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上半年TOP10门槛增至1106.8亿元 下半年延续复苏与分化趋势

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2020年上半年已经过去。疫情对各行各业都产生了不小影响,不少行业因此而被洗牌,格局发生变化。房地产作为高度依赖线下的产业,销售业绩在2020年2-3月份出现过一定程度的下降。随着疫情得到控制,市场交易开始恢复,房企销售也逐步走向正轨。

从2020年上半年房企的成绩单来看,部分规模房企表现稳中有升,TOP10销售门槛增加至1106.8亿元。此外,行业竞争加剧,集中度再度提升。业内预测,2020年下半年,房地产大概率将延续复苏与分化的趋势,市场并不悲观。

TOP10门槛增加,成员变化不大

从业绩来看,百强房企整体销售恢复情况好于预期,TOP100房企二季度全口径业绩规模高于2019年同期。从2020年3月份开始,疫情得到控制后,规模房企紧抓市场窗口期,不断加码供货节奏和营销去化力度,各种直播卖房等营销新手段层出不穷。

2020年6月份,房地产市场热度持续。克而瑞数据显示,TOP100房企单月权益销售金额同比增长了13.4%。TOP100房企单月实现全口径销售金额14517.2亿元,环比增长了33%。单月业绩同比逐渐回升,自2020年4月份开始转正后进一步提升至13.8%。

值得关注的是,TOP10房企成员变化不大,但门槛则已经增加至1106.8亿元,全员迈入千亿时代。Top1-3分别被碧桂园、中国恒大、万科地产斩获,对应全口径金额为3723.1亿元、3487.9亿元、3180.0亿元。其中,中国恒大的全口径金额相比较2019年同期有了较大幅度的提升,为23.45%。

对比来看,TOP10房企中多数业绩同比都出现了小幅下滑。但除了上述提到的中国恒大之外,龙湖集团、招商蛇口的业绩也出现了逆势上涨。其中,龙湖集团2020年上半年全口径金额同比增长了5.62%至1111亿元。

行业继续分化,TOP50成分水岭

经过了一轮疫情的冲击之后,对于房地产企业而言,“强者恒强”的态势不仅没有改变,反而有所加剧。CRIC数据显示,除了TOP10房企之外,截至2020年6月末,百强房企中的TOP30、TOP50及TOP100等各梯队销售金额入榜门槛仍然同比降低。

其中,TOP30和TOP50房企的全口径金额入榜门槛分别下降为473.1亿元和308.5亿元。而从2020年上半年的销售集中度来看,top50房企集中度与2019年同期相比基本持平,而TOP51-100房企和TOP100之后房企的集中度分别同比下降了0.7和1个百分点。

市场更加青睐规模房企,各种有利资源也迅速向规模房企靠拢,有利于规模房企业绩增长。例如,中国金茂在2020年上半年实现全口径销售金额1028.7亿元,不仅业绩同比出现了增长,近31%的增幅在房企中也位于前列。仅从融资层面而言,规模房企商誉更佳,融资成本较低,现金流更稳健。在种种优势之下,前进脚步更快。克而瑞研究中心认为,预计全年房企梯队分化将继续加大,TOP50正在成为房企规模发展的重要分水岭。

从目标完成率来看,CRIC发布的数据显示,近半数房企业绩完成低于40%,2020年下半年将面临较大的销售压力。这其中,仍是规模房企的目标完成率向好发展,中国恒大、中国金茂的完成率已经超过了50%,龙湖、雅居乐、阳光城、碧桂园、禹洲地产的目标完成率则超过了40%。

市场大概率延续复苏态势

从上述来看,尽管房企销售业绩多数出现了同比下滑,但下滑幅度较小。那么,2020年下半年,市场将会如何表现,房企销售会出现提升吗?

复盘2020年上半年房地产市场的表现可以看出,各区域市场复苏进度不一。例如,长三角地区即出现了明显分化,杭州、徐州等城市的成交持续上升,但上海、南京的成交已经从高位回落。粤港澳大湾区市场则是持续回暖,市场热度从深圳逐渐向其他湾区城市扩散。

中西部地区则是处在有序复苏阶段,长沙、西安等城市的成交持续回升。值得一提的是,尽管北京出现了疫情的二次复发,京津冀楼市因此受到了小幅冲击,但是市场热度依旧不减。贝壳研究院发布的数据显示,2020年上半年66座大中城市,新房、二手房成交量已经基本恢复。

此外,2020年下半年的货币政策已经定调,将整体保持宽松。加之房贷利率水平的持续走低,购房者置业情绪变浓,同样在一定程度上有助于楼市的交易。

贝壳研究院认为,2020年下半年,市场并不悲观。克而瑞研究中心同样预测,预计下半年房地产市场仍然具有韧性,大概率将延续复苏与分化的态势。随着房企加快供货节奏,成交有望继续回升,但增速或将放缓。

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