呈现趋势性下降。从重点18城的平均租金水平来看,3月份环比下降14%,4至5月,租金水平出现小幅回升。受疫情反复影响,6月份租金水平再度下降,环比5月下跌3.2%,同比去年6月降幅达10.9%。

贝壳研究院分析,由于疫情的影响,买卖双方对于租金价格的期望持续走低,导致挂牌价格降低,最终租赁成交价格也相比去年明显降低。房客源成交周期处于高位,租赁市场向买方市场转变。

后市:“房住不炒”预期稳定

纵观2020年上半年的政策环境,中央政策层面继续坚持“房住不炒”的定位,坚持稳地价、稳房价、稳预期的目标。央行三次降准,释放长期资金约1.75万亿元,LPR两度下调。

在疫情冲击下,政策以供给端利好为主,地方在土地出让及房地产交易环节为市场和企业减压,土地出让政策涉及增加优质土地供应、延期或分期缴纳土地款、延长竣工期限等方面。

另一方面,上半年,人才引进和落户放松是需求端政策的重点。部分城市试探性出台的刺激政策出现“一日游”,如驻马店、广州、陕西宝鸡等多个城市出台需求端刺激政策,随后均被撤回。

未来的政策走向如何呢?王小嫱表示,未来政策的走向仍是以“房住不炒”为调控的总基调,下半年整体政策环境向好,预计仍在政策端发力,在市场逐步恢复下,需求端强刺激的政策难以落地,上半年楼市过热的城市不排除出现调控收紧的政策。

张波也认为,在“房住不炒”、因城施策的大背景下,在疫情后经济复苏的推动下,2020年楼市调控会保持谨慎态度,尤其是针对需求侧政策,例如涉及首付比例、限购、限贷类的政府的松动空间十分有限。另一方面对于楼市热度偏高的城市和区域,政策或调控力度开始收紧,深圳、杭州等城市纷纷出台政策或加大市场层面严控。

下半年市场会迎来怎样的局面呢?张波分析,房地产行业整体稳定的预期较强,三季度市场会出现板块轮动,房企今年的生存环境总体会好于去年。

王小嫱分析,下半年购房需求会进一步释放,不排除市场出现成交小高峰,然后冲高后回落,整体下半年市场的成交规模会高于上半年,全年成交规模略低于去年。价格方面,在市场热度增高下,房价继续稳中趋升,但价格大幅上涨的可能性小,以稳为主,全年房价高于去年。

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